Новостройки Подмосковья комфорткласса. Архитектурные изыски за разумные деньги.

Квартиры интересных форматов сейчас динамично завоевывают покупателей в Подмосковье. Включая в свои проекты компактные студии, двухуровневые, мансардные квартиры и квартиры необычных планировок и конфигураций, застройщики расширяют линейку предложения и тем самым удовлетворяют самые разные вкусы клиентов. Приятная деталь - цена квадратного метра в необычных квартирах почти такая же, как в привычных.

В компании «БЕСТ-Новострой» подсчитали, что в жилых комплексах комфорткласса доля квартир редкого формата может достигать 10%, а в бизнес-классе (особенно в Москве) может доходить и до 15%. Хотя в компании Urban Group уверены в том, что оптимальное количество таких квартир в проекте должно не превышать 3-5% от общего их числа.

Как объяснил «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Дмитрий Дементьев, заместитель директора по инвестициям девелоперской компании «Сити-XXI век», необычные квартиры повышают ликвидность жилья. Такого же мнения придерживается и Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер»: жилой комплекс, считает эксперт, где помимо стандартных квартир можно выбрать квартиру-студию или квартиру в мансардном этаже, всегда очень интересует покупателя.

«Квартиры редких форматов – это некая экспериментальная платформа для изучения и удовлетворения запросов самых взыскательных покупателей», - добавил Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group.

Решение о создании уникальных квартир принимают застройщики и архитекторы на этапе проектирования. «В частности, наличие квартир-студий может объясняться заполнением свободного места между квартирами при их распределении на планировке этажа, - говорит Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», - а квартиры с мансардами позволяют использовать последний технический этаж, увеличивая полезную площадь дома».

«При малоэтажной застройке, подразумевается строительство домов не выше пятого этажа. Но мансардный, шестой этаж, не считается полноценным, поэтому вполне допустим, - объясняет Михаил Мазаев, начальник отдела продаж ЖК «Валь д’ Эмероль». - Застройщик проектирует двухуровневую квартиру, что позволяет значительно снизить цену квадратного метра и заинтересовать клиента выгодным предложением.

Но, как утверждает Леонард Блинов (Urban Group), в проектах компании - «Пятницкие кварталы», «Опалиха О2», «Город набережных» - редкие форматы квартир – это архитектурная изюминка, своего рода визитная карточка жилых комплексов, и они не проектировались по остаточному принципу.

В ГК TEKTA GROUP считают, что наибольшее распространение получили квартиры-студии. Отчасти это вызвано повышенным спросом на малогабаритное жилье. В квартирах такого формата можно максимально эффективно использовать пространство, которое визуально расширяется за счет отсутствия перегородок. «Надо заметить, - отмечает Олеся Кошкина, директор по маркетингу и PR TEKTA GROUP, - что такое жилье не только удобно, но и отличается сравнительно низкой стоимостью».

Артем Ржавский («Азбука Жилья») выделяет два типа многоуровневых квартир. Первый - это квартиры в малоэтажных и среднеэтажных жилых комплексах, где последний этаж соединяется с мансардным этажом, образуя большую квартиру. Другой тип многоуровневых квартир - это пентхаусы в многоэтажных жилых домах, с хорошими видовыми характеристиками и иногда с большой террасой. Благодаря видовым характеристикам и тому, что в составе дома количество таких квартир невелико, цена их заметно выше.

Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость», отмечает, что двухуровневые квартиры и квартиры с мансардами в основном представлены в более дорогом сегменте (проекты бизнес-класса, бизнес+, элитные) и спрос на них не столь велик, как на квартиры-студии.

Евроквартиры - это квартиры с увеличенной площадью кухни. «За счет объединения гостиной и кухни можно увеличить полезную площадь квартиры и сэкономить собственные средства», - объясняет Артем Ржавский («Азбука Жилья»).

Жилье не для всех
Самым высоким спросом сегодня пользуются квартиры маленьких площадей. «И в свете этой тенденции на первом месте по популярности стоят квартиры-студии, - говорит Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). - Их приобретают как молодые семьи, так и те, кто еще не обзавелся второй половиной, хорошим спросом они пользуются и у частных инвесторов».

Евроквартиры также очень популярны. «Но при условии, что они обладают адекватными площадями, – уточняет Дмитрий Дементьев («Сити-XXI век»). -То есть размером меньше двух- или трехкомнатной квартиры стандартной планировки и равной или немного больше, чем соответственно одно- или двухкомнатная квартира». Это позволяет с большими возможностями использовать пространство квартиры.

Двухуровневые квартиры, по мнению Артема Ржавского («Азбука Жилья»), рассчитаны на покупателей бизнес-класса и класса комфорт+, так как бюджет квартиры за счет большей площади будет тоже больше.

«В проектах «Город набережных» и «Опалиха О2» особым спросом пользуются мансардные студии и двухуровневые квартиры, - констатирует Леонард Блинов (Urban Group). - Большие двухуровневые квартиры 80-90 кв. м предпочитают многодетные семьи, так как два уровня позволяют хорошо зонировать пространство, чтобы у каждого члена семьи был свой угол. А основные покупатели небольших двухуровневых квартир 55-65 кв. м – это холостяки, которые хотят артистично обустроить свое жилое пространство».

Изыски по цене массового товара
Логично предположить, что чем интереснее формат квартир и чем меньше таких квартир на рынке, тем цена предложения выше. И Дмитрий Дементьев («Сити-XXI век») допускает, что стоимость квадратного метра жилья в редком формате может иметь стоимость выше на 15-20%. Хотя, если квартира превышает площадь стандартных форматов жилья, то стоимость квадратного метра бывает и снижена на 5-7%.

Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») считает, что стоимость квартир редких форматов далеко не всегда завышена. Например, в малоэтажном жилом комплексе комфорткласса «Западное Кунцево», который ФСК «Лидер» реализует в двух километрах от МКАД на западе области, на последних этажах шестиэтажных домов расположены мансардные квартиры. Средняя стоимость однокомнатных мансардных квартир на сегодня составляет 5,2 млн рублей, что вполне соответствует расценкам на аналогичные квартиры 4-го и 5-го этажей.

«Вопреки общераспространенному мнению, приобретение редкого формата – выгоднее, - утверждает Михаил Мазаев (ЖК «Валь д’ Эмероль»). - Например, если говорить о стоимости квадратного метра в студиях (28 – 32 кв. м), то она на 5% выше, чем в стандартных планировках (однокомнатная квартира 40 – 45 кв. м), но благодаря меньшей площади - в конечной стоимости дешевле».

Артем Ржавский («Азбука Жилья») рассказал о другом проекте - ЖК «Купавино», где предусмотрены квартиры-студии. Средневзвешенная цена предложения в начале февраля 2013 года составила 44,7 тыс. руб. за кв. м при площади 27,3 - 30,1 кв. м, а для сравнения типовые однокомнатные квартиры общей площадью 43,2 - 54,8 кв. м продавались по 43,5 тыс. руб. за кв. м. «Таким образом, уровень цен на квартиры-студии всего на 2,7% превышает средневзвешенную цену на однокомнатные квартиры, что вполне характерно для разницы в площадях квартир», - отмечает эксперт.

В ЖК «Жегалово» на 14-м этаже представлены двухуровневые квартиры площадью от 68,7 до 204,4 кв. м с количеством комнат от двух до шести. В этом проекте двухкомнатные одноуровневые квартиры площадью 60,7 - 69,5 кв. м реализуются по цене 49 тыс. руб. за кв. м. Столько же стоит метр в двухкомнатных двухуровневых квартирах площадью 68,7 - 72 кв. м. А двухуровневые трехкомнатные и шестикомнатные квартиры выставлены на продажу дешевле - по цене 45 и 40 тыс. руб. за кв. м соответственно.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», рассказала, что в «Эко Парк Нахабино» двухуровневые квартиры площадью от 70 кв. метров выходили в продажу без наценки «за формат» – эту необходимость диктовала площадь объекта: при повышенных ценах квартиры бы дольше оставались в экспозиции. Мансардные и террасные квартиры в «Аристово-Митино» на старте продаж по цене метра также были столь же доступны, как и лоты со стандартными планировками.

Леонард Блинов (Urban Group) также подтвердил, что нестандартные квартиры близки по стоимости к обычным квартирам сходной площади. Стоимость необычных предложений зависит, к примеру, от числа таких квартир в проекте. Если нестандартных квартир мало, то они будут стоить на 10-15% дороже обычных квартир. Эксклюзивные форматы могут продаваться на 20-25% дороже. Например, в проекте «Город Набережных» есть уникальные квартиры на мосту. Они как раз и стоят на 25-30% дороже своих обычных аналогов по площади. Эти квартиры располагаются в арочном мосту над искусственным каналом и обладают интересными видовыми характеристиками. Всего на продажу выставлено четыре квартиры. Четырехкомнатные квартиры площадью 120,5 кв. м стоят около 9,9 млн рублей, трехкомнатные квартиры площадью 88,4 кв. м – 7,99 млн рублей. В «Городе набережных» представлены также трехуровневые и круглые квартиры. В ЖК «Опалиха О2» есть эколофты с высотой потолков в коньке 4,5 м и панорамным остеклением, которые также стоят дороже обычных квартир.

ЖК с квартирами редких форматов
В настоящее время на первичном рынке Подмосковья есть несколько проектов, включающих квартиры необычных форматов. В компании Urban Group - три проекта. Как рассказал Леонард Блинов (Urban Group), все они строятся в формате «Города для жизни» и сочетают стоимость экономкласса, инфраструктуру и комфорт бизнес-класса и «премиум-архитектуру».

Жилой комплекс «Город набережных» возводится в 11 км от МКАД (округ Химки) и состоит из 21 многоквартирного дома разной этажности (от 3 до 9 этажей) и 79 таунхаусов. В домах предлагается около 50 различных планировок квартир, включая двухуровневые, трехуровневые, круглые квартиры и квартиры на мосту. В ЖК «Город набережных» предусмотрен набор инфраструктуры, свойственный проектам бизнес-класса: детский сад, школа, подземные и надземные паркинги, фитнес-центр, медицинский центр, супермаркет, аптека, отделение банка, салон красоты. Для летнего отдыха в ЖК будет собственный насыпной пляж, зона для барбекю. Для повседневного – детские площадки, спортивные площадки, зона для выгула собак.

ЖК «Пятницкие кварталы» строится в 12 км от МКАД по Пятницкому шоссе. Жилой комплекс состоит из 37 домов (от 3 до 8 этажей) и 39 таунхаусов. Покупателям предлагается более 40 вариантов планировок квартир, включая двухуровневые квартиры и студии.

ЖК - настоящий город с зонами отдыха и работы, с развитой инфраструктурой: торговым центром с супермаркетом, фитнес-центром с бассейном, spa и салоном красоты, аптекой, подземными и наземными паркингами. В жилом комплексе предусмотрено сразу три детских сада и школа. Игровые и спортивные площадки, творческие мастерские помогут организовать досуг детей. Летом жители смогут устраивать пикники и барбекю-вечеринки в специально обустроенных местах. Торговые галереи на первых этажах домов обеспечат жителей магазинами и дадут возможность открыть собственное дело в шаге от дома.

ЖК «Опалиха О2» расположен в 10 км от МКАД, в Красногорске (микрорайон Опалиха). Жилой комплекс состоит из 8 многоквартирных домов. На выбор 40 вариантов различных планировок квартир, в том числе – двухуровневые квартиры и эколофты.

Вся инфраструктура ЖК ориентирована на приверженцев здорового образа жизни: детский сад с бассейном, фитнес-центр, супермаркет, салон красоты, торговые галереи для небольших магазинчиков шаговой доступности, паркинги, стоянки для велосипедов, спортивные и детские площадки, места для прогулок и пробежек и многое другое.

Дмитрий Дементьев («Сити-XXI век») рассказал, что евроквартиры компания предлагает в квартале «Краски жизни», который состоит из трех комплексов переменной этажности. Квартал входит в «Мини-полис Радужный», возводимый компанией в Видном. Мини-полис занимает территорию 13 га, часть которой – это уже сложившийся микрорайон с 8 жилыми домами, детским садом, собственной благоустроенной дворовой территорией и живописным ландшафтом. В проекте «Краски жизни» девелопер предусмотрел более 70 видов планировочных решений – от привычных двух- и трехкомнатных квартир до оригинальных двухуровневых апартаментов, квартир-студий и упомянутых евроквартир.

Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») рассказал, что в рамках проекта «Западное Кунцево» компания реализует одно- и двухкомнатные мансардные квартиры. При площадях, полностью соответствующих запросам покупателей данного класса, – от 37,1 до 42,1 кв. м для однокомнатных и от 59,7 до 73,7 кв. м для двухкомнатных квартир – мансардные квартиры отличаются разноуровневой высотой потолков. В каждой из квартир она варьируется от 2,56 до 5,08 метров, что позволяет по-разному обыгрывать пространство. В этих квартирах арочные окна, а оформление фасадов имитирует красные черепичные крыши европейских городков.

В линейке предложений «НДВ-Недвижимость» - широкий выбор квартир-студий. Такой формат жилья представлен в проектах ЖК «Планерный», мкр. «Новокосино-2». Минимальная стоимость квартир-студий площадью от 24,41 кв. м в ЖК «Планерный» (г. Химки) составляет 2,3 млн руб. В мкр. «Новокосино-2» можно приобрести студию (29,58 кв. м) за 2,4 млн руб.

Двухуровневые квартиры площадью 153 кв. м представлены в проекте бизнес-класса ЖК «Дубровская слобода». В комплексе идет заселение. Стоимость предложения двухуровневых квартир составляет 29,3 млн руб.

«Среди проектов, реализуемых компанией «Азбука Жилья», квартиры-студии предусмотрены в ЖК «Купавино» и ЖК «Ультрамарин», корп. 1, а двухуровневые квартиры представлены в ЖК «Сандей Хилз», корп. 4, и ЖК «Жегалово»», - говорит Артем Ржавский. («Азбука Жилья»).ЖК «Купавино» расположен в городе Старая Купавна в 22 км от МКАД по Горьковскому шоссе. Новостройка представляет собой 17-этажный 6-секционный дом с подземной автостоянкой. В феврале 2013 года для продажи представлены квартиры площадью от 27,3 до 54,8 кв. м общей стоимостью от 1,2 до 2,5 млн руб.

ЖК «Ультрамарин» находится в Лосино-Петровском в 29 км от МКАД по Щелковскому шоссе. Корпус № 1 представляет собой 4-секционный 17-этажный монолитно-кирпичный дом по индивидуальному проекту. В феврале 2013 года для продажи представлены квартиры площадью от 31,2 до 78,3 кв. м общей стоимостью от 1,9 до 3,4 млн руб.

ЖК «Жегалово» строится в Щелково на удаленности 18 км от МКАД по Щелковскому шоссе. Новостройка представляет собой 14-этажный 5-секционный дом. На 14-м этаже будут располагаться двухуровневые квартиры с выходом на 15-й этаж. В феврале 2013 года для продажи представлены квартиры площадью от 41,9 до 204,4 кв. м общей стоимостью от 2,1 до 8,2 млн руб.

Игорь Быковский, вице-президент НП «КР «Мегаполис-Сервис», обращает внимание на ЖК «Восточный» в Электроуглях, где есть двухкомнатные квартиры нетиповой планировки со скошенной на угол стеной в холле, окном в том же холле и двумя санузлами. При желании, уточняет эксперт, можно сделать индивидуальный проект с помощью дизайнеров. В итоге получится индивидуально спроектированная квартира по цене типовой.

Радужные горизонты
Изобретательность застройщиков, расширяющих линейку предложения, приносит свои плоды. Поэтому будущие проекты включают и студии, и двухуровневые квартиры, и другие любопытные форматы. Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») заявил, что на 2013 год в компании запланирован запуск трех проектов, в каждом из которых покупателю предложат необычные квартиры.

По словам Леонарда Блинова (Urban Group), компания планирует продолжать свои архитектурные эксперименты. Это касается и фасадных решений, и объемно-планировочных решений квартир, и ландшафтно-пространственной композиции проекта.

Истчник: Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru

Читать полностью:http://www.metrinfo.ru/articles/111248.html