Буквально на каждом шагу мы натыкаемся взглядом на заманчивые предложения банковской ипотеки, нас заманивают кредитами и каждая реклама подчеркивает доступность ипотечного жилья. Между тем, вопрос с жильем нужно как-то решать и у нас складывается впечатление, что ставка в 9% действительно является выгодной – глядя на текущее финансовое положение, может показаться, что кредит можно вернуть достаточно быстро. Однако когда начинаем глубже разбираться в вопросе, выясняется, что:
- Во-первых, мы переплачиваем примерно вдвое, то есть, одна квартира остается нам, и еще одну мы покупаем для банка.
- Во-вторых, мы вынуждены каждый месяц выплачивать довольно ощутимую сумму, а если платежи по каким-то причинам прекратятся – банк отберет жилье, и уже денег, скорее всего, никто не вернет.
Что же, получается – арендовать жилье выгоднее?
Но ведь ипотечник получает квартиру «прямо сейчас» и через 20 лет, при удачном стечении обстоятельств, платежи прекращаются, а жилье остается в его собственности. Если снимать квартиру, деньги тоже уходят, но этим придется заниматься бесконечно.
Сейчас мы предпримем попытку рассчитать все «за» и «против» количественно – и вы сможете самостоятельно решить, что выгоднее именно для вас. Стоимость жилья, как и цена аренды, в разных городах отличается, иногда – весьма существенно, поэтому для подсчетов мы будем отталкиваться от реалий, скажем, Москва.
Вариант выплат по кредиту: аннуитетный или дифференцированный
Сразу нужно упомянуть об одном нюансе, который существенно влияет на расчеты. Банки предлагают как аннуитетный платеж (в течение всего срока кредита сумма взноса остается неизменной) и дифференцированный (платеж по телу кредита не меняется, а по процентам постепенно уменьшается). Второй вариант является несколько более выгодным, поэтому нужно рассчитывать оба варианта, чтобы докопаться до истины.
Например, стоимость квартиры в Москве составляет 3,2 млн. рублей. Средняя процентная ставка по ипотеке, согласно информации ЦБ, составляет сегодня 9,5%, средний срок ипотеки, одобряемый банками, составляет 20 лет срок. И вот какие цифры мы получаем при расчетах:
- Аннуитетный платеж: общая сумма выплат по кредиту составляет 6,1 млн. рублей, переплата – 3,4 млн. рублей;
- Дифференцированный платеж: общая сумма выплат по кредиту составляет 5,3 млн. рублей, переплата – 2,6 млн. рублей.
Что произойдет с ценами на жилье через 20 лет?
Теперь необходимо рассмотреть вопрос рыночной стоимости недвижимого имущества, которое перейдет в полное распоряжение собственника через 20 лет. То есть, нужно попытаться понять - будет ли жилье дорожать?
Статистика говорит о том, что с 1998 года по 2008 год цены на жилье несколько выросли (примерно на 9%). Затем случился мировой кризис, связанный с «ипотечным пузырем» и цены в 2008 году несколько снизились, а в 2009 году резко упали (примерно на 15%). До 2014 года наблюдался небольшой подъем, но затем, после обесценивания российской валюты цены снова стали сползать вниз.
Таким образом, не стоит полагать, что через 20 лет приобретенное в ипотеку жилье значительно подорожает, скорее всего, его владелец останется при своей собственности, стоимостью в 3,2 млн. рублей. То есть, покупку жилья в кредит нельзя рассматривать в качестве инвестиции. Однако нужно рассмотреть и более оптимистичный сценарий: допустим некоторое оживление экономики и предположим, что цена будет немного расти (как в период с 1998 года по 2008 год), в этом случае стоимость квартиры через 20 лет составит 3,9 млн. рублей.
При этом заемщику придется 20 лет проживать на одном и том же месте (а это существенно сужает потенциал рынка труда для него), исправно выплачивать банку кредит, и не дай Бог ему на каком-то этапе утратить трудоспособность – банк заберет квартиру.
Может быть, стоит отказаться от двадцатилетней кабалы в пользу аренды жилья?
Проведем сравнительный расчет затрат ипотечника и арендатора. Возьмем аннуитетный платеж, так как эта схема является наиболее востребованной в силу простоты определений ежемесячных платежей.
Нижний порог по стоимости аренды в Москве составляет 20 тыс. рублей в месяц, при этом цена с 2014 года выросла незначительно, примерно на 6%. Так что, можно рост примерно 1% в год закладывать по платежам на ближайшие 20 лет.
За 20 лет аренды съемщик заплатит 5,6 млн. рублей, а ипотечник – 6,1, в этом плане, конечно, аренда выглядит более привлекательной. Но! После выплаты ипотеки заемщик остается с квартирой, стоимостью 3,2 млн. рублей и прекращает выплачивать взносы, а арендатор остается ни с чем и вынужден продолжать расходовать деньги на съемное жилье.
Что же получается – банковская кабала выгоднее?
Но мы кое-чего не учли в ситуации с арендатором, так как при разумном подходе можно сделать так, что у него появятся некоторые средства. Месячный платеж за квартиру составляет 20,6 тыс. рублей, в то время как платеж по кредиту составляет 25,5 тыс. рублей. Разницу в пять тысяч арендатор может положить на депозит (или карту с процентами на остаток), туда же пусть отправится и сумма, равная сумме первоначального взноса по ипотеке – чтобы условия действительно были равными.
Средний процент по вкладу сегодня составляет 6,4%, и, учитывая политику Центробанка, который вынужден будет сокращать ключевую ставку (чтобы бороться с инфляцией), депозитные ставки будут снижаться. Можно брать для расчетов 6%, так как ставка, вероятно, будет снижаться на 0,5% каждые четыре года.
Прошло 20 лет: что имеем в сухом остатке?
Получается, что при аренде за 20 лет мы оплатим 5,5 млн. рублей, но накопим 2,3 млн. рублей, итого чистые затраты составят 3,2 млн. рублей. Но! На руках останется 2,3 млн. рублей.
При ипотеке мы заплатим 6,1 млн. рублей, однако у нас на руках останется недвижимость, стоимостью 3,9 млн. рублей (при оптимистичном сценарии). Чистые затраты составят 2,2 млн. рублей, а в случае выбора дифференцированного платежа – 1,4 млн. рублей.
Имеющихся денег арендатору не хватит на жилье, однако, если его депозит будет пополняться не на 5 тыс. рублей, а на 10 тыс. рублей, он будет через 20 лет располагать необходимой суммой. Но при этом ему придется находить не 25 тыс. рублей ежемесячно, а 30 тыс. рублей.
Точно ли ипотека – лучшее решение?
Таким образом, получается, что экономически ипотека все-таки выгоднее. Однако нужно учесть, что ситуацию нужно оценивать для каждого города отдельно, цены на жилье могут существенно отличаться, а в некоторых городах сумма взноса по кредиту может даже превышать сумму платежа по аренде.
- Но! Прежде всего, нужно определить, что для вас важнее:
- Наличие жилья, которое можно обустроить по своему вкусу, отсутствие переездов, наличие недвижимой собственности через 20 лет;
- Мобильность, возможность искать хорошо оплачиваемую работу в любом регионе, не быть связанным обязательствами перед банком и соответствующими рисками.
А теперь – за дело! Все точно рассчитать и принять правильное решение поможет этот калькулятор ипотеки и аренды. Достаточно ввести данные, актуальные для вашей ситуации и для условий вашего региона и уже через пару минут вы получите все вводные, необходимые для размышления и правильного выбора.