Новостройки Подмосковья: рассматриваем зону до 15 км от МКАД

Однокомнатные квартиры по цене до 3,5 млн рублей, пожалуй, более других востребованы на первичном рынке ближнего Подмосковья. Но покупателей в первую очередь интересуют дома готовые или почти построенные. Между тем большинство вариантов в базах предложений – объекты, строительство которых стартовало совсем недавно.

Главный критерий, которым руководствуется покупатель при покупке квартиры, – бюджет, то есть сумма, которую он на данный может потратить. На первичном рынке самые доступные предложения – это, как правило, однокомнатные квартиры в домах классов эконом и комфорт.

«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил проверить, в каких городах Подмосковья следует искать однокомнатные квартиры по цене 3,5 млн рублей, и обратился за помощью к экспертам. При этом мы поставили нашим комментаторам еще два условия: дом должен быть на высокой стадии готовности, а расстояние до МКАД – не далее чем 15 км.

За последние годы, начиная с 2009-го, аналитики отмечают тенденцию к росту количества именно однокомнатных квартир в предложениях застройщиков. Причина тенденции кроется в спросе: граждане в основном могут позволить себе небольшие квартиры, поскольку главные покупатели сегодня – это либо молодые семьи, либо одинокие люди разных возрастов из Московского регионаи из других областей России. Доля последних составляет около 80-85% от общего количества покупателей.

В целом же, повышенный спрос на однокомнатные квартиры в Подмосковье диктуется и общей экономической ситуацией: при соотношении средней зарплаты в Москве и цен на жилье, потребитель едва ли может позволить себе взять крупную сумму в ипотеку и приобрести квартиру в столице. Однако за городом можно купить жилье в разы дешевле, не уступающее по качеству.

Еще один важный критерий при выборе места проживания – это время на дорогу. Многие жители Подмосковья работают в Москве, поэтому вынуждены два раза в день преодолевать путь от квартиры до офиса и обратно. Но расстояние от населенного пункта до Москвы не всегда позволяет объективно оценить ситуацию. К примеру, говорит Елизавета Малых, директор помаркетингу компании Atlas Development, расстояние между рядом подмосковных городов и границей Москвы равно нулю – они вплотную прилегают друг к другу. То есть от границы городаХимки до МКАД можно было бы добраться за считанные минуты, но на самом деле дорожная сеть построена так, что нужно выехать из самих Химок, а потом еще добраться до центра Москвы по вечно стоящему Ленинградскому шоссе. Аналогичная ситуация в Балашихе.

К городам с хорошей транспортной доступностью как до МКАД, так и до центра столицы эксперт отнесла Красногорск и Видное, объясняя это тем, что жители Красногорска имеют возможность воспользоваться как Волоколамским шоссе, так и Новорижским, а в Видном сразу двумя скоростными трассами – платной магистралью М4 «Дон» и дорогой, которая ведет из аэропорта Домодедово.

Вместе с тем Наталия Иванова, директор департамента общественных связей группы компаний «ПИК», считает, что сейчас многие жители Подмосковья предпочитают электрички, которые значительно сокращают время пути. Поэтому города, имеющие хорошее железнодорожное сообщение,  оказываются в более выигрышном положении. К примеру, районкомплексной застройки «Красная Горка» расположен примерно в 10-15 минутах езды от железнодорожного вокзала Люберцы-1, и добраться до него можно всего за 25-30 минут на скоростной электричке от Казанского вокзала.

Примериваясь к покупке, люди ориентируются и на официальную информацию о том, как транспортная ситуация будет решаться в будущем. Например, в пользу Балашихи, обращает внимание Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», говорит тот факт, что в 2014 году обещают запустить линию скоростного трамвая, соединяющую Москву (ст. метро «Шоссе Энтузиастов») и Балашиху. На маршруте будет 12 остановочных пунктов, шесть из которых — на территории Москвы.

Квартиры до 3,5 млн рублей

По подсчетам Григория Алтухова, советника президента Финансово-строительной корпорации «Лидер», в зоне до 15 км от МКАД квартиры по цене до 3,5 миллионов рублей в готовых или почти готовых домах можно найти в 50-60 проектах. Однако ежемесячно доля подобных предложений на рынке сокращается. Не способствует увеличению данной группы квартир и ежемесячный рост цен, и правило, по которому стоимость квартир напрямую зависит от степени готовности дома.

Армен Маркосян, директор по развитию группы ПСН, считает, что обозначенная сумма довольно высока для однокомнатной квартиры, так как стоимость квадратного метра жилья в радиусе до 15 км от МКАД составляет 55-70 тыс. руб., а площадь однокомнатной квартиры в данном случае варьируется от 27 до 38 кв. м. Таким образом, минимальная цена оказывается на отметке 1,6 млн руб.

А Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», считает, что средняя цена однокомнатных квартир в строящихся домах в городах до 15 км от МКАД составляет 3,8 млн рублей (в данном случае большинство предложений на начальном и среднем этапе строительства). Средняя цена однокомнатных квартир на рынке вторичного жилья в той же зоне удаленности – 4,2 млн рублей.

По сведениям Дениса Бобкова, руководителя аналитического центра Est-a-Tet, доля однокомнатных квартир в домах, находящихся на завершающей стадии строительства или уже введенных в эксплуатацию, незначительна и не превышает 20- 30% от оставшихся квартир: такие квартиры одними из первых уходят с рынка.

Если говорить о квартирах в крупных подмосковных городах – Красногорске, Химках, Мытищах, соглашается Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», - в указанный бюджет скорее войдут новостройки в стадии активного строительства, в готовых домах квартиры будут стоить дороже. А по мнению Сергея Канаева, председателя совета директоров ЗАО «Кама-Проект», в готовых или в домах, близких к завершению, скорее всего, предложат купить однокомнатную квартиру по переуступке.

«Я бы рассматривала восточное и юго-восточное направления. Это такие города, как Балашиха, Железнодорожный, города по Рязанскому и Егорьевскому шоссе, в районе 13-15 км от МКАД, - советует Наталья Козлова, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость». - Но, зная ситуацию, например, в Железнодорожном, где расположен наш объект «Центральный» (на нем на высоких стадиях, в принципе, нет квартир ниже 3,5 млн рублей), могу сказать, что вероятность найти однокомнатную квартиру ниже 3,5 млн рублей на стадии, близкой к сдаче в эксплуатацию,  стремится к нулю. А если такие предложения будут появляться, то это скорее демпинг и повод задуматься – все ли нормально у застройщика с инженерной и социальнойинфраструктурой, подъездами, соблюдением сроков сдачи и разрешительной документацией?»

Впрочем, нашим экспертам удалось подобрать подходящие варианты. По данным департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», в Лобне в микрорайоне Восточный (ул. Свободный проезд, д.1, 5, 9) в 19-этажных монолитно-кирпичных домах, готовых к вводу в эксплуатацию, можно приобрести просторные однушки площадью 49-50 кв. м по минимальной цене 3 млн рублей. Рядом - железнодорожная станция Депо, расположенная в 5-7 минутах ходьбы. Путь на электропоезде до Савеловского вокзала, учитывая все остановки, займет не более 43 минут.

ЖК «Молодежный-2» - этот объект находится в Красногорске на Центральной улице. Однокомнатная квартира площадью 33 кв. м стоит 3 млн рублей. Монолитно-кирпичный 25-этажный дом расположен в 2,5 км от МКАД и в шаговой доступности от станции «Павшино». Территория жилищного комплекса будет благоустроена: детские и спортивные площадки, места для отдыха взрослых. В ближайшем окружении будет построена школа и детский сад, а такжеподземный паркинг на 1000 машино-мест.

По словам Александра Энгеля, руководителя отдела новостроек ГК «МИЦ», однокомнатные квартиры стоимостью до 3,5 млн руб. можно найти в новостройках, расположенных также в городах Московский, Балашиха, Видное, Железнодорожный, Мытищи, Одинцово, Химки. Например, 3,2 млн руб. стоит квартира общей площадью 51 кв. м в ЖК «Зеленые аллеи» (Видное). Новый жилой микрорайон включает в себя 17 монолитно-кирпичных домов переменой этажности. Концепция проекта предполагает строительство объектов социальной инфраструктуры: трех детских садов, трех  общеобразовательных школ и поликлиники.

Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость», рекомендует обратить внимание на городское поселение Московский и сельское поселение Сосенское на территориях Новой Москвы. Здесь, в новостройках на завершающем этапе строительства есть предложения квартир площадью от 30 до 55 кв. м по цене до 3,5 млн руб.

Также на территории Новой Москвы, в ЖК «Новые Ватутинки» можно купить квартиру с отделкой в панельном доме за 3 млн руб., правда, сдан дом будет только через 6-8 месяцев. Можно найти и варианты дешевле. В Лыткарино, например, в ЖК «Прибрежный» можно купить однокомнатную квартиру площадью 41 кв. м за 2,2 млн рублей, правда, без отделки и дом будет сдан через год. Эти варианты советует Сергей Канаев (ЗАО «Кама-Проект»).

В инвестиционно-строительной компании «АВГУР ЭСТЕЙТ» нам напомнили о масштабном жилом районе «Москва А101». Это тоже новомосковский проект, в 3 км от МКАД по Калужскому шоссе и в 4 км от метро «Теплый Стан». Квартиры в монолитно-кирпчином доме в 3 км от МКАД на перспективной и активно развивающейся территории можно приобрести от 3,2 млн рублей.

Предпочтения панелям

Ориентируясь на заявленный бюджет, покупатели могут выбрать как дома, возводимые из монолита и кирпича, так и панельные новостройки разных серий. И как отметили эксперты, однокомнатные квартиры большинство покупателей стремятся приобрести в домах из современной панели, объясняя это тем, что в таких домах оптимальные площади квартир, затраты по отделке квартиры в панельном доме ниже, чем в монолитном, так как не требуется возводить межкомнатные перегородки и сами стены не требуют трудоемкого выравнивания. «При средней стоимости квадратного метра в панельном доме в 75 тыс. руб., - говорит Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп», - стоимость квадратного метра в доме индивидуального проекта будет 86-87 тысяч рублей».

Наталия Иванова (ГК «ПИК») рассказала, что сейчас на подмосковном рынке представлено несколько интересных серий. Например, модернизированная серия «КОПЭ-М-Парус». Дома этой серии имеют выразительные индивидуальные фасадные решения благодаря эркерам и комбинации полукруглых и прямых лоджий на разных этажах. Дома действительно напоминают наполненный ветром парус. В строительстве используются современные решения: применяются теплые трехслойные наружные стеновые панели, система закрытых горизонтальных межпанельных стыков и прогрессивные инженерные системы. Новостройки «КОПЭ-М-Парус» обладают повышенной звукоизоляцией, в квартирах установлены отопительные приборы с регуляторами температуры, медная электропроводка, автоматическая система дымоудаления.

Цены на квартиры в данных домах также вписываются в популярный бюджет. Например, в жилом районе «Красная Горка» в Люберцах однокомнатная квартира в квартале №7, корпус 53В (новостройка серии «КОПЭ-М-Парус»), на этапе строительства 9-го этажа стоит 3,3 млн руб.

Серия «КОПЭ-Башня» – это одноподъездная вариация серии «КОПЭ-М-Парус». Отличительная черта этой серии - нежилые первые этажи или встроено-пристроенные здания, предназначенные для размещения объектов социальной и коммерческой инфраструктуры. Жилые комплексы обычно представлены одной панельной секцией высотой 23-25 этажей. Квартиры улучшенных планировок с просторными кухнями и холлами, светлыми комнатами, гардеробными и гостевыми санузлами обладают большей по сравнению с серией «КОПЭ-М-Парус» площадью. Дома-башни также имеют теплые трехслойные наружные стеновые панели, бесшовные фасады, гибкую систему отделки и различные цветовые и фактурные решения фасадов. Квартиры оснащены современной системой отопления с использованием конвекторов с терморегуляторами, которые позволяют выбирать оптимальный режим отопления в каждой комнате. Балконы и лоджии остеклены в едином стиле с применением алюминиевого профиля.

Квартиры в домах столичного ДСК-1 П-44Т также в числе самых предпочитаемых на рынке новостроек. Внешне они отличаются отделкой под кирпич, эркерными комнатами, оригинальным планировочным решением самих секций дома. Хороший спрос отмечается на жилье в домах серий П-111М и Д-25.В частности 9 домов серии П-111М строится в рамках первой очереди ЖК «Первый Московский» (город Московский находится на территории Новой Москвы). Новый крупный микрорайон, который будет состоять из 62 домов и объектов инфраструктуры. В домах представлены одно-, двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 36 до 83 кв. м. Как уточнилАлександр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ», до 3,5 млн можно приобрести однокомнатную квартиру без отделки во 2-й очереди. В 1-й очереди стоимость чуть выше 3,7 - 3,9 млн.

Серия панельных домов И-155Мк комфорткласса от компании СУ-№155 представлена в городеДолгопрудном, в Центральном микрорайоне. По словам Ирины Егоровой, руководителя службы маркетинга и рекламы КТ «СУ-№155» и Компания», в третьей очереди строительства в корпусах 20 и 22 стоимость однокомнатных квартир общей площадью 46 кв. м составляет 2,43 млн руб., а в корпусах 21, 28 – 2,23 млн руб.

Сравнительно новая серия домов на рынке Подмосковья - «ЕВРО». Квартиры в домах этой серии компания «ЛСР. Недвижимость – Москва» предлагает в подмосковном малоэтажном микрорайоне «Сакраменто» в Балашихе. Такие дома внешне неотличимы от монолитных домов бизнес-класса, при этом скорость их возведения выше, а значит, экономичнее стоимость строительства и жилья. Цена однокомнатных квартир зависит от площади. Например, при общей площади 50,7 кв. м бюджет покупки составит 2,71 млн руб., а когда площадь равна 55,2 кв. м – 3,06 млн руб.

Квартиры с отделкой

Многие покупатели однокомнатных квартир в новостройках предпочли бы, чтобы приобретаемая квартира была готова к проживанию, то есть включала бы в цену отделку. В настоящее время в заявленном бюджете таких предложений немного. К примеру, в готовом микрорайоне «Немчиновка» цена однокомнатных квартир с отделкой начинается от 4,5 миллионов рублей, в ЖК «Ярославский», который расположен в Мытищах и будет сдан в конце 2012 года, – от 4,3 миллиона, а если все же нужно уложиться в искомую сумму и найти вариант с отделкой, то в этом случае срок сдачи дома окажется все же довольно отдаленным. Например, в ЖК «Рутаун» на территории Новой Москвы квартиры площадью от 42 кв. м продаются по цене от 2,8 миллиона, но срок сдачи домов запланирован лишь на лето 2013 года.

Но вот компания «ПИК», как рассказала Наталия Иванова (группа компаний «ПИК»), все объекты сдает с улучшенной современной отделкой, а некоторые и с дизайнерским ремонтом. В жилых районах комплексной застройки «Бутово Парк 2» и «Красная Горка» квартиры предлагаются с качественной чистовой отделкой – вариант «Оптима» и «Стандарт», стоимость которой уже включена в цену.

В микрорайоне Wellton Park, Новая Сходня (15 км от МКАД), можно приобрести квартиру с отделкой, выполненной по авторскому дизайну, добавляет Алина Ларионова, начальник отдела продаж департамента недвижимости строительного концерна «КРОСТ». Цена за однокомнатную квартиру (с отделкой в стиле классика) площадью 33,6 – 42,0 кв. м - 2,5 – 3,5 млн руб.

Источник: Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru
Читать полностью:http://www.metrinfo.ru/articles/106523.html