Офисы в Москве: рынку грозит затоваривание

Но снижения ставок аренды пока ждать не стоит

Апартаменты в Москве стали активно строить после начала экономического кризиса 2008 г. Затеяли это девелоперы не от хорошей жизни: спрос на офисные помещения резко упал, все компании урезали бюджеты, если кто и затевал переезд, то только в помещения поменьше и подешевле. Поэтому проекты офисных комплексов на начальном этапе возведения в срочном порядке переделывались в многофункциональные, где значительная доля площадей по мере возможности отводилась под апартаменты, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Конечно, сделать полную и даже частичную реконцепцию проекта возможно далеко не всегда. Девелоперы продолжают возводить офисные здания. По данным Cushman & Wakefield, на стадии строительства в Москве сейчас находится 3,47 млн кв. м площадей. Только в 2013 г., исходя из заявленных планов девелоперов, должно быть введено от 1,5 млн до 1,7 млн кв. м. Для сравнения: в 2012 г. в Москве было построено 556 511 кв. м (33 здания). Правда, сами консультанты ожидают более медленных темпов ввода площадей: примерно по 0,5 млн в год в ближайшие три года.

Но и такой объем рынок вряд ли сумеет быстро поглотить. Генеральный директор Forum Properties Сергей Воронин ожидает скорее переизбытка площадей и увеличения вакантных помещений с существующего уровня в 13% до 25% от общей площади (всего в столице около 13 млн кв. м качественной офисной недвижимости). Ни число потенциальных арендаторов, ни бизнес компаний не растут такими темпами, чтобы вводимые объемы были востребованы, сказал он на вчерашнем круглом столе, посвященном офисному рынку столицы. Можно ожидать в недалеком будущем коррекции цен, в том числе в прайм-сегменте.

Заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Лада Белайчук предположила, что снижение спроса на офисные площади не обязательно будет сопровождаться падением ставок аренды. Скорее девелоперы пойдут на увеличение сроков экспозиции объектов, а ставку снижать не будут. «Это тоже скрытое падение, но мне такой сценарий представляется наиболее вероятным», – отметила она.

Девелоперы действительно будут стремиться до последней возможности не снижать заявленные ставки аренды. Однако, считают в www.irn.ru, к концу 2013 г. можно ожидать высокой активности лендлордов в плане скрытых способов снижения цен. Например, вероятны большие предпраздничные скидки, включение операционных расходов в сумму арендных платежей, арендные каникулы и т.п. Правда, если средние показатели уровня вакантных площадей действительно поднимутся до 20-25%, то владельцы пустующих помещений, чьи доходы упадут ниже приемлемого уровня, могут пойти и на откровенный демпинг. Как уже можно было наблюдать в конце 2008 – начале 2009 гг., когда наименее качественные площади предлагались в аренду практически по бросовым ценам – 5500-6000 руб. за 1 кв. м в год, напоминают в www.irn.ru.

Требовательность арендаторов
Вчера же девелоперская компания «Высота» опубликовала результаты собственного исследования. По мнению ее аналитиков, исходя из существующих тенденций развития рынка недвижимости, в ближайшие годы соотношение спроса и предложения будет в пользу интересов арендатора. Поэтому девелоперам придется особенно тщательно учитывать все новые пожелания клиентов, таково заключение экспертов. Специалисты компании составили перечень наиболее важных требований со стороны арендаторов к своим офисам в столичном регионе.

Согласно выводам исследования, замедленный рост экономики и, как следствие, оптимизация расходов компаний стали главными мотивами при выборе офисного помещения. Арендаторы стараются экономить на офисных помещениях, предпочитая находить разумный компромисс между качеством и ценой. Поэтому если раньше основным спросом пользовались офисы, расположенные в пределах ТТК, то теперь многие даже самые крупные компании вполне уверенно чувствуют себя в бизнес-центрах, расположенных на развитых направлениях за пределами Третьего кольца и в 10-километровой зоне от МКАД. Если внутри ТТК для помещений класса А и В ставки варьируются в диапазонах $700-1200 и $400-600 за 1 кв. м в год соответственно, то на окраинах и за пределами кольцевой эти показатели на 15-30% ниже. О том, что децентрализация офисов может смягчить ценовую ситуацию на рынке, IRN.RU писал, в частности, в статье «Офис в Москве: дешевле Лондона, дороже остальной Европы».

По тем же соображениям важное место в предпочтениях арендаторов занимает вопрос эксплуатационных расходов. Арендаторы, становящиеся все более требовательными, вполне отдают себе отчет в том, что расходы, которые лягут на их плечи в дополнение к арендным платежам, могут разниться вдвое. Кроме того, как фактор, влияющий на принятие решения, учитывается репутация управляющей компании.

Среди других вопросов, на которые обращают внимание арендаторы, – максимально удобная планировка, гибкость застройщика в плане уступок по организации внутреннего пространства и в плане системы оплаты. В качестве особых условий для арендатора могут, например, выступать некоторое снижение ставки при условии значительной предоплаты, отсрочка платежей, изменение размера депозита.

География новых офисов 
Более половины площадей в 2013 г. будет введено в «Москва-Сити», по данным Cushman & Wakefield (подробные характеристики офисного рынка столицы см. в статье «Офис в Москве: основную часть спроса формируют россияне»). А в целом из строящихся в столице 3,47 млн кв. м на «Москва-Сити» приходится 19% (660 000 кв. м). Еще один «центр притяжения» – район Кутузовского проспекта – 18,4% (640 000 кв. м). На районы между ТТК и МКАД «падает» 20,5% офисов (711 000 кв. м), а за МКАД возводится всего 16,8% офисной недвижимости (582 000 кв. м).

Самым маленьким по объему нового строительства остается прайм-сегмент (Центральный деловой район, Замоскворечье, Белорусский), на который приходится 7,5% от всех строящихся площадей (261 000 кв. м).

Зато, по прогнозам компании Blackwood, в условиях сдерживающей градостроительной политики мэрии Москвы дефицит предложения в Центральном деловом районе (ЦДР) будет усиливаться, несмотря на положительную динамику объемов рынка качественных офисных помещений. Взгляды специалистов Blackwood более оптимистичны по сравнению с другими участниками рынка. По их мнению, несмотря на масштабное развитие и освоение периферийных частей города, спрос на офисные помещения Центрального делового района остается стабильно высоким, тем самым подтверждая его востребованность и престижность.

По данным Blackwood, на конец 2012 г. общий объем рынка качественных офисных помещений в ЦДР составил около 3,8 млн кв. м (офисные площади), что составляет 32% всего офисного фонда города. Из этого совокупного объема предложения 72% приходится на долю офисов класса А (порядка 2,7 млн кв. м). В ближайшие 2-3 года доля площадей класса А может существенно сократиться, учитывая превышение объемов поглощения над объемом ввода в эксплуатацию нового офисного предложения, считают в Blackwood. Первая причина: снижение качества офисных помещений – многие объекты перейдут в класс В. Во-вторых, новое предложение будет пополняться только за счет уже строящихся сейчас объектов. Проектов новых бизнес-центров в центральной части города уже не ожидается.

Источник: Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU
Читать полностью:http://www.irn.ru/articles/34700.html