Налоги при продаже недвижимости

Мы завершаем серию статей о налогообложении недвижимости. Наш журнал рассказал о том, с какими налогами сопряжены приобретение, владение и сдача в аренду недвижимой собственности. Сегодня переходим к последней теме – расставанию. Что и как придется заплатить после того, как вы продадите свою квартиру, коттедж или иное подобное имущество?

Те, кто не читал предыдущих статей «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru» о налогообложении, могут это сделать сейчас: «Налоги и недвижимость: владение. Сколько платим каждый год, как быть владельцам нескольких квартир? Налоговые проекты властей»; «Налоги и недвижимость: кто платит и сколько. Рассматриваем варианты: покупка, наследство, подарок», «Налоги и аренда жилья. Варианты для владельца квартиры: платить как физлицо, зарегистрироваться как ИП или купить патент. Кто заплатит больше? Считаем выгоды и траты».

Также вы можете почитать и о налоговых вычетах: «Сделка с квартирой: верните себе 260 тысяч рублей. Последние новости о налоговых вычетах: разрешили то, что раньше запрещали»; «Россиян ждет налоговая реформа в недвижимости: справедливых льгот станет больше, каждый налогоплательщик получит полноценный вычет в 2 млн рублей. Вопрос в сроках принятия закона».
А мы переходим к сегодняшней теме.

Правило с приятными исключениями
Законодательство исходит из того, что деньги, полученные владельцем при продаже собственности, являются доходом. Следовательно, с него надо заплатить налог, который для частных лиц составляет 13%. К счастью, из данного правила существуют исключения – для знакомства с ними открываем Налоговый кодекс и читаем ст. 220, которая называется «Имущественные налоговые вычеты»:

«…налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:

1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов…».

В переводе «с юридического на общечеловеческий» (а большинство законов, к сожалению, написано так, что подобная процедура необходима) это означает правило, широко известное сегодня даже непрофессионалам: если квартира находилась в собственности болеетрех лет, то платить после ее продажи налог не нужно. Если же менее, то тогда сумма выше 1 млн руб. обкладывается по уже упоминавшейся ставке 13%. Накладно: продали квартиру за 6 млн – заплатили 650 тыс. руб. (13% от 5 млн) налогов.

И еще несколько замечаний по данному вопросу:

- прежде в ст. 220 НК фигурировал срок в пять лет, но в середине прошлого десятилетия его сократили до трех. Бесспорное послабление. Московские риелторы, правда, говорили, что надо бы повысить пороговую сумму – хотя бы до 3 млн руб., поскольку миллион для московского рынка – это совсем копейки. Но их законодатели не послушали – вероятно, потому, что НК – закон федеральный, он распространяется на всю страну;

- а вот с «иным имуществом» произошло «с точностью до наоборот»: там подняли пороговую сумму. «До 2009 года ее размер составлял 125 тыс. руб., - говорит Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость». – Но после вступления в силу закона № 202-ФЗ от 19.07.2009 размер налогового вычета был установлен в 250 тыс. руб.»;

- обратим внимание, что цифра в 1 млн в законе касается вовсе не всей недвижимости, а вполне определенного набора объектов: «жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые домики или земельные участки». Если же вы продаете нечто иное (гараж, офис, склад и т.п.), то оно будет проходить по категории «иное имущество», т.е. вычет составит лишь 250 тыс. руб.

…Ну а главное – это, конечно, тот факт, что никакого налога не будет вовсе при соблюдении простого условия: объект в собственности более трех лет. Так что во многих случаях продавцу не нужно изобретать никаких «обходных схем» - достаточно лишь подождать.

Здесь вам не Америка!
Начитавшись переводных книг, автор знает, что в других странах действуют принципиально иные правила. Например, в США человек,продающий недвижимость и сразу приобретающий вместо нее другую (большей стоимости), от налога освобождается. У нас же, единодушно заверили опрошенные нами эксперты, по-другому. «Российским законодательством такой подход не предусмотрен», - лаконично излагает это общее мнение Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Честно признаюсь, что американская норма (точнее, ее гипотетический перенос на нашу почву) вызывает у меня смешанные чувства. С одной стороны, логично: никакого дохода продавец не получает, все вырученные деньги вложены в недвижимость. Более того, поскольку новый объект дороже – возрастут и будущие доходы государства от данного гражданина (в виде налога на имущество). С другой – «дорогие россияне» настолько поднаторели в обмане собственного государства, что нет никаких сомнений, что и подобную лазейку они стали бы использовать по полной программе. Сотни миллионов рублей дохода от продажи шикарной квартиры можно вложить (по бумагам) в приобретение «скворечника» на шести сотках где-нибудь в Костромской области, а на вопросы «почему так дорого?» гордо отвечать: «А мы о такой цене договорились!»

«Пресловутый миллион»
Но вернемся из мира прожектов и предположений к реальности. Когда есть налоги – находятся и желающие как-нибудь не заплатить их или хотя бы уменьшить. В исследуемой нами теме существует один совершенно легальный способ оптимизировать налогообложение – он опирается на формулировку из уже упоминавшейся ст. 220 НК: «налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов».«Можно применить принцип «доходы минус расходы», - говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. – В декларации необходимо указать сумму, потраченную на приобретение недвижимости (она должна соответствовать тому, что указано в предыдущем договоре купли-продажи), сумму, потраченную на ремонт (эти расходы должны быть также подтверждены документально). Доходы, полученные от продажи недвижимости, будут уменьшены на эти расходы, и налог начислят только на разницу. Правда, в этом случае «миллионная» льгота применяться не будет».

Однако на рынке широко известен другой способ «оптимизации» - совершенно незаконный. Он сводится к тому, что в договоре купли-продажи указывается сумма меньше миллиона (раньше брали оценку БТИ, а сегодня без затей пишут 990 тыс. руб.). В банковскую ячейкузакладываются, естественно, совершенно иные деньги, на которые продавец пишет покупателю рукописную расписку. Иногда просто «получил», а иногда с обоснованием вроде «на неотделимые улучшения» квартиры.

В увлекательную «игру» с «пресловутым миллионом» играют все, в том числе и профессиональные участники рынка. Риелторы советуют поступать так своим клиентам. Даже банки (которые вроде бы должны быть эталоном солидности и респектабельности) совершенно не смущаются, когда сами выдают кредит, например, на 5-6 млн руб., а в договоре купли-продажи фигурирует 990 тыс.

При всей внешней привлекательности, данный способ очень рискован: если по каким-либо причинам сделка будет оспорена, суд может принять решение о возвращении в первоначальное состояние – продавцу квартиру, а покупателю деньги. «Обычную, незаверенную расписку суд может принять во внимание, а может и не принять, - отмечает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – А заверять расписку, написанную с целью сокрытия от налогового органа реальный полученный доход, нотариус, скорее всего, не согласится».

Гайки закручивают и тут
В наших предыдущих статьях (посвященных приобретению, владению и сдаче в аренду) рефреном звучала мысль, что государство, прежде сквозь пальцы смотревшее на «шалости» своих подданных на рынке недвижимости, сегодня становится строже. В полной мере это можно сказать и о сегодняшней теме: налоговый контроль за теми, кто продает квартиры «за 990 тыс. руб.», усиливается.

По словам опрошенных нами экспертов, чаще всего фискалы подбираются к продавцам через противоположную сторону сделки, то есть покупателей. «Согласно закону, человек, приобретший квартиру, имеет право вывести из-под налогообложения 2 млн руб., т.е. экономия на налогах составляет 260 тыс., - объясняет Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». – Покупатели обращаются за этими вычетами в налоговые органы, а там требуют предъявить документы, подтверждающие расходы по приобретению квартиры». Ну а когда у налоговиков уже имеется документальное подтверждение об истинной цене сделке, поработать с продавцом – дело техники.

Другой способ также основывается на предварительной работе с покупателем. «Выглядит это примерно так: покупателя, купившего квартиру «за миллион», вызывают в налоговую инспекцию, где сообщают, что он приобрел квартиру дешевле ее рыночной стоимости, а значит – извлек доход, - объясняет Олег Самойлов («Релайт-Недвижимость»). – А потому должен с этого дохода заплатить налог по обычной ставке 13%. Разумеется, большинство покупателей тут же пугаются и начинают доказывать, что никакого дохода нет, так как приобретение было совершено по нормальной рыночной цене. И, таким образом, с потрохами сдают продавцов».

А вот в вопросе о том, каковы масштабы данной борьбы с «уклонистами» и есть ли тут реальные результаты, мнения разошлись. Часть экспертов считает, что все серьезно. «Есть реальные уголовные дела с признанием виновными продавцов, начисленными суммами налога, пенями и штрафами», - высказывает эту точку зрения Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость»). Некоторым диссонансом прозвучало тут мнение Риммы Балясниковой, директора отдела информации компании ЕГСН. «Борьба ФНС с формальным занижением стоимости недвижимости в договорах напоминает привидение: о ней все говорят, но ее никто не видит, - считает эксперт. – И мне кажется, что сами налоговики пока не готовы к бурной работе по выявлению фактов ухода от налогов. И это несмотря на то, что сами факты абсолютно ничем не прикрыты».

Росреестр вам в помощь
Некоторое время назад профессиональные круги изрядно взволновало сообщение о том, что Управление Росреестра (государственный орган, проводящий регистрацию сделок с недвижимостью) по Московской области отказалось зарегистрировать несколько договоров купли-продажи. Причина – сделка шла с использованием ипотечных средств, в кредитных договорах значилось по 5-6 млн, а в договорах купли-продажи… правильно, 990 тыс. Однако продолжения история не получила: регистраторам пришлось прекратить подобную деятельность, поскольку в законах, регламентирующих их работу, соответствующего основания для отказа в регистрации нет.

«Новость о том, что Росреестр не регистрирует сделки при несоответствии цены в договоре и банковской закладной появилась год назад, - говорит Юрий Шаранов, руководитель департамента городской недвижимости Vesco Realty. – Сегодня все по-прежнему регистрируется, поскольку обратное – незаконно. В договоре купли-продажи сумма может стоять любая, деньги идут не на покупку квартиры, а на жилищные улучшения. Таким образом, на практике данный механизм не применяется».

Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Как видим, «технологии» ухода от налогов при продаже недвижимости достаточно отработаны. Но пользоваться ими мы бы не рекомендовали. В первую очередь потому, что суммы на рынке продаж (в отличие от той же аренды) таковы, что уклоняющийся от налогообложения сразу попадает в категорию «крупного размера». А за это, согласно Уголовному кодексу, можно получить вполне реальный тюремный срок. Уж лучше подождать эти много раз упоминавшиеся три года – и в итоге не платить при продаже вообще никаких налогов. На абсолютно законных основаниях.

Источник: www.metrinfo.ru
Читать полностью:http://www.metrinfo.ru/articles/111706.html