Жилье в новостройке: на нулевом цикле или готовое?

Цена квартиры в новостройке во время закладки фундамента в треть меньше выставляемой цены после ее сдачи в эксплуатацию. Поэтому находятся покупатели на жилье на разных этапах строительства.

И все-таки есть одно «но»: большое количество «проблемных» новостроек заставляют покупателей учитывать большую степень риска. Для сегодняшнего рынка первичного жилья встает актуальным выбор: дешево или безопасно? Безопасность – понятие относительной на любой стадии строительства.

Тенденция приобретения жилья на стадии закладки котлована имеет этапы роста и падения. На определенном этапе становления рынка недвижимости, покупатели с целью сэкономить, активно покупали квартиры на стадии котлована. Разница между квартирами на стадии котлована и сдачи в эксплуатацию была ощутимая, на нулевом этапе жилье брали как для себя, так и для последующей продажи. С началом экономического кризиса участились случаи банкротства фирм-застройщиков и заморозки многих строек. Количество сделок резко сократилось. Вкладывать средства в несуществующие объекты стало очень рискованно. Сегодня, когда происходит стабилизация экономики, сделки по покупке жилья на нулевом цикле стали заключаться чаще. В разных рыночных сегментах их количество разное.

Разница между ценой квадратного метра недвижимости на нулевом цикле и после сдачи в эксплуатацию составляет 20-30%. Большой разрыв характерен для жилья эконом-класса, наименьший разрыв в формате бизнес-класса и элитного. Вложение средств в новострой элитного класса наиболее эффективно. Объяснить эта можно более высокой арендной платой по сравнению с жильем эконом-класса в случае последующей сдачи квартиры в аренду. Окупаемость элитного жилья в среднем составляет 5-7 лет. Мест под строительство жилого фонда в центре города практически не остается, поэтому цены на жилье элитного класса растут здесь очень быстро.

Следует отметить, что нельзя гарантировать большого подорожания жилья со сдачей в эксплуатацию, конкретно в том или ином классе. Здесь надо учитывать и класс дома, и спрос на жилье в нем. Например, в эконом-новостройках быстрыми темпами дорожают квартиры-студии и однокомнатные, квартиры же из трех комнат часто ждут своих покупателей после сдачи дома. В новостройках комфорт-класса наиболее быстро дорожают квартиры из двух комнат.    

Как определяется цена жилья в новостройке? Для привлечения финансирования привлекательную цену устанавливают на начале продаж. В зависимости от разных факторов, цена увеличивается каждый месяц. Наиболее ощутимое подорожание проходит после того, как готовка «коробка» и после сдачи дома. С момента готовности котлована до выдачи ключей проходит порядка полутора-двух лет, поэтому цена в начале продаж устанавливается на минимальном уровне.

Количество сделок на уровне котлована зависит от класса дома. 50% сделок на этом этапе приходится на новостройки эконом-класса, 10-20% при строительстве жилья комфорт-класса и только 10% при строительстве элитного класса.

Специалисты советуют внимательно изучать условия договора, обращая особое внимание на сроки возведения дома, ответственность застройщика в случае несоблюдения условий договора, подробное описание будущей квартиры. Учитывая все эти факторы, степень риска покупки жилья на стадии котлована можно снизить.