Новостройки: переезд из Подмосковья в Новую Москву

Не секрет, что многие жители Подмосковья планируют перебраться в столицу. После присоединения летом 2012 года к Москве земель Подмосковья, столица глубоко врезалась в область и увеличилась в два раза. Поэтому теперь стать жителем «лучшего города Земли» стало проще: денег требуется меньше. Ведь цены на жилье в Новой Москве заметно ниже, чем в границах МКАД. Можно попробовать продать свое жилье в области и на вырученные средства приобрести квартиру в строящемся доме в Новой Москве.

Насколько такие сделки популярны у жителей Подмосковья разбирался «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» с помощью экспертов.

Новую Москву раскупают …старые москвичи
Как подтвердила Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», цены на жилье на новых территориях, несмотря на их рост в прошлом году, по-прежнему остаются значительно ниже «старомосковских». Разница в стоимости со спальными районами Москвы составляет 10-20%. Поэтому покупка недвижимости в Новой Москве – самый легкий способ стать собственником квартиры в столице и получить московскую прописку.

Однако пока среди покупателей преобладают сами москвичи. По данным компании «Азбука Жилья», за 2011-2012 годы доля покупателей квартир в новостройках Новой Москвы, проживающих в Москве в прежних границах, составляет 73,3%. Причем в 2012 году их стало больше на 9% по сравнению с 2012-м. А вот доля покупателей из Московской области пока невелика – она составляет всего 11%. Более того, в 2012-м она даже уменьшилась на 4%.

По наблюдениям Кирилла Кузьмина, руководителя отдела продаж компании «СтройМенеджмент» тренд на внутреннюю миграцию сохраняется положительный, но он стал более умеренным, чем летом 2012 года. «Если в июле-августе количество покупок, где основной причиной при принятии решения стало вхождение в состав Москвы, было 10-15%, то сейчас такого ажиотажа не наблюдается», - отмечает эксперт.

Елена Карпова, руководитель отдела маркетинга SEZAR GROUP тоже говорит о том, что основную массу покупателей квартир в Новой Москве все равно составляют москвичи. Например, в ЖК «Николин Парк» - 20% клиентов из Подмосковья. С другой стороны, это не так уж и мало.

Почему среди покупателей больше москвичей, чем «подмосквичей», наверное, понятно. Новомосковское жилье дешевле московского, но дороже подмосковного. Москвич может продать квартиру в столичной хрущевке и вложить эти деньги в современное жилье в новомосковской новостройке практически без доплаты. А вот многим жителям Подмосковья придется искать дополнительные деньги, брать кредиты, либо покупать квартиры на ранней стадии строительства. Но о ценах мы поговорим чуть позже.

В ожидании современной инфраструктуры
Спрос на новостройки Новой Москвы со стороны жителей области связан не только с возможностью получения знаменитой московской «прописки», но и с надеждой на развитие инфраструктуры на присоединенных территориях. Правда, пока присоединенная территория получила только административную принадлежность к Москве. Как напомнил Владимир Щекин, генеральный директор компании Altimus Development, градостроительная документация присоединенных к Москве 1 июля 2012 года территорий, будет разработана лишь к 2014 году, и только тогда станет более или менее ясно, какие инфраструктурные объекты будут построены.

Как уточнила Мария Литинецкая («Метриум Групп»), наиболее востребована недвижимость на первичном рынке населенных пунктов: Московский, Ватутинки, Коммунарка, Щербинка. К примеру, в «Новых Ватутинках» количество проданных квадратных метров доходило до 12-15 тыс. в месяц.

Недвижимость на территории Новой Москвы интересует не всех жителей Подмосковья. В первую очередь, говорит Кирилл Кузьмин (СтройМенеджмент»), покупательский спрос формируют города южного и юго-западных направлений. «Человек привыкает к определенному направлению, и с трудом решается на переезд на другой «край света», - говорит эксперт.

Вторичка в Подмосковье
Задумываясь о переезде, владельцы подмосковных квартир в домах расположенных в Подмосковье прикидывают, сколько денег они смогут выручить за имеющееся жилье. И хватит ли этой суммы для покупки новостройки в Новой Москве?

Стоимость недвижимости в Московской области различается в зависимости от города. Мария Литинецкая («Метриум Групп») подсчитала, что самые доступные цены на вторичном рынке в ближайшем Подмосковье - в Балашихе и Железнодорожном. Средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке составляет в них 3,8 и 3,7 млн руб., двухкомнатной – 5,0 и 4,8 млн руб., трехкомнатной – 6,5 и 7,5 млн руб. соответственно. В Люберцах средний бюджет однокомнатной квартиры составляет 4,5 млн руб., двухкомнатной – 5,5 млн руб., трехкомнатной – 7,3 млн руб. В Реутове цены на жилье одни из самых высоких. Однокомнатную квартиру, в среднем, здесь можно продать за 5,3 млн руб., двухкомнатную – за 7,5 млн млн руб., трехкомнатную – за 10,2 млн руб.

Елена Карпова (SEZAR GROUP) также подтвердила, что однокомнатную квартиру в Балашихе, Реутове, Люберцах и Железнодорожном можно продать от 2,5 до 5 млн рублей в зависимости от площади, качества ремонта и самого дома. «В Новой Москве за эти деньги можно приобрести однокомнатную или даже двухкомнатную квартиру в новостройке, - отмечает эксперт, – так как разница между новостройками Новой Москвы и Подмосковья составляет около 20%». Как подсчитал Кирилл Кузьмин («СтройМенеджмент»), продав однокомнатную обшей площадью 33 м кв. м, можно подождать от 3 до 15 месяцев и вселиться в 45-метровую новостройку на территории Новой Москвы.

Варианты «обмена» в Москве «новой»
Цены на новостройки на территории Новой Москвы тоже очень разные. По данным «Метриум Групп», цена квадратного метра варьируется от 42 до 150 тыс. руб., среднее ее значение составляет 84,7 тыс. руб. Бюджет квартир, в зависимости от площади находится в диапазоне 1,8 – 29,2 млн руб. Самым застраиваемым и наиболее дорогим населенным пунктом Новой Москвы является Коммунарка. В настоящее время здесь возводится шесть крупных жилых комплексов. Средняя цена квадратного метра в них составляет 89,5 тыс. руб. Минимальная средняя цена квадратного метра представлена в Щербинке (76,5 тыс. руб.). В поселке Московский квадратный метр в среднем стоит 85 тыс. руб., в Троицке (п. Ватутинки) – 84,5 тыс. руб.

По словам Елены Карповой (SEZAR GROUP), в Новой Москве появляются проекты с хорошей инфраструктурой, в которых не только выгодно покупать квартиру, но и будет комфортно жить. Например, в ЖК «Николин Парк» предусмотрено строительство детского садика с бассейном, зоны барбекю, теннисного корта и других важных объектов инфраструктуры.

Из проектов, на которые Мария Литинецкая («Метриум Групп») советует обратить внимание - мкрн. «Новые Ватутинки», расположенный в самом центре территории Новой Москвы. Общая площадь жилья в комплексе составит 764 тыс. кв.м. Первая очередь строительства (2011-2013 гг.) включает в себя шесть многоэтажных домов, три из которых уже построены и полностью реализованы. Отличительная особенность «Новых Ватутинок» - развитая инфраструктура комплекса. В микрорайоне запланировано строительство двух школ, трех детских садов, физкультурно-оздоровительный центр, торговый центр. Квартиры с отделкой здесь можно приобрести по стоимости от 3,165 до 7,62 руб. (75 – 93 тыс. руб./кв.м).

Кирилл Кузьмин («СтройМенеджмент») назвал ЖК «Рутаун» в 15 км от МКАД, где квартиры с отделкой продаются по цене 57-60 тыс. руб. за кв.м. А цены, например, на очень популярные однокомнатные квартиры в данном ЖК составляют от 3,1 до 3,68 млн руб, а на двухкомнатные варьируются от 3,84 до 4,14 млн руб.

Среди объектов Новой Москвы можно выделить ЖК «Град Московский» и ЖК «Солнцево-Парк». Как объяснил Артем Ржавский («Азбука Жилья»), - это крупные проекты комплексного жилищного строительства со всей необходимой инфраструктурой для постоянного проживания. Так в ЖК «Град Московский» проектом предусмотрен торгово-развлекательный центр, общеобразовательные школы, детские дошкольные учреждения, поликлиника, физкультурно-оздоровительный комплекса, а также несколько гаражей. А ЖК «Солнцево-Парк» включает в себя детские дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, поликлинику, многофункциональный общественно-торговый центр, подземные и наземные паркинги, а также стадион. В «Граде Московском» цены на однокомнатные квартиры начинаются от 3,8 млн руб., а в «Солнцево-Парк» – от 4,1 млн. руб.

Имеют ли сделки по «обмену» квартиры в Подмосковье на новостройку на территории Новой Москвы инвестиционную выгоду? - с таким вопросом журнал www.metrinfo.ru обратился к своим экспертам.

Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:
Если взглянуть на это приобретение в долгосрочной перспективе, то можно выделить одно весомое преимущество. Так по мере реализации конкретных мер по развитию инфраструктуры, а именно создания новых рабочих мест, строительства и реконструкции существующих транспортных магистралей, появления новых станций Московского метрополитена, потребительский спрос на новостройки «новой» Москвы будет только расти, что в свою очередь будет способствовать росту цен на жилье.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Обмен жилья в Московской области на новостройку в Новой Москве в принципе может быть эффективным. Цены на вторичном рынке городов ближайшего Подмосковья сопоставимы со стоимостью квартир в новостройках, расположенных на присоединенных к Москве территориях. В некоторых городах (например, Реутов) уровень цен даже выше. С развитием транспортной, социально-бытовой инфраструктуры, организацией новых рабочих мест на территории Новой Москвы, цены на недвижимость здесь будут расти, и такой обмен в перспективе может оказаться еще более выгодным.

Кирилл Кузьмин, руководитель отдела продаж компании «СтройМенеджмент»:
Что бы ни происходило дальше, любое вложение денег в московскую недвижимость было и будет более эффективным, чем в расположенную в другом регионе России. Конечно, пока правительство Москвы не опубликовало Генеральный план Новой Москвы, сохраняются риски по некоторым локациям. Например, вы сейчас купите квартиру, а согласно будущему планированию окажетесь в неудобном месте по отношению к транспортной артерии. И наоборот: рядом с вашим домом окажется охраняемая лесопарковая зона, что добавит к капитализации процентов 10.

Владимир Щекин, генеральный директор компании Altimus Development:
Здесь много подводных камней, например, один из них – негативный опыт Франции, связанный с формированием удаленных неблагополучных районов, своеобразных гетто. В качестве примера возьмем жилой фонд районов Южное Бутово, Жулебино, где построено огромное количество маломерного жилья (его в девелоперских узких кругах называют разведенки, расселенки), с большой коридорной системой, но активно пользующегося спросом. Получилось, что на малой площади живет большое количество людей, купивших квартиры в проекте экономкласса относительно недорого. И что будет, если социально-экономическая обстановка в стране изменится, и в частности, в Москве?

К сожалению, немало случаев, когда девелоперы реализуют такие проекты экономкласса в огромных масштабах, где большое количество квартир, высока концентрация людей, недостаточно объектов инфраструктуры, парковочных мест для автомобилей, детских площадок. Вывод напрашивается сам собой: жить в таком районе со временем будет просто небезопасно. Как тренд, недвижимость в этих районах будет дешеветь, это я могу сказать однозначно. Статус новой Москвы очень сильно будет зависеть от градостроительной политики, от Генплана, который будет разработан и утвержден. Сегодняшняя политика вызывает оптимизм. Но найдет ли она воплощение в Генеральном плане – большой вопрос.

Источник: Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru

Читать полностью:http://www.metrinfo.ru/articles/111888.html