Новые правила строительства в Москве вызывают много вопросов

В конце прошлого года московские власти вынесли на публичные слушания проект Правил землепользования и застройки (далее ПЗЗ). Этот документ вызвал многочисленные споры и замечания со стороны экспертов. Что, в общем, неудивительно - этот документ противоречит российскому законодательству и нарушает права москвичей.

 

Нарушение прав жителей многоэтажек или новые возможности для застройщиков

Предложенный проект серьезно ущемляет права жителей многоэтажных домов. Раздел 3.4. документа полностью противоречит Жилищному и Земельному кодексам РФ. Так, он считает минимальной площадью застроенного земельного участка место, занимаемое самим зданием (постройкой или сооружением) по границе наружных стен с учетом отмостки этого объекта.

 

Иными словами, проект нарушает ст. 36 ЖК РФ. Он de facto исключает из домовладения элементы озеленения и благоустройства. Точно также документ противоречит Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, которые предусматривают, чтобы рядом с домом были устроены площадки для сушки белья, места для отдыха взрослых, детские и спортивные площадки.

 

Получается, что разработчики Правил лишили владельцев квартир всей придомовой территории. А исходя из этого, например, сами застройщики могут претендовать на данную землю. Тем более, что п. 2.1.3.1. Правил позволил собственникам участков требовать пересмотра предельных параметров строительства, исходя из «неблагоприятного характера окружающей застройки». Например, компания возводит объект рядом с жилым домом. При этом строителям не нравится «характер окружающей застройки». С принятием правил застройщик может получить разрешение властей и не только пересмотреть параметры своей стройки, но и захватить часть земли многоэтажного дома.

 

Или, например, п. 3.4.2 гласит, что в Москве не устанавливаются минимальные отступы зданий и построек от границ земельных участков. Скажу сразу - законодательство не содержит конкретных указаний на данный счет. Но ПЗЗ других городов РФ такие отступы предусматривают. В противном случае строители будут возводить сооружения прямо на границе соседствующих зон, что приведет к нарушению санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм, а также вызовет споры между собственниками зданий и объектов.

 

Понятно, что подобные «новеллы» московских властей застройщики поддержат. Это им выгодно. Можно проводить не просто точечную, а суперточечную застройку. А вот жителям многоэтажек такие новшества ни к чему. Они только вредят москвичам.

 

Московский «классификатор»

Самое удивительное, что разработчики правил умудрились присвоить себе еще и права федерального органа власти. Они создали свой классификатор. Дело в том, что в 2014 году Минэкономразвития утвердило Классификатор использования земельных участков. Однако московские чиновники его проигнорировали и даже придумали новые понятия - «транспортно-пересадочный узел», «особо охраняемые зелёные территории» и «части земельных участков». Таких терминов в российском законодательстве нет. А городское руководство не вправе вводить новую терминологию в подзаконные акты.

 

Но самые большие ошибки разработчики допустили в перечислении видов разрешенного использования участков. Положив перед собой классификатор Минэкономразвития, я насчитал более десяти искажений его формулировок авторами проекта. Так, например, в п. 64 они указывают следующий вид: «Размещение объектов капитального строительства в целях переработки природных ресурсов (включая их добычу) для изготовления вещей промышленным способом». А вот как звучит эта деятельность в документе Минэкономразвития: «Размещение объектов капитального строительства в целях добычи недр, их переработки, изготовления вещей промышленным способом». Как говорится, почувствуйте разницу. Составители проекта, заменив слово «недра» на «природные ресурсы», дали предпринимателям возможность не просто добывать полезные ископаемые, но и биоресурсы, как-то: птиц, зверей, воду, использовать плодородные слои почвы, леса и так далее.

 

Нарушения Градостроительного кодекса в части зонирования

ГрК РФ предусматривает деление территории на определенные зоны: рекреационную, жилую, общественно-деловую, производственную и так далее. Однако разработчики проекта проигнорировали и эту норму. Они фактически создали свою зону - зону сохраняемого землепользования с индексом «Ф». Это те участки и объекты, сведения о которых есть в ЕГРН. Если же информации в реестре нет, то наделу или объекту присваивается статус «использование для нужд населенного пункта». И всё. Нет ни слова о виде и составе зон в соответствии с Градостроительным кодексом. А раз нет зон, то московское правительство и частные застройщики могут построить в спальном районе промышленное предприятие или разместить транспортный узел. Или наоборот, возвести рядом с кладбищем многоэтажку. С такими правилами возможно всё. Кстати, строительные компании могут не волноваться. Данный документ фактически устанавливает «статус-кво» на все реализуемые проекты.

 

Возможность обойти запрет органов, отвечающих за охрану природы или культурного наследия

Правила резко расширяют компетенцию столичных властей и в градостроительной сфере. Так, при выдаче разрешения на использование участка или объекта окружная комиссия может запрашивать заключения органов, отвечающих за охрану окружающей среды или культурного наследия только при необходимости. А это значит, что бизнесу будет проще возводить объекты, наносящие вред природе или культурному наследию. Понятно, что появляются и новые возможности для коррупции. Такое положение вещей противоречит законам. Есть установленный порядок получения разрешений, и его нельзя нарушать.

 

Краткие выводы

Если внимательно прочитать и проанализировать представленный проект, то можно придти к выводу, что он разработан в интересах городских властей и крупного строительного бизнеса.

 

Проиграют только рядовые москвичи. Резко увеличится количество объектов точечной застройки, а в спальных районах появятся промышленные или транспортные инфраструктуры. Пострадают экология и памятники культурного наследия. Но будем надеяться, что до этого не дойдет. На сегодняшний день ПЗЗ не прошли юридическую экспертизу и получили замечания от «Единой России», «Народного фронта», КПРФ и других организаций. Есть надежда, что власти не утвердят предложенный проект, так как он противоречит федеральным законам, подзаконным актам министерств и ведомств, а главное – нарушает права рядовых москвичей.

 

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

 

Источник: http://www.irn.ru