Новостройки: как уберечься от потери денег и квартиры

Как-то без широкого освещения осталось сообщение о новом законе №294-ФЗ. В конце декабря его приняла Госдума и одобрил Совет Федерации, а 6 января, согласно сообщению пресс-службы Кремля, подписал президент Путин. Закон с совершенно заурядным названием: «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Но, как считают опрошенные нами эксперты, он способен всерьез поменять правила игры на рынке строительства.

Что в этом законе такого нового и революционного – в этом вопросе разбирался «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru».

Закон – если совсем просто – посвящен созданию системы страхования строительного процесса. Именно для этого и «вносятся изменения в отдельные законодательные акты»: закон «Об участии в долевом строительстве…» (знаменитый 214-ФЗ), «О взаимном страховании», «О несостоятельности (банкротстве)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Цель законодательных новаций в самом законе, естественно, не называется, но она совершенно очевидна: обманутые дольщики. Государство явно решило, что эта проблема разрослась сверх разумного, и с ней пора разобраться.

Неизлечимо?
Самое беглое знакомство с вопросом создает картину, масштабную и удручающую одновременно. «Согласно официальным данным, в России насчитывается более тысячи проблемных объектов, число пострадавших дольщиков составляет около 100 тыс. человек», - говорит Борис Шаронов, директор департамента рисков компании НСКА. И, к сожалению, никаких признаков того, что проблема в обозримом будущем как-нибудь «рассосется сама». «На протяжении последних лет проводятся всевозможные мероприятия, администрации субъектов РФ рапортуют об удовлетворении некоторых страждущих, но общее число обманутых дольщиков растет, - отмечает Борис Шаронов. – Появление новых пострадавших говорит о том, что не помогают ни 214-ФЗ с его многочисленными правками, ни ужесточившийся контроль застройщиков со стороны регулятора».

Причины возникновения такой ситуации называются разные. «Практически не существует реальных механизмов допуска организаций к деятельности в качестве застройщиков, - говорит Виталий Ус, директор по развитию и инновациям Центра страхования ипотечных и банковских рисков ОАО СК «Альянс». – Есть 214-ФЗ, но он определяет, скорее, требования к началу и ведению строительного проекта, а не к застройщику. При этом застройщиком может выступать организация как уже ведущая уже ряд проектов, так и без опыта строительства. А зачастую и не являющаяся строительной организацией и имеющая как кредиторскую, так и дебиторскую задолженность».

Сюда же, по мнению экспертов, надо добавить коррупционную составляющую, строительство без разрешений (на «устных договоренностях»)… Ряд «застройщиков» просто приходили собрать деньги – ничего в реальности они строить и не собирались. Все это в итоге приводит к общему результату: стопроцентной гарантии, что стартующий жилой проект будет завершен, сегодня нет.

…Автор этих строк, не будучи большим специалистом в проблеме, все же не может удержаться от небольшого собственного комментария. Иногда, к сожалению, т.н. «обманутые дольщики» действовали точь-в-точь по пушкинской формуле «ах, обмануть меня несложно, я сам обманываться рад!». Квартиры покупались по цене ровно в три раза ниже средней по рынку. Каким местом «обманутые» думали, когда ввязывались в это?! Так что выходит, что С.П.Мавроди (который, согласно интернет-фольклору, сегодня зарабатывает тем, что продает «всероссийскую базу данных лохов») мог бы отлично поработать и на строительном рынке.

Что предлагается?
Но вернемся к новому 294-ФЗ. Как уже было сказано выше, он предполагает создание системы страхования рисков долевого строительства. Она должна заработать уже с начала следующего года – поскольку закон вступает в силу через год после опубликования, то есть с января 2014-го.

«Законом предусмотрены три варианта обеспечения ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения дольщику: страхование в коммерческих страховых компаниях, через общества взаимного страхования или путем предоставления банковского поручительства, - говорит Александр Миллерман, генеральный директор САО «ГЕФЕСТ». – С 2014 года при регистрации договора участия в долевом строительстве застройщик наряду с необходимыми документами должен будет предоставить договор страхования своей гражданской ответственности или договор поручительства за надлежащее исполнение обязательств. В противном случае документы не будут приняты на регистрацию». Страхование, продолжает эксперт, будет осуществляться застройщиком за свой счет до государственной регистрации первого договора. Выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица, денежные средства которых привлекались по договору долевого строительства.

Будет ли работать? Страховщики не в восторге…
Вот на этот счет у опрошенных нами экспертов большие сомнения. Начнем с первого из перечисленных в предыдущем абзаце пункта – страхования в страховых компаниях. Последние, как выясняется, совершенно не рады сваливающимся на них новым объемам работы. «Непрозрачность строительной отрасли, практически полное отсутствие объектов, сдаваемых в срок и без нарушений, - перечисляет негативные факторы Алексей Володяев, директор по развитию страхования Страховой компании «МАКС». – Это влечет за собой полную непрогнозируемость ситуации с убыточностью. При ситуации такой, какова она сейчас, мы, например, данным видом страхования заниматься не планируем».

Другие представители страхового бизнеса изъяснялись более деликатно – но по сути так же. «Существует негативный опыт страхования государственных контрактов, который показал, что договор страхования работает совершенно по-другому, чем договор поручительства, и для осуществления страховой выплаты недостаточно только факта неисполнения обязательств, - отмечает Зинаида Кузьмина, директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности ОАО «АльфаСтрахование». – Договор страхования предусматривает определенную процедуру признания случая страховым, сбор необходимых документов, не говоря уже о том, что он может содержать ряд исключений, в том числе законодательных, основным из которых является невозможность застраховать противоправный интерес, или другими словами – умысел страхователя». И вывод: страховые компании «скорее всего, не будут готовы поддержать такой вид страхования ввиду высокой степени риска и больших убытков. И ситуация с точки зрения риска для страховых компаний тут никак не изменилась».

«Большинство страховых компаний не будут массово выходить на этот рынок и станут работать только с проверенными, надежными застройщиками, - соглашается Александр Миллерман («ГЕФЕСТ»). – При этом, скорее всего, найдутся компании, которые не упустят возможности зайти на этот рынок и будут массово предлагать страхование всем застройщикам без тщательного анализа их финансового состояния. Что в итоге может привести к тому, что такое страхование станет невыплатным, и идея страхования будет дискредитирована».

В общем (уважаемые спикеры таким языком, конечно, не говорят – для «перевода на простонародный» нужен автор этих строк, известный циник и грубиян), это означает, что вероятно появление «карманных» страховых компаний – тех, что создаются застройщиками специально под конкретный проект. И если с этим проектом происходят какие-то неприятности, то, условно говоря, в Камбоджу будет уезжать не один Полонский, а вместе со своим страховщиком…

…банки тоже…
С банковским поручительством (оно тоже, как мы помним, по новому закону возможно) имеются те же проблемы. Фактически, банки должны тут выступить в роли страховой компании (просчитать риски и т.п.), и столкнутся они с теми же сложностями, что и страховщики. «В случаях, когда у крупных девелоперов или застройщиков есть банк, контролирующий финансирование строительства, он может выступить гарантом, - прогнозирует Борис Шаронов (НСКА). – Но таких проектов на рынке пока очень мало».

…ОВС: лишь в планах
Остается третий путь – создание обществ взаимного страхования (ОВС). Как отмечали наши эксперты, этот путь, скорее всего, и окажется основным. «Средства ОВС формируются за счет их участников, то есть, самих застройщиков, - объясняет Зинаида Кузьмина («АльфаСтрахование»). – Это напоминает «общий котел», куда все «сбрасываются» и гарантируют друг друга. По сути, с помощью этого механизма отрасль регулирует сама себя».

Понятно, что оценить сегодня эффективность работы будущих структур невозможно – это покажет время. Пока можно только делать прогнозы. В целом они осторожные – с одной стороны, говорили наши эксперты, это «лучше, чем ничего». Да и друг за другом застройщики начнут приглядывать. «ОВС будут сами вычищать свой рынок от недобропорядочных коллег, не позволяя им вступать в свои ряды», - надеется Александр Миллерман («ГЕФЕСТ»).

С другой стороны, поминали специалисты и нашу знаменитую «специфику», в которой результаты часто изумляют самих авторов. «По идее, потребители должны выиграть от принятия подобного закона: ведь он направлен на системное снижение рисков всей системы, а значит, и снижение стоимости финансирования строительства, - говорит Арсен Широян, директор центра страхования ипотечных и банковских рисков ОАО СК «Альянс». – Но как оно бывает в России, мы все прекрасно знаем».

Вспоминали по аналогии и «Закон о дольщиках» (214-ФЗ): в нем тоже были установлены многочисленные правила и ограничения, а потом вдруг обнаружилось, что огромное количество новостроек реализуется по «обходным схемам». И совершенно не исключено, что «схемы» могут появиться и в вопросе страхования…

Станет дороже?
Впрочем, об одном влиянии на рынок нового закона можно говорить уже точно: цены вырастут. «Основная идея, заложенная в закон – осуществить мечту о том, чтобы отгородить власть от проблем, - категоричен Борис Шаронов (НСКА). – Закон направлен не на создание благоприятной среды на рынке долевого строительства и профилактику известных проблем этого рынка, а лишь на создание денежного мешка за счет средств самих же дольщиков. А из него просто оплачивать последствия всех тех негативных явлений и злоупотреблений, с которыми как раз и должен был бы бороться законодатель».

Что до конкретных цифр, то в Госдуме депутаты говорили об удорожании новых квартир на 4%. Работающие на рынке специалисты предсказывают более существенный рост – процентов в 10-15. Правда, тут следует сделать два уточнения. Во-первых, цены на новостройки растут и по другим причинам. Так что выделить из общего удорожания именно то, которое вызвано созданием ОВС, вряд ли возможно. А во-вторых, продавцы всегда и везде мечтают поднять цену, и часто приводят вполне убедительные аргументы. Но этот рост, дойдя до определенного предела, начинает тормозить продажи – и продавцам приходится, кряхтя, цены снижать…

Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Проблема обманутых дольщиков, безусловно, существует. И решать ее надо. Поможет ли в этом деле новоиспеченный закон, окажется ли он работоспособным, не проявятся ли у него какие-то неприятные «побочные эффекты»? Ответы на эти вопросы сможет дать только время.

Источник: Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru