Цены на жилье в Москве могут «подвиснуть»

Платежеспособный спрос не переварит большого количества новых объектов

Выход на рынок недвижимости Москвы множества новых проектов может нарушить хрупкий баланс, установившийся в последние годы, и «подвесить» цены на жилье. Не исключено, что имеющегося платежеспособного спроса окажется недостаточно для поглощения большого объема новостроек, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире радиостанции «Финам FM».

В последние годы в Москве практически не появлялись новые масштабные проекты, сначала из-за кризиса, потом – в связи с изменением градостроительной политики московских властей: назначенный в 2010 г. мэром столицы Сергей Собянин запустил тотальную ревизию инвестиционных контрактов. Все это, естественно, привело к сокращению объема предложения новостроек в Москве.

Но теперь ревизия подходит к концу. За два года столичные власти отменили строительство примерно 11,5 млн кв. м недвижимости (не только жилой), но договоры на возведение более 30 млн кв. м градостроительная комиссия одобрила. Градостроительная документация, разрабатываемая властями, также обещает застройщикам широкое поле деятельности (см. «Власти Москвы смирились с необходимостью строительства. В том числе в центре»).

Потепление климата в строительной отрасли уже успело принести первые плоды. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», только за IV квартал 2012 г. между третьим Транспортным кольцом и МКАД появился в продаже 31 новый дом, а общее число новостроек на рынке достигло 161 объекта. (См. «Рынок новостроек Москвы: новые проекты и застройщики»)

Однако размораживание строительной активности имеет для девелоперов не только положительные стороны. Несмотря на снижение объемов строительства, цены на жилье в Москве в последние годы оставались стабильными – небольшой рост имел место быть, но он даже не всегда отыгрывал инфляцию. Например, за 2012 г. цены на недвижимость в Москве и Подмосковье прибавили около 6% при официальной инфляции в 6,6%.

«Тот хрупкий баланс, который установился на рынке, в частности, Москвы и Подмосковья, последние два-три года, даже с небольшим подрастанием цен – результат того, что сначала число строек сократилось в связи с кризисом, потом поменяли московского мэра и сказали – вообще все стройки запретить», – пояснил Олег Репченко.

При таком положении дел появление в продаже большого количества нового жилья может нарушить ценовое равновесие, и отнюдь не в пользу застройщиков.

«Платежеспособного спроса, при той цене, которая в Москве сейчас есть, может оказаться недостаточно, чтобы поглотить новый объем строительства, который выйдет на рынок», – подчеркнул эксперт.

Более того, московские новостройки оттянут на себя спрос с подмосковных строек, что может вызвать стагнацию на тамошнем рынке. Ведь с точки зрения рынка недвижимости столица и область представляют собой сообщающиеся сосуды: многие были вынуждены покупать жилье в Подмосковье только из-за скудости ассортимента новостроек в пределах МКАД.

«Мы вполне можем увидеть сейчас некое такое затоваривание рынка. И, соответственно, цены – насколько они могут сильно клюнуть вниз, непонятно, но, как минимум, цена может подвиснуть в этой ситуации», – считает руководитель www.irn.ru.

Кроме того, есть еще два фактора, которые могут ударить по ценам на жилье в ближайшие год-два: борьба с коррупцией и рыночный налог на недвижимость.

Не секрет, что именно чиновники и прочие «слуги народа» являются очень ценными клиентами столичного рынка недвижимости – фактически, только они да бизнесмены могут позволить себе купить хорошую квартиру в Москве с нуля, а не в рамках альтернативных сделок (когда новое жилье покупается на деньги, полученные от продажи старого). Поэтому предпринимаемая ныне попытка установить контроль над доходами-расходами этой категории граждан может весьма негативно сказаться на уровне платежеспособного спроса на недвижимость.

В свою очередь, планы властей ввести с 2014 г. налог на недвижимость, рассчитываемый исходя из ее кадастровой (близкой к рыночной), а не инвентаризационной стоимости, будут способствовать увеличению предложения на рынке – за счет инвестиционных квартир.

Ставка налога предположительно составит 0,1% от стоимости жилья. В принципе, это немного: на Западе аналогичный налог может достигать 2% от стоимости объекта. Однако сам факт резкого роста расходов на содержание жилья - учитывая, что раньше квартиры практически не просили «кушать» - заставит инвесторов задуматься о дальнейшей судьбе купленных впрок квадратных метров. (См. «Рыночный налог на недвижимость полезен с социальной точки зрения»).

Источник: Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU
Читать полностью:http://www.irn.ru/news/73151.html