«Метриум Групп»: Итоги 3 квартала на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги 3 квартала на рынке новостроек массового сегмента Москвы. Объем предложения за квартал снизился на 3,8%. Средний ценовой уровень вырос на 1,3%.

По данным «Метриум Групп», по итогам 3 квартала 2017 года на первичном рынке жилья массового сегмента продажи велись в 68 комплексах, в которых экспонировалось порядка 20 740 квартир[1] (площадью 1,184 млн кв. м). В летние месяцы на рынок вышло по одному новому проекту: ЖК «Фестиваль парк» (июль) и «Академика Павлова» (август). В сентябре ГК «ПИК» начала продажи квартир сразу в двух комплексах: «Полярная 25» и «Ясеневая 14».

Проекты, вышедшие на рынок новостроек массового сегмента в третьем квартале 2017 г.

Источник: «Метриум Групп»

В третьем квартале девелоперы вывели на рынок новые очереди и корпуса в уже реализуемых комплексах:

• ЖК «Город на реке Тушино - 2018» – квартал 2;
• «Домашний» – II очередь;
• ЖК «Летний сад» – (II очередь, кв. 3) корп. 3АБВ;
• SREDA – корп. Б3;
• «Кварталы 21/19» – 3-я оч. корп. 11, 12, 13, 14;
• «Римского-Корсакова 11» – корп. 3 и корп. 4;
• «Столичные поляны» – корп. 1;
• «Некрасовка» – кв. 11, корп. 12 - 15, 19.

Несмотря на значительное пополнение рынка массового сегмента новыми проектами и корпусами, объем предложения за квартал снизился на 3,8%, отмечают аналитики «Метриум Групп». Основное сокращение произошло в июле, преимущественно, за счет сокращения объема экспозиции в нескольких проектах. В сентябре количество реализуемых квартир сохранилось на уровне предыдущего месяца (-0,1%).

Структура предложения по административным округам не претерпела серьёзных изменений. Тройка лидеров осталась прежней. Более четверти квартир продавалась в ЮВАО (28,4%). Выход новых корпусов в ЖК «Кварталы 21/19», SREDA и «Некрасовка» способствовал росту доли предложения в локации (+3,4 п.п. к июню). Значительно меньший объем лотов реализовывался в ЮАО (16,0%) и ЗАО (12,2%). За три месяца выборка в округах сократилась на 1,1 п.п. и 1,2 п.п. соответственно. За счет выхода в продажу ЖК «Фестиваль парк» и второй очереди в ЖК «Летний сад» отмечен заметный прирост предложения в САО (до 11,6%, +2,1 п.п.). В крупном проекте в СВАО существенно снизился объем реализуемых квартир, что скорректировало долю округа на 2,3 п.п. (до 11,0%).

Структура предложения по округам г. Москвы (проекты)

Структура предложения по округам г. Москвы (квартиры)

Источник: «Метриум Групп»

В распределении квартир в новостройках по стадии строительной готовности сохранилось лидерство за объектами на этапе монтажа этажей 40,3% предложения (-0,6 п.п.). Треть рынка находится в домах на стадии отделочных работ 33,0% (+6,8 п.п.). Оставшаяся часть практически в равных долях распределена между лотами в уже введенных в эксплуатацию корпусах (14,3%, +3,3 п.п.) и объектах, находящихся на начальном этапе строительства (12,4%, -9,5 п.п.). Существенное снижение доли предложения в новостройках на начальной стадии строительной готовности обусловлены структурными изменениями.

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум Групп»

Структура предложения квартир по типологии не претерпела существенных изменений. Одно- и двухкомнатные лоты занимают превалирующий объем рынка: 34,8% и 39,2% соответственно. За отчетный период их доли сократились на 1,9 п.п. и 1,4 п.п. На трехкомнатные квартиры пришлось 16,8% (+0,5 п.п.). В продаже находилось значительно меньшее число студий (4,9%) и многокомнатных лотов (4,3%).

Структура предложения по типу квартир (внешний круг – сентябрь 2017 г., внутренний круг – июнь 2017г.)

Источник: «Метриум Групп»

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», средняя цена предложения по итогам 3 квартала 2017 года на рынке новостроек массового сегмента составила 150 280 руб. за кв. м. В летние месяцы показатель увеличивался в среднем на 1,1%, За сентябрь – снизился на 0,8%. В итоге за квартал средний ценовой уровень вырос на 1,3%.

В разрезе округов самый заметный рост средней цены отмечен в ВАО (+14,4%) и СВАО (+7,6%), к чему привело существенное сокращение предложения в проектах с наименьшим уровнем цен. Снижение среднего ценового показателя произошло только в двух округах – ЮЗАО (-2,2%) и ЮАО (-1,1%), главным образом за счет структурных изменений.

Средняя цена квадратного метра в разрезе по округам, руб.

Источник: «Метриум Групп»

По итогам сентября 2017 года в массовом сегменте средняя стоимость квартиры составила 8,6 млн руб. (-1,2%). Средний бюджет студий увеличился заметнее всего – до 4,9 (+2,6%). Средняя стоимость одно- и двухкомнатных квартир снизилась до 6,3 млн руб. (-0,8%) и 9,1 млн руб. (-1,4%). Трехкомнатные лоты в среднем стоили 12,5 млн руб. (+0,5%), многокомнатные –21,1 млн руб. (-0,8%).

Стоимость квартир в зависимости от типологии

Источник: «Метриум Групп»

Рейтинг самых доступных предложений в сентябре 2017 года:

– ЖК «Столичные Поляны» (ЮЗАО / р-н Южное Бутово): студия площадью 20,1 кв. м за 2,74 млн руб.

– ЖК «Полярная 25» (СВАО / р-н Южное Медведково): студия площадью 18,9 кв. м за 2,9 млн руб.

– мкрн «Северный» (СВАО / р-н Северный): студия площадью 27,8 кв. м за 3,01 млн руб.

Основные тенденции

«В третьем квартале основным событием, повлиявшим на рынок новостроек массового сегмента, стало снижение ипотечных ставок ведущими банками, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – С августа в Сбербанке можно приобрести кредит под 7,4-10%, в ВТБ24 – под 6,5-10%. Минимальные ставки предлагаются в ограниченном перечне новостроек в рамках программы субсидирования ипотеки застройщиками.

Новые условия в очередной раз подстегнули спрос на рынке. Даже в период традиционного летнего затишья покупательская активность оставалась на высоком уровне. В частности, август по количеству зарегистрированных ДДУ занял в этом году третье место после «взрывных» марта и апреля.

Однако, несмотря на возросший интерес покупателей к новостройкам, в условиях высокой конкуренции девелоперы продолжают предлагать относительно большой дисконт. Причем, скидки, достигающие 10-20%, не снизились и с началом делового сезона в сентябре. Наибольший дисконт, как правило предлагается застройщиками не на весь объем, а на пул лотов, 

Более доступная ипотека в совокупности с сезонным фактором вероятно приведут к высоким показателям спроса в четвертом квартале. Как следствие, можно ожидать увеличения цен в пользующихся популярностью у покупателей комплексах. Рост стоимости квартир частично будет нивелироваться скидками, которые в преддверии новогодних праздников могут стать еще щедрее».