Ипотека больше не хочет дешеветь

Банки не в силах поддерживать «понижающийся» тренд на ипотечном рынке – в марте некоторые из них повысили процентные ставки, вопреки слабо наметившейся месяцем ранее тенденции на снижение процентов. В итоге за март рублевая ипотека подорожала почти на 0,5%, а цена кредитов в иностранной валюте прибавила 3%, свидетельствует динамика индекса «БН-Ипотека».

 

Круче всех поднял ставки крупнейший петербургский банк, входящий в топ-20 банков страны – Банк Санкт-Петербург. С 25 марта он повысил проценты по рублевым и валютным кредитам на покупку жилья на вторичном рынке на 1-1,1%.

 

Объяснение этому можно найти в опубликованной на следующий день финансовой отчетности по международным стандартам. Из нее следовало, что у этого банка один из самых низких в отрасли уровень процентных доходов, при этом уровень просрочки по кредитам выше среднего и к тому же банк близок к исчерпанию возможности наращивать кредитный портфель – он нуждается в увеличении капитала. Капитал планируют пополнить за счет проведения осенью этого года дополнительной эмиссии акций примерно на 5,5 млрд руб.

 

Восполняем ресурс

В меньшей степени (на 0,25%) повысил ставки банк DeltaCredit, входящий во французскую банковскую группу Societe Generale. Он также планирует пополнить свои денежные ресурсы, правда, не за счет собственников, а привычным для себя способом – путем размещения облигаций на 5 млрд руб. Подобный шаг уже совершил Абсолют банк, выпустив ипотечных облигаций на 10 млрд руб. Принимает заявки инвесторов на 2,96 млрд руб. Банк Возрождение.

 

В общем, банкиры, активно наращивавшие ипотечные портфели в прошлом году, сейчас не менее энергично пытаются их рефинансировать, чтобы пустить свежие деньги в оборот. Инвесторы, по данным банков, с удовольствием берут ипотечные бумаги под 8,5-9,5% годовых, а это означает, что средняя розничная процентная ставка по ипотеке вряд ли опустится в обозримой перспективе ниже 13% годовых по рублевым кредитам.

 

Тревожная конъюнктура

Впрочем, не стоит рассчитывать, что подешевеют займы в иностранной валюте, не очень популярные у россиян в последнее время. Хотя стоимость финансовых ресурсов на внешних рынках традиционно ниже, чем на внутреннем, отечественные банкиры все чаще корректируют проценты по займам в иностранной валюте в сторону повышения.

 

При этом банки меняют условия кредитования по займам в инвалюте так, чтобы сделать их более привлекательными в глазах потенциальных заемщиков. Например, второй банк после Сбербанка – ВТБ24 – в марте пересмотрел ставки по валютной потеке – предложил заемщикам брать деньги в долг на приобретение готового жилья по единой ставке – 9,5% годовых и в долларах США и в евро (ранее минимальная ставка составляла 8,95%). Новая единая ставка будет действовать на любой срок до 50 лет, главное, чтобы первоначальный взнос превышал 30%. И все, других ограничений нет. Благодаря чему предложение ВТБ 24 остается одним из лучших на рынке – средняя процентная ставка по кредитам в долларах и евро на покупку жилья на вторичном рынке в последние полгода стабильно держится на уровне 9,95%.

 

Еще привлекательней может быть только программа с плавающей процентной ставкой, поскольку уже несколько месяцев подряд ставки на европейском межбанковском рынке снижаются, ипотечный кредит в евро и долларах на приобретение готового жилья можно сегодня взять в России под 5,7% годовых. Правда, нужно быть готовым к тому, что тренды на мировых рынках могут резко изменяться и ставки взлетят. Банковская система еврозоны – весьма ненадежная вещь, что подтверждает кипрский кризис.

 

В общем, при нынешней внешней конъюнктуре лучше не подвергать семейный бюджет проверке на прочность плавающими процентными ставками. Тем более что и внутренняя конъюнктура не блещет. Обменный курс рубля уверенно снижавшийся с ноября 2012 года, с февраля этого года растет и уже перешагнул отметку в 31 рубль за доллар США.

 

Негативная динамика обменного курса пагубно сказалась на стоимости жилищных кредитов в иностранной валюте – они существенно подорожали: только за март их цена (вычисленная как сумма ежемесячного платежа по кредиту) возросла почти на 3%.

 

В большей степени этот рост объясняется динамикой валютного курса и в меньшей – незначительным повышением банками процентных ставок.

 

Впрочем, отечественные аналитики пока не предрекают катастрофического обвала рубля, но, как говориться, еще не осень. Лучше самостоятельно посмотреть на динамику экономических показателей РФ (грузооборот, производство, экспорт и т. п.), которые не внушают оптимизма, и выбрать рублевую ипотеку «сердцем», пока она тоже резко не подорожала. Всегда лучше готовиться к худшему, надеясь на лучшее. И на всякий случай ознакомиться с опытом некоторых заемщиков, как взять ипотеку и не возвращать долг, сохранив за собой квартиру.

 

Справка БН

Индекс «БН-Ипотека» отражает стоимость ипотечного кредита в рублях и иностранной валюте.

 

Его значения рассчитываются ежемесячно с января 2010 года как аннуитет по ипотечному кредиту под залог приобретаемой недвижимости на вторичном рынке и под залог прав требования на первичном.

 

При расчете принимается срок кредита 10-15 лет, первоначальный взнос от 20%.

 

Для простоты применения индекса и сопоставимости его значений в национальной и иностранной валюте сумма кредита берется равная 1 тыс. руб., а для кредитов, номинированных в иностранной валюте, – $1 тыс.

 



Исходя из этих условий средний ежемесячный платеж по рублевому кредиту (без учета банковских комиссий) на покупку жилья на вторичном рынке составил в марте 12,685 руб. (за кредит, номинированный в иностранной валюте, придется заплатить $10,72 или 322,18 руб. по текущему курсу), а на первичном – 13,177 руб. ($11,35, или 351,96 руб.).



 

Индекс «БН-Ипотека» рассчитывается по предложениям 25 банков, ранжированных по объему выданных кредитов. Рассматриваются ипотечные программы АИЖК и собственные продукты коммерческих банков.

 

Для расчета берутся процентные ставки для обычных заемщиков «с улицы», а не «зарплатных» или иных клиентов банков, которые могут получить скидки в размере 0,5-1%.

 

При расчете индекса также учитывается динамика комбинированных, переменных ставок по ипотеке, зависящих от учетной ставки Банка России, а также ставок межбанковских рынков кредитования LIBOR, EURIBOR, Mosprime.


 

Из общего списка предложений выбираются наиболее интересные программы банков по стоимости заимствований на срок 10-15 лет. Однако не стоит забывать об условиях кредитования: минимальные ставки, как правило, доступны тем, кому ипотека не нужна. Большинству граждан, как показывает практика, за кредиты придется платить в том или ином банке по средней ставке предложения и выше.

 

Автор: Александр Ногов

 

Источник: БН.ру