Инвестиции в недвижимость: организация заслуженного отдыха.

Несколько месяцев назад нам попался на глаза пресс-релиз: «в России 70% среднего класса не рассчитывают на пенсию от государства, предпочитая собственные инвестиционные усилия». С конкретной цифрой, вероятно, можно поспорить, но в целом картина кажется правдоподобной. В общем, стабильный доход на склоне лет – это интересно, вопрос лишь в том, как его организовать?

«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил разобраться в проблеме – естественно, с использованием возможностей, которые дает рынок real estate.

Немного теории. Совсем немного.
Для начала – пара слов о стратегиях. Давно и хорошо известно, что на недвижимости можно зарабатывать двумя способами: спекулятивным и рентным. Первый предполагает, что мы будем дешево покупать, а потом дорого продавать. Дело это, спору нет, заманчивое – только в реальности так получается значительно реже, чем хотелось бы. Уже множество людей, наглядевшись на графики цен, где зубчатая кривая поднимается все выше и выше, приобретали нечто – в расчете на то, что дорожать будет и дальше. А цены останавливались и даже падали. И оказывался незадачливый спекулянт с недвижимостью на руках – а за нее, между прочим, надо постоянно платить: квартплата, налоги.

Не забудем и еще об одном обстоятельстве. Спекуляции, даже успешные – это все-таки «работа на полную ставку»: данное занятие требует постоянного напряжения сил, активности. А к пенсии хочется покоя. Так что само собой получается, что больше всего нам подходит другая стратегия – рентная. Но у нее своя беда – нищенская доходность: для квартир в Москве она составляет сегодня около 5% годовых. Так что для того, чтобы в итоге получилось нечто осязаемое (хотя бы 30 тыс. руб. в месяц), нам придется изрядно потрудиться на подготовительном этапе.

…Итак, давайте определимся, как говорят военные, с «вводными». Наличествует человек, которому до пенсии еще 15 лет. У него имеются первоначальные накопления – 500 тыс. руб., плюс возможность ежемесячно откладывать с зарплаты еще по 30 тысяч. Как можно распорядиться этими средствами?

Боксы МГСА: прекрасные, но опасные
Начнем с недвижимости, доступной прямо сразу. Если кто-то считает, что в Москве на 500 тыс. ничего купить нельзя – он ошибается. Очень даже можно. Гаражи. Точнее, один из их подвидов – металлические боксы размером 3 на 6 м на стоянках МГСА, которые в изобилии разбросаны по всему городу: в полосах отчуждения железных дорог, под линиями ЛЭП, вдоль МКАД. В среднем такое машино-место стоит 200 тыс. руб. (хотя встречаются отдельные граждане, требующие за свои «сокровища» и по 500-600 тысяч – ну хочется им денег!), так что наш инвестор может купить не один, а сразу два – да еще и деньги останутся.

Помимо доступной цены, есть у подобных боксов и еще одно достоинство: отличная рентабельность в аренде. Сдаются они в среднем за 3500 руб. в месяц, «чистыми» выходит 3000 (500 руб. отводим на членские взносы в кооперативе). Доходность составляет, таким образом, 1,5% в месяц, т.е. 18% годовых – показатель, совершенно недостижимый в других видах недвижимости. 

Но есть у таких боксов и огромный минус. Он состоит в том, что на данные объекты чаще всего не оформлена собственность, а также в том, что Москва довольно активно сносит автостоянки МГСА – для разных целей, в том числе и для строительства «народных гаражей». Так что, вложившись и пополучав года три фантастические 18% прибыли, вы в итоге можете вообще лишиться своего имущества. Нужен ли вам такой риск – решайте сами. Да и ежемесячная сумма «навара» с одного гаража маловата – ее хватит разве что на два похода в продуктовый магазин. Мы же хотим получить раз в десять больше.

«Народные»: свой шарм есть и у них
Перейдем к уже упоминавшимся «народным гаражам» - жителям города они уже хорошо известны. Эти объекты возводятся в соответствии с одноименной городской программой. Одна из ее особенностей – машино-места везде стоят одинаково, по 350 тыс. руб. Но это, понятно, только на старте, пока идут первичные продажи, а потом «включается» рынок, и частные лица пытаются спекулировать в меру своих талантов и возможностей. При удачном расположении (необязательно центр – может быть и просто густонаселенный район с обилием автовладельцев) места в «народных гаражах» продаются по 600 тыс. руб. – так происходит, например, на Окской улице в Кузьминках.

Но есть и противоположные примеры. Скажем, на улице Дмитриевского (это окраина района Косино-Ухтомский) таких «этажерок» понастроено много, а соседние дома еще особенно не заселены. И некоторые частные лица от отчаяния пытаются продать свои машино-места по 250 тыс. руб., т.е. дешевле, чем сами заплатили за них. Или сдать за 2000 руб. в месяц – что с учетом 700-рублевых ежемесячных платежей дает совершенно нищенскую доходность.

Банки вам в помощь
Гаражами, собственно, перечень объектов по цене до 500 тыс. руб. и ограничивается. Но есть волшебное слово «ипотека», позволяющая дотянуться до более дорогостоящей недвижимости.

Самое доступное в этой категории – новостройки в Подмосковье. «Минимальная сумма, на которую можно что-то приобрести, – это 1,5 - 1,8 млн рублей», - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Правда, из дальнейших слов эксперта получается, что дешевизна – это единственное достоинство такого рода варианта, прочих не наблюдается. «Квартира будет в малоэтажном комплексе на начальной стадии строительства, удаленном от крупных населенных пунктов, - перечисляет Мария Литинецкая. – Причем большой вопрос: будет ли она вообще достроена? Как правило, столь малобюджетные проекты весьма рискованны. Поэтому я бы не рекомендовала инвестировать в такие объекты».

Вывод: инвестировать в более привлекательные объекты, хотя они и стоят побольше. Скорее всего, квартира окажется в каком-нибудь подмосковном городе вроде Домодедово. А еще нынешний момент очень удачен для стартующих рантье: есть возможность выйти сразу на московский рынок. «В начале года появились проекты комплексов апартаментов с минимальным для столицы уровнем цен – от 3 млн руб., - говорит Мария Литинецкая. – Для арендатора, как правило, не важна возможность прописки, поэтому вариант с апартаментами – весьма подходящий. Ему гораздо важнее качественные характеристики объекта, например, такие, как местоположение. С этой точки зрения апартаменты, пожалуй, идеальный вариант для инвестирования с последующей сдачей в аренду».

Имеющиеся по условиям нашей задачи 500 тыс. руб. – это примерно 16% от 3 млн. Такой суммы окажется достаточно для первоначального взноса, а на оставшиеся 2,5 млн руб. можно взять ипотеку на 20 лет. Выплаты составят как раз в районе 30 тыс. в месяц – т.е. первое время наш объект не будет приносить вообще никакой прибыли, а только «съедать» наши инвестиционные ресурсы. Но года через два апартамент будет достроен, и его можно будет сдать тысяч за 30 (в сегодняшних ценах). Эти средства можно будет пустить на досрочное погашение кредита – и полностью выплатить его лет за пять. (Проверяем наши расчеты на ипотечном калькуляторе.)

Итог: примерно через семь лет после начала нашей инвестиционной эпопеи мы имеем свободный от долгов объект ценой примерно 4 млн руб. Его цена в аренде – порядка 30 тыс. руб., т.е. «чистыми» (за вычетом квартплаты, налогов и т.п.) - более 20 тыс. руб.

В движеньи мельник жизнь ведет, в движеньи!
Если сравнить цифры, приведенные в предыдущем абзаце, с теми, что назывались в начале статьи, – видно, что поставленную задачу мы выполнили лишь наполовину. Нашей целью был доход не менее 30 тыс. руб. в месяц, а получилось только 20. Правда, есть и утешительная новость: на всю операцию мы потратили только семь лет, т.е. половину из расчетного срока. Так что надо не замирать на месте, а проделать все еще раз.

«Продав квартиру, которая была первоначальной инвестицией, можно получить на руки существенную сумму, - убежден Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. – Используя эти средства как первоначальный капитал, можно повторить предыдущую операцию уже на более высоком ценовом уровне».

Как именно – ответ на этот вопрос можно будет дать, исходя из того, что и по каким ценам будет в тот момент продаваться на рынке. Если исходить из сегодняшних реалий, то с первоначальным взносом 3-4 млн руб. можно, к примеру, снова купить с использованием ипотеки апартамент – но уже большей площади и в лучшем месте. Или опять самое дешевое – но уже не один объект, а два.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Недвижимость – инвестиционный инструмент, требующий (помимо мастерства инвестора – это для любых вложений денег нужно) еще и терпения. Процессы тут идут долго, вложенные средства «отбиваются» годами. Возможно, особо нервным и импульсивным гражданам это покажется недостатком. Но для тех, кто хочет на старости лет получать стабильный доход, – самое то.

Мнение эксперта
Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru:
Инвестор, имеющий 500 тыс. руб. (12,5 тыс. евро), при попытке выйти на зарубежные рынки столкнется с большой проблемой. Какие-то объекты по таким ценам есть, но транзакционные издержки будут съедать большую часть аренды, а значит, смысла в таких вложениях нет. Так что стратегия должна заключаться в инвестировании в недвижимость непрямым способом – через фонды недвижимости.

Среди низкорисковых сделок сложно будет и обратиться к облигациям. Средний номинал одной облигации – $200 тыс., а с таким бюджетом купить их будет сложно. Но выход есть: покупать фонды облигаций, где вход заведомо ниже. С таким бюджетом доступен весь спектр инструментов, но только не прямыми способами. Основной портфель должен иметь низкий риск, давать доходность выше 12% годовых и быть диверсифицированным. Поэтому 5% ежемесячного дохода, которые можно реинвестировать, и первоначальные 500 тысяч можно распределить таким образом. 5% от общего портфеля - микс валют, которые можно держать либо на счете, либо дома. 10% - высокий риск, куда входят упавшие в цене акции или венчурные фонды. 25% - фондовый рынок акций, куда могут входить и акции компаний, но легче всего приобрести на эти средства индексный ПИФ, при котором можно получать среднюю доходность рынка, что безопаснее, чем самостоятельно выбирать акции и следить за их управлением.

60% - самая низкорисковая часть портфеля, куда входит недвижимость, облигации и депозиты. С тремя частями все более или менее понятно, но остается вопрос: как вместить в четвертую часть недвижимость, облигации и депозиты? Во-первых, недвижимость можно покупать через фонды недвижимости. В России аналогами REIT-фондов стали паевые фонды недвижимости, через которые можно получать как прирост капитала, так и рентный доход. Во-вторых, есть фонды, которые покупают облигации российских или зарубежных компаний, и в дальнейшем эти фонды дробятся на более мелкие части, куда можно войти, купив долю за $20-30 долларов вместо того, чтобы копить на одну облигацию 200 тыс. В-третьих, депозиты в этой части менее эффективны, чем остальные составляющие. В России в среднем банки предлагают на депозиты ставку, равную инфляции. В таком случае заработать ничего нельзя, можно лишь сохранить кэш на депозите. Поэтому хранить на депозитах деньги нужно как можно меньше.

 Источник: Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru
Читать полностью:http://www.metrinfo.ru/articles/113278.html