Покупка новостройки. Особенности российского бизнеса

Явление, прекрасно знакомое людям, мало-мальски разбирающимся в реалиях рынка недвижимости. Новостройка предлагается от имени хорошо известного, солидного застройщика. Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что это другое юрлицо. Например, давно и с успехом работает АО «Одуванчик». А продает квартиры ООО «Одуванчик». Или АО «Одуванчик-инвест». Почему так выходит, какие цели преследуют «профессионалы рынка» и – главное – что тут делать рядовым покупателям?

Со всеми этими вопросами постарался разобраться обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».

Мы так близки, что слов не нужно
Явление массовое – с этим тезисом согласились все опрошенные нами эксперты. «Для рынка долевого строительства достаточно типична ситуация, когда строящееся жилье продает не материнская компания с известным сильным брендом, а малоизвестное юридическое лицо», - выражает это поистине всеобщее мнение Тимофей Титаренко, ведущий юрисконсульт ЗАО «Балтийская жемчужина».

Вариантов у явления обнаружились два. Первый – это принцип, обозначаемый как «одно пятно – одно юрлицо». Иными словами, для каждого нового проекта организуется новая компания. «Создание специализированных проектных компаний для осуществления каждого конкретного проекта – нормальная повсеместная практика, применяемая не только у нас, но и за рубежом, - считает Сергей Самохин, главный акционер ОАО «Трест Мособлстрой №6». – Именно такая СПК (SPV) выполняет функции застройщика-инвестора, на нее оформляются права на земельный участок, разрешительная документация и пр. Она является заказчиком у проектировщиков и строительных подрядчиков, она же является «продавцом» строящейся и построенной недвижимости».

Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН», обращает внимание на то, что «название «фирмы-мамы» в титуле договора или проектной декларации встретишь едва ли. А в трети случаев «родство» вообще не прослеживается по названию», - отмечает эксперт.

Другой вариант – создается отдельная компания, выполняющая, по сути, функции отдела продажи крупной фирмы-застройщика, реализующей все ее проекты. «Примеры, когда застройщик создает отдельную организацию для реализации собственных проектов, хорошо известны, - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Можно вспомнить, скажем, «Интеко» и «Магистрат».

Бедность – не порок?
В случае, приведенном в самом конце предыдущей главы, волноваться покупателю вряд ли нужно: «Магистрат» сам по себе является заметным и авторитетным игроком на рынке. Но – увы! – так бывает далеко не всегда: иногда продавцом новостройки (то есть именно тем юрлицом, которому покупателю и предстоит отдать свои кровные миллионы рублей) выступает какое-нибудь АО с минимально возможным уставным капиталом – 10 тыс. руб. Не так давно, анализируя предложения новостроек в одном симпатичном подмосковном городе, автор повстречал подобную контору – она была зарегистрирована в комнате общежития, из имущества у нее имелись только стол и два стула…

«Небольшой уставной капитал – это не криминал, а скорее норма, связанная с оптимизацией налогового обложения, - успокаивает Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития группы компаний «КОНТИ». – Головной компании в ряде случаев заводить финансовые средства в небольшую проектную компанию проще в виде займов, а не в виде уставного капитала. И это законная оптимизация налогообложения, ни в коем случае здесь не рассматриваются какие-либо мошеннические схемы. В результате налоги в меньшей степени довлеют над проектом. И для потребителя это означает более низкую себестоимость строительства, что отражается и на конечнойстоимости недвижимости».

Все мотивы хороши, выбирай на вкус…
Резонен вопрос: зачем игроки рынка так поступают? Почему компании (напомним: крупные и солидные) создают себе различных «клонов»?

Чем ответы уважаемых экспертов порадовали, так это разнообразием. Назывались, во-первых, соображения налоговой оптимизации – о ней мы сказали в конце предыдущей главы. Во-вторых, чтобы лучше управлять собственным бизнесом – когда он становится уж очень диверсифицированным. «На рынке недвижимости нередки случаи, когда крупные девелоперы в процессе развития и укрупнения бизнеса создают под своим брендом целый ряд предприятий, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Такая практика является нормальной, поскольку создание новых предприятий позволяет улучшить управляемость бизнесом путем разделения функций и направлений деятельности, осуществляемых в рамках созданного холдинга. Например, крупный девелопер в рамках своего строительного бизнеса решил организовать производство строительных материалов. Смешивать эти два бизнеса и управлять ими очень сложно. Для более эффективного менеджмента и создаются такие одноименные компании. Иными словами, зонтичные бренды создаются для развития бизнеса, а не для обмана покупателей. Именно по этой причине ряд проектов реализует головное предприятие, имеющее хорошую репутацию на рынке, а скажем, мелкие проекты, реализует менее известное юридическое лицо, но входящее в состав холдинга».

Третья версия оказалась самой популярной – о ней с разными вариантами говорили сразу несколько экспертов. Она сводится к тому, что каждый проект индивидуален. «Создание специализированных проектных компаний в немалой степени обусловлено тем, что для каждого проекта формируются, как правило, уникальная структура акционеров, - отмечает Сергей Самохин («Трест Мособлстрой №6»). – Доли в проекте имеет не только собственно материнская компания, но и зачастую землевладельцы, финансисты. А это не всегда одни и те же люди для разных проектов». «На проектную фирму, как правило, заключаются договоры на большое количество контрагентов: проектные компании, генеральный проектировщик, различные финансовые институты и другие, - добавляет Сергей Мигунов («КОНТИ»). – Как правило, проектная компания является держателем земельного участка… Если представить себе, что головная компания в единственном числе будет заключать все вышеперечисленные контракты, то бухгалтерия и договорное управление этой компании столкнутся с колоссальным объемом работы, поэтому и создаются «фирмы-дочки» для распределения нагрузки и упрощения финансовой отчетности».

…А на взгляд многих покупателей, главный мотив при создании «клонов» - это стремление не отвечать другими своими активами. Не пошел данный проект (а причины тут могут быть самыми разнообразными, от неверно разработанной концепции до передела сфер влияния в местной администрации) – отвечает только АО, у которого за душой 10 тыс. руб. уставного капитала. Другие активы группы не под ударом. Кстати, эту мысль отчасти подтвердил и один из наших экспертов (не будем его называть, дабы не навлечь на его голову гнев коллег): «Создание новой компании облегчает кредитные взаимоотношения застройщика с банками. В рамках проектного финансирования кредитами будет обременена только дочерняя компания и только данный застраиваемый земельный участок. Соответственно, какие-либо финансовые и организационные трудности при возведении данного дома никак не окажут влияние на иные строительные проекты компании».

Что делать?
Главный вопрос, который обычно интересует потребителей больше всех теоретических построений. Формально безупречным ответом стало бы не покупать у «дочек» и «клонов», но этак придется отказаться от трех четвертей рынка. Поэтому дадим более реалистичные рекомендации.

Они сводятся к тому, чтобы побольше всего узнать. Нужно поинтересоваться в офисе продавца, с кем именно будет заключаться договор. Продавец, напоминает Сергей Мигунов («КОНТИ»), обязан ответить на подобные вопросы покупателя, предоставить учредительные документы. В списке учредителей новой компании Петр Машаров, генеральный директор «CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость», советует обратить внимание на то, есть ли среди них акционеры основной компании. Также можно запросить всю договорную историю, со всеми контрагентами, с которыми ведется работа по строительству объекта. Выяснив название компании, можно заказать выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) и ЕГРП для проверки этих структур и установления их аффилированности с головной компанией.

И, естественно, надо посмотреть все, что было написано обо всех этих компаниях, а также являющихся учредителями частных лицах в СМИ и интернете. С определенной поправкой на характер форумов (не очень любят у нас богатых, и о каждом состоятельном человеке обязательно напишут, что он что-нибудь украл) подобная информация может оказаться бесценной. Опять же из опыта автора: изучая одну новостройку, я узнал из сети, что продающая ее фирма – чистенькая и свежая, никакого негатива конкретно у нее нет. Но вот ее генеральный директор, как оказалось, до этого возглавлял две другие компании, и обе они закончили свое существование с грандиозными скандалами. Вряд ли стоит говорить, что связываться с «версией 3.0» сразу же расхотелось…

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Конечно, практика создания застройщиками новых юрлиц для потребителей не очень приятна: нам хотелось бы, чтобы у продавца было хоть какое-то имущество, а не 10 тыс. руб. Но, как говорится, «такова се ля ви» - застройщикам удобнее работать так, и они будут поступать подобным образом. До тех пор, пока покупатели в массовом порядке не откажутся иметь дело с «клонами». На сегодня же можно порекомендовать лишь проявлять осторожность…

Истоник: www.metrinfo.ru
Читать полностью:http://www.metrinfo.ru/articles/113467.html