Москва затоваривается новостройками неравномерно

Из-за специфики площадок объемы предложения распределяются по рынку неравномерно. Так, большие объемы концентрируются в локациях, где идет активный редевеопмент промзон. С другой стороны, остаются районы, в которых все еще наблюдается дефицит нового жилья.

 

Затоваривание приходит в Москву

 

Объемы предложения на столичном рынке продолжают бить рекорды. Только между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД объем предложения, по данным «ИРН-Консалтинг», составляет 1,85 млн кв. м. А в целом в границах «старой» Москвы (с учетом ЦАО, районов за МКАД и апартаментов) продается 2,6 млн кв. м нового жилья, по данным агентства «Бон Тон».

 

Это ведет к затовариванию рынка – девелоперы не успевают распродать все квартиры в доме до его ввода в эксплуатацию. По данным «ИРН-Консалтинг», к концу первого полугодия 2018 года доля готовых новостроек в продаже между ТТК и МКАД составила 34% против 30,2% годом ранее. При этом, по оценкам компании «Метриум», примерно четверть готовых лотов может никогда не найти своего покупателя.

 

Между тем, затоваривание происходит неравномерно. В некоторых районах ведется особенно активное строительство, из-за чего тамошние проекты вынуждены привлекать покупателей со всего рынка московского региона, а не ориентироваться только на любителей определенной локации. Но до сих пор на рынке остаются районы с дефицитом предложения.

 

Самые застраиваемые

 

В старых границах Москвы расположено 125 районов. Продажи в новостройках с квартирами, по данным «Метриум», сейчас ведутся в 93 из них. Наиболее активно застраиваются Хорошево-Мневники, Пресненский, Некрасовка, Даниловский, Хорошевский, Филевский парк, Алексеевский, Раменки. В общей сложности на данные восемь районов приходится 35% предложения квартир на первичном рынке «старой» Москвы. «На текущий момент предложение в данных локациях действительно превышает спрос, что по большей части связано с реализацией в них преимущественно высокобюджетных проектов, количество сделок в которых ниже, чем в комфортклассе», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

 

Из районов за МКАД активно застраивается также Южное Бутово. По данным «Инком-Недвижимости», на этот район приходится 7% от общего объема предложения. По словам руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрия Таганова, в этом районе, а также в Хорошево-Мневниках отмечается переизбыток предложения.

 

В последнее время особенно активно начали застраиваться САО, СВАО и ЗАО – в 2018 году здесь вышли 52 корпуса в новых и уже реализующихся проектах. По данным «Бон Тон», на долю этих округов приходится почти половина нового предложения.

 

Рост интереса

 

Порой девелоперы начинают интересоваться новой локацией одновременно. Например, на юге Москвы в районах Орехово-Борисово и Зябликово долгое время почти ничего не строилось. А за последние три года девелоперы активно заинтересовались локацией – сейчас там строят ГК «ПИК», MR Group, «Донстрой» и другие. Это связано с появлением новых площадок под редевелопемент – не таких крупных, как в ЮВАО, но все же весьма значимых. С учетом наличия метро неподалеку такие локации становятся интересны девелоперам. «Кроме того, застройщики, ранее специализирующиеся только на премиальном сегменте, входят в масс-маркет на рынке недвижимости, - говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. - Например, в этом отношении показателен пример компании «Донстрой», предлагающей жилой комплекс Fresh в районе Зябликово, при этом у площадки есть такие плюсы, как хорошая транспортная доступность и наличие развитой инфраструктуры».

 

Мария Литинецкая также отмечает существенный рост интереса к западным районам: «Сегодня очень активно идет застройка ЗАО, хотя на протяжении последних лет в данном округе было мало проектов. При этом только с января по июль 2018 года предложение пополнилось 10 новостройками». В Раменках вышло четыре новых проекта, в Кунцево – две новостройки (обе от ГК «ПИК»), столько же – в Филевском парке, еще по одному проекту стартовали в Тропарево-Никулино и Очаково-Матвеевском.

 

Квартиры в дефиците

 

На 45 районов Москвы, где строят меньше всего квартир, по данным «Метриум», приходится не более 10% предложения. Аутсайдерами по количеству квартир в продаже стали Коптево, Вешняки, Дорогомилово, Перово, Северное Тушино, Богородское, Нагатино-Садовники, Гагаринский, Фили-Давыдково, Царицыно, Кузьминки, Мещанский, Алтуфьевский, Лианозово, Бибирево. «Небольшое количество квартир или вовсе их отсутствие в продаже объясняется разными причинами. Одни районы – совсем небольшие, и новостройки проходят по их границам, в других – много зеленых зон (например, половину Сокольников занимает парк), в третьих – нет промышленных территорий, которые сейчас застраиваются в первую очередь, - объясняет Мария Литинецкая. - Исключение составляет разве что Капотня, известная своим негативным имиджем, особенно в плане экологии: понятно, что жилье в данной локации не будет пользоваться спросом».

 

Еще в 32 районах строительство в принципе не ведется. «Но это не значит, что в тех локациях, где в данный момент нет предложений, их не будет в ближайшее время, - отмечает Мария Литинецкая. - Например, в Молжаниновском районе, где сейчас нет проектов, в 2019 году стартует первый в Москве совместный проект девелоперов «Самолёт Две Столицы» и «Химки-Молжаниново», которые начнут масштабное строительство, включающее 1,5 млн кв. м. жилья комфорткласса, коммерческих и инфраструктурных объектов. Примечательно, что Молжаниновский район, находясь рядом с более «успешными» территориями, накопил потенциал роста и теперь готов сделать качественный рывок в направлении как промышленного, так и жилого строительства».

 

Еще один район, где в ближайшие годы ситуация со строительством резко изменится – Метрогородок. Долгое время здесь ничего не строилось. «Однако планы по редевелопменту промзон изменили ситуацию и привлекли к данной территории внимание девелоперов. Речь идет о строительстве на месте промзоны «Калошино», которая находится в нескольких районах и частично осваивается», - говорит Наталия Кузнецова. В июле здесь стартовали продажи в проекте «Сиреневый парк» от AFI Development, а в будущем появится крупный проект от «Донстроя». Также среди перспективных для застройки районов эксперт называет промышленные зоны в районах Нагатино, Нагатинский затон, Рязанский проспект.

 

При этом нужно учитывать не только текущее предложение, но и сданные проекты в предыдущие годы – они также способны обеспечить спрос на новое современное жилье. Лидерами по объему сданного жилья за последние годы, по данным «ИРН-Консалтинг», являются Некрасовка (более 740 000 кв. м сданного жилья за 2013-2017 годы), Раменки (517 000 кв. м), Солнцево (более 360 000 кв. м), Северный (239 000 кв. м), Митино (почти 211 000 кв. м), Богородское (почти 210 000 кв. м) и Южное Чертаново (207 000 кв. м).

 

С точки зрения несоответствия спроса и предложения, наибольший дефицит, по словам Дмитрия Таганова, наблюдается в районах Басманный, Даниловский, Ломоносовский – их удельный вес в структуре спроса на первичном рынке Москвы существенно превышает аналогичный показатель в структуре предложения.

 

Таким образом, предложение на рынке распределяется неравномерно. Районы, в которых нет активного строительства и в последние годы не сдавались новые дома, остаются самыми перспективными для застройки.

 

Источник: https://www.irn.ru