Сделки с недвижимостью: мифы и реальность

В народе бытует множество заблуждений о сделках с недвижимостью. Кто-то уверен, что нельзя покупать наследственные квартиры, другие полагают, что завещание – гарантия получения недвижимости. Третьи боятся сделок, тем или иным образом связанных с несовершеннолетними. Для того чтобы, с одной стороны, развеять мифы, а с другой - действительно указать на потенциально рискованные сделки, рассмотрим самые часто встречающиеся и популярные «народные предания».

 

Покупка квартиры у стороннего продавца. Как правильно оформить расчет?

 

К любой сделке, особенно если она совершается с посторонним человеком и на крупную сумму, нужно подходить очень внимательно и осторожно.

 

Рекомендую исключить любые предварительные договоры, а также авансовые соглашения или договоры о задатке, если продавец по ним требует внесения значительных средств. В последующем потребуется много сил и ресурсов, чтобы такие средства вернуть, если сделка не состоится, или хотя бы найти обманщика-продавца.

 

Рекомендую грамотно проводить расчеты и, безусловно, фиксировать их на бумаге. Очень многие этого не делают, а зря. При отсутствии расписки в подтверждение передачи денег за недвижимость высока вероятность расторжения договора купли-продажи и потери купленного имущества либо повторной оплаты.

 

Договор обязательно регистрируется в Росреестре. Как бы это странно не звучало, но до сих пор не все знают, что недостаточно просто подписать договор, недостаточно заверить его у нотариуса, но обязательно нужно зарегистрировать переход права собственности в Росреестре (через МФЦ). До завершения регистрации покупатель не будет считаться собственником.

 

Необходимо проверить все документы на жилье, данные о продавце и членах его семьи, чтобы убедиться в чистоте совершаемой сделки. В противном случае в последующем договор может быть признан недействительным и квартира отобрана у покупателя.

 

Приобретение жилого помещения у родственника. Почему опасно завещание? Или рента?

 

Многие близкие или дальне родственники привыкли оформлять на себя недвижимость своих родителей или иных родственников, в основном престарелых или ведущих асоциальный образ жизни, путем составления завещания. Категорически не рекомендую использовать данный способ.

 

Завещание в одностороннем порядке может быть отменено, изменено, «переоформлено» на договор купли-продажи, дарения, иное.

 

Юридическая практика знает достаточное количество примеров, когда после смерти бабушек, мам, отцов, сестер и братьев всплывали не только новые, оформленные более поздней датой завещания, но и зарегистрированные договоры купли-продажи, дарения на посторонних лиц.

 

Оспорить подобные сделки можно далеко не всегда, и даже когда это сделать можно, нет никаких гарантий, что результат будет положительным, тем более, если судебным представительством занимается недостаточно квалифицированный адвокат.

 

Поэтому уже при жизни своих родных старайтесь оформлять договор купли-продажи, на крайний случай договор дарения, и сразу регистрировать право собственности в Росреестре через МФЦ, чтобы стать единоличным владельцем.

 

Не рекомендую оформлять договор пожизненного содержания с иждивением, так как, во-первых, в настоящее время ежемесячная стоимость оплаты или вложений в него достаточно высоки: один или два прожиточных минимума (размер постоянной ренты – два прожиточных минимума, что соответствует в настоящее время 21 000 руб. по России и 37 000 руб. по Москве. Размер пожизненной ренты – один прожиточный минимум, соответственно, 10 500 руб. в месяц по России и 18 500 руб. по Москве). А во-вторых, очень сложно собирать доказательства фактического исполнения такого договора, что часто приводит к его расторжению в судебном порядке.

 

Кроме того, старики, с которыми такие договоры заключаются, в связи с возрастом часто меняют свое отношение и к договору, и к родственнику, его оформившему, что приводит к постоянным конфликтам и отказу от принятия исполнения и, как результат, к обращению в суд за расторжением договора.

 

Покупка квартиры в браке. Как не дать себя обмануть?

 

К сожалению, почти никто не обращает внимания на то, как правильно оформлять недвижимость, приобретаемую в браке, а зря.

 

Не буду касаться всех вариантов, расскажу о самом часто встречающемся.

 

Итак, если у одного из супругов есть квартира и она продается, при этом на вырученные средства и часть добавленных покупается новое жилье, то при совершении подобных сделок не в один день и при отсутствии однозначных доказательств приобретения новой недвижимости на средства от продажи старой новое жилье будет в равных долях принадлежать обоим супругам. И это притом, что на большую часть квартиры справедливо мог бы претендовать тот супруг, который в браке продал свою недвижимость.

 

Затем развод, раздел имущества, как это часто бывает, раздел квартиры в равных долях, и, как результат – невозможность совместного проживания, и соответственно, утрата супругом, обеспеченным до брака жильем, вообще какого-либо угла для спокойной жизни.

 

Именно поэтому призываю не стесняться оформлять брачные контракты и соглашения о разделе имущества. Если вы увидите, что супруг против этого, то становится очевидным, что от вас ему нужны только ваши деньги и имущество, но не вы сами. Или, в крайнем случае, в самом договоре купли-продажи или в отдельном соглашении следует указать, что новая квартира приобретается за счет средств от продажи другой, принадлежавшей одному из супругов. Или в договоре определить размер долей каждого из супругов, указывая пропорционально большую долю того из них, кто продал свою недвижимость.

 

Реализация квартиры с участием несовершеннолетних. Что нужно знать

Многие ошибочно полагают, что нельзя покупать квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние, но это не так. Прописка детей не сохраняет за ними право пользования жилым помещением при его продаже, поэтому подобные сделки вполне безопасны и законны при правильном их проведении.

 

Если же речь идет о квартирах, где несовершеннолетние являются собственниками, то их покупка, как и продажа, возможны только при условии одновременного приобретения в пользу детей иного жилья – не меньше по площади и стоимости. То есть при продаже комнаты ребенка, находящейся в Москве, комната большей площади, но расположенная, например, в Московской области или в другом регионе, не будет признана равноценной заменой.

 

Поэтому выходить на такую сделку можно, только если есть согласие органов опеки. То есть либо уже имеется одобренный опекой предварительный договор на покупку иной квартиры в пользу ребенка, либо опека согласна на сделку при нотариально заверенном обязательстве родителей приобрести в пользу ребенка иную недвижимость за счет средств, полученных от реализации существующей. Законным будет вопрос, а может ли впоследствии быть признана недействительной сделка, если родители не исполнят нотариальное обязательство и не купят ребенку квартиру, а деньги, к примеру, потратят на иные нужды?

 

Нет, не может, так как на момент исполнения договора сделка соответствовала закону. При этом последующее неисполнение родителями своих обязательств не может негативно отражаться на новых собственниках – покупателях.

 

Покупать ли наследованные квартиры?

 

Бытует мнение, что нельзя покупать квартиры, если они получены по наследству. С таким мнением можно согласиться лишь отчасти: угрозу могут представлять только сделки с объектами недвижимости, которые наследовались по завещаниям посторонними лицами, так как споров о поддельных завещаниях в судебной практике предостаточно.

 

Однако если при проверке документов выяснится, что наследники вступили в наследство по закону или по завещанию, но оно легитимно и наследниками являются родственники, никакой угрозы для покупателя такое жилье не представляет. Не будет эта сделка рискованной и потому, что если и появятся другие наследники, то они не смогут требовать признания договора купли-продажи недействительным, так как закон этого не позволяет. Даже если в правах наследования суд их восстановит, претендовать такие новые наследники смогут лишь на денежные средства, вырученные наследником-продавцом от проданной вам квартиры.

 

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

 

Источник: https://www.irn.ru