Офшоры для рынка недвижимости – как и зачем

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Последние изменения в российском законодательстве, запрещающие госслужащим иметь банковские счета и владеть недвижимостью за рубежом, а также ограничение переводов по зарубежным счетам только через российские банки подтолкнут тех россиян, кто уже прибегал к услугам офшоров, окончательно перевести все свои активы в них, а тех, у кого еще не было офшорного опыта, приобрести таковой и открыть свой офшор.

Мы очень часто употребляем слово «офшор», но, как оказывается, далеко не все знают, что за ним стоит – как работает офшорная схема, для чего она нужна и какие от нее выгоды. В этом материале мы постараемся взглянуть на тему офшоров с «технической» точки зрения, не вдаваясь в рассуждения о том, как сказывается уход многих россиян и их средств в офшоры на экономике страны. Главная задача для нас – понять, что такое офшорная компания, основные принципы ее работы и что она дает тем, кто ее открывает. Хорошо или плохо? Такое решение каждый принимает сам для себя.

Что такое офшор в прямом значении слова
Офшор – это компания, которая зарегистрирована в одной из многочисленных офшорных зон мира. Наиболее популярны среди россиян офшорные зоны Британских Виргинских и Каймановых островов. Полный список офшоров по всему миру нетрудно найти, набрав в поисковике словосочетание «открыть офшор», и, кликнув на первый же сайт, вы сможете просмотреть весь список.

Российские власти далеко не первые, кто предпринимает меры против вывода средств и активов граждан в офшор, поэтому там давно ко всему готовы, ведь регистрация офшорных компаний и обеспечение их деятельности – это основной заработок таких стран. Так что изменения в российском законодательстве разве что увеличат поток клиентов, в остальном ничего не поменяется.

Стоит разобраться во всем по порядку. На первом этапе происходит обыкновенная регистрация фирмы в офшорной юрисдикции, здесь нет ничего необычного. Затем новоиспеченная компания проводит эмиссию ценных бумаг, акций – вот тут-то и начинается самое интересное. Так как иностранный владелец фирмы в силу разных причин не может быть держателем этих акций (именно поэтому он и открывает офшорную компанию), то 100% акций новой компании передаются специальному трасту, который держит их на имя этого иностранного гражданина. В офшорах хорошо развит такой сервис, как траст. Траст - это особая форма отношений между юридическими лицами, главным назначением которой является хранение ценных бумаг (акций) того или иного офшора на имя бенефициара, собственно реального владельца этого офшора. Фокус такой схемы в том, что имя этого владельца, для которого траст держит акции, известно только тем, кто имеет непосредственное отношение к трасту, т.е. это закрытая информация. Узнать же имя реального владельца офшора третьей стороне невозможно – ни траст, ни офшор такие сведения не предоставляют.

У любой компании должен быть директор, и офшор в этом плане не исключение, с той единственной разницей, что директор там исключительно номинальный, причем это юридическое лицо, которое является генеральным директором еще тысяч подобных компаний.

Возникает вопрос – как же во всю эту схему вписан реальный владелец и каким образом он всем этим управляет? На реального владельца ежегодно выписывается генеральная доверенность, которая предоставляет ему право управления счетами компании и распоряжения ее средствами. Интересная деталь: такая доверенность может выписываться не только на самого владельца, но и на других людей, например, его родственников, членов семьи и т.д. Таким образом, владелец офшорной компании абсолютно не стеснен в плане распоряжения своими средствами. Юридически такой держатель доверенности не владеет ни компанией, ни принадлежащими ей активами – деньгами, акциями, недвижимостью и т.д., он лишь распоряжается этими активами по доверенности, поэтому ему нельзя предъявить обвинение по новому законодательству.

Открыть такую компанию стоит очень недорого – всего $2000, обслуживание – еще $1000 в год. И никаких налогов, никаких ограничений на пользование имуществом. В случае проверки выяснить, кто на самом деле владелец активов офшора (в нашем случае недвижимости), просто невозможно, потому как в реестре предприятий ценные бумаги офшора записаны на траст, номинальный директор – юридическое лицо, кому же в этом году выдана генеральная доверенность, выяснить нет никакой возможности.

На сегодняшний день примерно 50% сделок с зарубежной недвижимостью совершаются с помощью офшорных компаний. Дело в том, что перевести недвижимость в офшор не составляет никакого труда и будет стоить сущие копейки. Собственник недвижимости вправе распоряжаться ею по своему усмотрению, он может «перепродать» ее офшору всего за $100. И через месяц, когда будет оформлена сделка, эта недвижимость юридически не будет считаться собственностью этого человека. Вывести недвижимость из офшора также просто и дешево.

Чтобы открыть себе фирму в офшоре, не обязательно быть финансовым гуру, не нужно иметь экономическое или юридическое образование, даже знать язык – в России есть огромное количество фирм, которые предоставляют услуги по открытию и обслуживанию офшоров. По количеству таких фирм можно судить о популярности услуги офшоров у россиян, а новое законодательство даст сильный толчок дальнейшему развитию такого бизнеса.

Ранее уже говорилось о новом запрете для чиновников и госслужащих иметь собственность или счет в зарубежном банке, также нововведения в законодательстве обязывают граждан Российской Федерации (не только чиновников) проводить операции с иностранными счетами только через российские финансовые институты. И эти институты наверняка воспользуются этим и поднимут ставки по операциям со счетами за рубежом, но если счет зарегистрирован на офшорную компанию в одном из многочисленных банков, например, в Прибалтике, то это позволяет миновать новый запрет. Современные технологии позволяют владельцу счета иметь доступ к своим средствам 24 часа в сутки практически в любой точке земного шара – под рукой нужно иметь только банковскую карточку или телефон, по которому можно связаться с консьерж-сервисом банка.

Проблема Кипра 
Говоря об офшорах, невозможно обойти тему событий на Кипре. Большинство россиян считало Кипр офшорной зоной даже после того, как эта страна по сути перестала быть таковой. Офшорная зона – это особая экономическая зона, в которой компании не платят никаких налогов на любые доходы – на прирост капитала, дивиденды и так далее. Яркие примеры таких зон – Британские Виргинские острова, Каймановы острова, Белиз и многие другие.

На Кипре так же, как и на остальных офшорах, открывали компании, но абсолютно по другой, нежели в случае с Белизом или Каймановыми островами,  причине.

В ходе нынешних обсуждений изменений в законодательстве Кипра выяснилось, что треть депозитов, размещенных в местных банках, принадлежат российским гражданам. Но конкретные суммы не раскрываются – из 100 размещенных на Кипре депозитов примерно 30 принадлежат россиянам, но вот сколько именно денег лежит на этих счетах – неизвестно. Скорее всего, в денежном выражении примерно половина размещенных на Кипре денег принадлежит россиянам. Самое интересное, что основная масса этих денег принадлежит крупным российским компаниям, и вполне вероятно, что даже некоторые корпорации с государственным участием размещали там средства.

В чем же секрет такой популярности Кипра? В первую очередь, на Кипре очень хорошая судебная система. Кипр – это бывшая британская колония, и колонизаторам удалось очень хорошо отладить именно этот общественный институт. В России крупный бизнес не хочет судиться из-за высокого уровня коррупции. Поэтому компании открывались на Кипре, в России же было просто представительство или филиал компании, таким образом, предпринимателям было легче отстоять свои права. Если же бизнес изначально создавался на продажу, то наличие прописки на Кипре было чуть ли не одним из основных требований, особенно если переговоры велись с западными инвесторами.

Нынешняя ситуация спровоцирует мощный денежный отток, а также массовый уход компаний с Кипра. Банковская система этого государства, скорее всего, уже безвозвратно подорвана.

Не стоит и забывать о том, что Кипр - член Евросоюза, а власти ЕС вряд ли бы допустили наличие офшора из черного списка. Поэтому Кипр давно перестал быть офшором в своем отрицательном понимании. Налоги на Кипре были давно, от 10% до 15%.

Quo vadis?
Куда же пойдет бизнес? Мир еще полон различных офшорных юрисдикций, некоторые из них уже упоминались ранее – Каймановы острова и Британские Виргинские острова, где регистрируются 80% офшорных компаний, даже инвестфонды иногда регистрируются на Каймановых островах. Но основная проблема всех этих офшоров – отсутствие качественной судебной системы, какая была и есть на Кипре. Поэтому люди начнут искать другие зоны с более надежной судебной системой и возможностью проводить деньги через британские компании, например, острова, расположенные в Ла-Манше или Английском канале Гернси и Джерси. Преимущество этих островов в том, что компании оттуда могут проводить деньги в английские банки или компании, не платя налоги. Скажем, если открыть компанию на одном из этих островов, то можно переводить деньги в Евросоюз без налогов, открыв головную компанию в Великобритании, а филиалы на одном из островов. Деньги поступают на счета филиалов, а владелец компании может переводить их на счет головной компании без налогов. Очень маловероятно, что британские банки когда-нибудь совершат подобную кипрским ошибку, для них это все равно что самоубийство.

Недвижимость россиян за рубежом
В дополнение ко всему вышесказанному приведем несколько статистических данных по реальным объемам сделок. По оценкам портала Indiksons.ru, за 2012 год россияне приобрели недвижимость в США на сумму около $32 млн. Всего же с 2008 по 2012 г. россияне потратили на приобретение различных объектов недвижимости в Соединенных Штатах примерно $150 млн. Эта цифра учитывает только сделки, при которых недвижимость регистрировалась на физическое лицо. Самые крупные сделки россиянами на американском рынке совершались с помощью офшорных компаний, поэтому реальный объем инвестиций из России в США в сектор недвижимости превышает $150 млн минимум в два раза.

Кстати, американский рынок – далеко не самый популярный среди россиян, есть рынки, в которые наши соотечественники вкладывают куда большие деньги. Ниже приведены некоторые из них:

• За период с 2008 по 2012 год россиянами было приобретено недвижимости в Испании и Болгарии на сумму $25 млрд.

• В 2010 году кадастровая служба Великобритании опубликовала цифры о расходах жителей бывшего СНГ на покупку недвижимости в Лондоне. Согласно кадастровой службе, таких сделок было зарегистрировано на $5 млрд. Подавляющее большинство «инвесторов из стран СНГ» были россиянами, поэтому можно смело говорить, что за 2010 год россияне потратили на недвижимость только в одном Лондоне от $4 млрд до $4,5 млрд.

• В предкризисный 2007 год до 70% сделок с недвижимостью в Дубае проводились нашими соотечественниками.

Учитывая, что примерно половина сделок проводится с использованием офшорных компаний, нетрудно подсчитать, какие суммы прошли через них и сколько удалось «сэкономить» на налогообложении владельцам недвижимости, купленной на офшорную компанию.

Источник: Индикаторы рынка недвижимости
Читать полностью:http://www.irn.ru/articles/35016.html