Покупка новостройки: где жить если вы продали старую квартиру

Тезис о том, что квартиры стоят дорого, вряд ли нуждается в обширных и многословных доказательствах. У подавляющего большинства людей есть только один способ собрать необходимую для покупки нового жилья сумму – продать старую квартиру. С другой стороны (тоже ни для кого не секрет), основная масса новостроек сегодня продается «на котловане», т.е. готовности объекта придется подождать года-два. Возникает не очень хороший «разрыв»: свою старую квартиру продали, а где теперь жить?

С этой проблемой и постарался разобраться обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».

Симпатичный «Переезд»
Начнем с главной проблемы: где физически жить? Варианты вроде пообывательствовать временно на даче или у родственников рассматривать не будем – в силу их полнейшей очевидности. Что есть еще? Вот у Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) существует программа «Переезд». Судя по ее описанию, она практически идеально подходит для исследуемой нами ситуации.

«Продукт «Переезд» был создан для облегчения порядка проведения альтернативных сделок, - подтверждает Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК. – Он является тем инструментом, который помогает альтернативной цепочке «срастись».

Как поясняет эксперт, суть программы состоит в предоставлении собственнику жилья кредита в размере до 70% от стоимости старой квартиры. Эти деньги заемщик может потратить на оплату части стоимости нового жилья и погашение ранее предоставленного ипотечного кредита (если таковой имеется). Если новое жилье стоит дороже полученных в рамках «Переезда» средств – на оплату оставшейся части заемщику может быть предоставлен второй ипотечный кредит по одной из стандартных ипотечных программ. Купив новое жилье, собственник делает в нем ремонт, переезжает и лишь потом в течение двух лет продает старую квартиру, а из полученных денег погашает и сам кредит «Переезд», и начисленные проценты.

Основные параметры кредита указаны в таблице, которую мы взяли на сайте АИЖК. В ней все понятно, единственное – загадочное «К/З»: это соотношение величины кредита к стоимости закладываемой квартиры. Как видим, АИЖК хоть и готово выдать до 70%, но поощряет заемщиков (процентами) брать не более 50%...

Еще несколько нюансов. Если закладываемая квартира находится под кредитом, «Переезд» вам дадут – как мы помним, этот продукт можно использовать «на погашение ранее предоставленного ипотечного кредита». Однако процентная ставка вырастет на 1%. Еще в 0,7% годовых заемщику обойдется нежелание оформлять личное страхование.

Еще детали – на этот раз приятные. Погашение кредита происходит не ежемесячными платежами, а единовременно в конце срока, т.е. тогда, когда заемщик действительно продаст свою квартиру. И совершенно не рассматривается размер дохода заемщика: минимум 30%-е покрытие – это вполне достаточная защита. Правда, это касается только самого «Переезда» - если заемщику потребуется еще один кредит (новая квартира наверняка будет стоить больше чем 70% от стоимости старой), то тогда банк по стандартной схеме будет проверять платежеспособность, требовать справки 2-НДФЛ и т.п.

Как уверяет Мария Полякова, АИЖК совершенно не опасается риска того, что стоимость недвижимости резко упадет. «Эти риски мы предусмотрели, ограничив размер кредита 70% стоимости жилья, - отмечает эксперт. – Корректировка цен на рынке жилья не происходит мгновенно, это растянутый во времени процесс. Даже в 2009-10 годах цены на жилье в большинстве регионов снизились не более чем на 10-15%». В Москве, правда, напомним, цены сдулись на треть.

Пятна на солнце. Незначительные…
Как известно, лучший способ выявить недостатки чего бы то ни было – это спросить у сторонних наблюдателей. Первое, на что обратили наше внимание, – сроки. «Идея хорошая, но сроки не очень комфортные, - говорит Ольга Гусева, директор по маркетингу группы компаний «Домостроитель». – Если мы говорим о квартире в новостройке на начальной стадии строительства, то двух лет может оказаться недостаточно, чтобы дом был построен, сдан и можно было делать ремонт». Надо отметить, что и сами авторы программы это понимают. «При переезде в новостройку самое главное – правильно оценить срок окончания строительства, в том числе учитывая риск несвоевременной сдачи нового дома в эксплуатацию, - отмечает Мария Полякова (АИЖК). – В связи с этим настоятельно рекомендую в рамках продукта «Переезд» приобретать жилье в домах-новостройках высокой стадии готовности».

«Как и у всего, у программы есть свои плюсы и минусы, - отмечает Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». – Не всем может хватить полученной суммы на покупку квартиры, а на второй заем решаются немногие. При получении ипотеки уже надо подтверждать доход, а не у всех такая возможность есть… Сбор документов тоже требует времени, не каждый объект в новостройке подходит по требованиям АИЖК. Скажем так, эта программа хороша для «продвинутых пользователей» рынка».

Еще есть риск обвала рынка, который обесценит вашу продаваемую квартиру. Такая опасность, конечно, существует – но не надо ее преувеличивать, тем более что совсем уж резко рынок недвижимости не падает, а вернуть вам надо только 70% стоимости. В конце концов, можно ведь взять ипотечный кредит и потом лишиться работы. Жизнь – вообще опасная и вредная вещь, от нее все в итоге умирают…

Кстати, пока вышеперечисленных проблем с заемщиками в рамках данной программы не возникало. Как напоминают в АИЖК, если у заемщика все же возникнут сложности с продажей имеющегося жилья, не стоит ждать окончания срока кредитования – надо сразу обращаться к кредитору и вместе с ним выработать дальнейшие шаги. Заемщику либо помогут продать жилье, либо увеличат срок кредита. Однако, как подчеркнули в агентстве, это возможно только в отношении добросовестных заемщиков, которые уже попытались самостоятельно продать квартиру, но что-то у них не сложилось. Если заемщик же даже не пытался сам продать жилье, на лояльность кредитора рассчитывать не стоит – погашать долг он будет, как и положено по закону, без послаблений.

Помощь при съеме жилья
Разумеется, существует еще одна возможность: на период, пока новостройка «дозревает», жилье можно снять. У этой идеи много плюсов, но есть и существенный минус – необходимость платить за аренду. Для семьи, которая только что по сусекам наскребла на покупку новой квартиры (да еще и, возможно, влезла ради этого в долги), может просто не оказаться необходимых денег. Поэтому автор с интересом отнесся к новости о том, что у уже упоминавшейся в этой статье ГК «Домостроитель» есть собственная программа на этот счет. И мы поспешили за разъяснениями.

«Инициатива достаточно проста, - говорит Ольга Гусева («Домостроитель»). – Некоторые люди приобретают квартиры не для быстрого переезда: кто-то покупает на перспективу, на то время, к примеру, когда вырастут дети. Кто-то покупает с инвестиционными целями. У кого-то, пока строился дом, поменялись ориентиры и приоритеты: человек, скажем, не хочет расставаться с купленной квартирой как с активом, но жить в ней не планирует. Таких покупателей не очень много, и, наверное, не нужно, чтобы их было много. Но они есть. И мы предлагаем, чтобы их квартиры не простаивали, а работали на их благо. Такие квартиры можно сдавать в аренду… Это попытка создать удобную и продуманную услугу для тех, кто испытывает сложности в организации ремонтных работ, кто переезжает из других городов. Мы просто стараемся удовлетворить все стороны».

Опрошенные нами эксперты-риелторы, отметили, что идея в принципе здравая, и, например, на западе не принято, чтобы жилье простаивало, - владелец из-за этого терпит убытки. Ну, а если оно приносит еще и конкретную пользу арендаторам, это это только хорошо. Однако, подчеркивает Юлия Лукина, заместитель руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость», назначаемая за аренду в данном случае ставка не может быть ниже рынка, иначе собственники откажутся от невыгодного предложения.

Прочие варианты: это фантастика, сынок!
Что касается иных вариантов, помогающих покупателю новостройки преодолеть пресловутый «разрыв», то их, считай, что и нет. Точнее говоря, различные идеи высказывались, но напрочь отсутствует их воплощение. «Было бы интересно, если б на балансе у компании-застройщика был некоторый пул квартир, которые он мог бы предоставлять во временное проживание клиентам», - предполагает Ольга Гусева («Домостроитель»). Но тут же оговаривается, что держать такие квартиры у себя на балансе застройщикам «сложно и часто невыгодно».

Также продавец новостроек мог бы предоставлять скидку в размере арендной платы на обговоренное время. Или предлагать дополнительные варианты рассрочек – что, впрочем, может быть рискованно уже для самого застройщика.

Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки») предлагает старую квартиру продавать, и при этом договариваться с покупателем об отсрочке в передаче квартиры. Это на наш взгляд возможно, но только на небольшой срок – три месяца, полгода. Если речь заходит о более длительных сроках, тогда покупателя можно соблазнить разве что существенным дисконтом.

«Прописка» не помеха
В начале этой статьи мы упомянули, что физическое проживание – главная, но не единственная проблема. Есть и другая – регистрация по месту жительства, она же «прописка». Выезжая из старой квартиры, человек фактически отправляется «в никуда» - нового жилья ведь еще не существует ни физически, ни юридически.

Но, как заверили наши эксперты, особых проблем здесь нет. Выбывая из продаваемой квартиры, гражданин в графе «куда» может не писать ничего или указать адрес покупаемой квартиры – неприятностей не будет. Когда новая квартира будет построена – туда надо будет прописаться в течение семи дней с даты заселения.

А временные жилища – например, съемные? Здесь, говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», согласно действующему законодательству граждане обязаны оформлять временную регистрацию – в срок до 90 с момента заселения. За невыполнение по ст. 19.15 КоАП РФ предусмотрен штраф в размере от 1500 до 2500 рублей. Правда (это автор уже от себя), в Госдуме сейчас рассматривается закон («о резиновых квартирах»), предусматривающий ужесточение наказания до 5-7 тысяч. Но он пока не принят, к тому же к нему будет рассмотрен ряд смягчающих поправок.

…И главное – опрошенные нами эксперты сообщили, что пока не слышали об особом рвении органов ФМС в поисках тех, кто живет без регистрации. Основной удар сегодня направлен на противоположную сторону – владельцев квартир, которые их сдают и не платят налоги. Но это уже совсем другая история.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Проблема «где жить, когда старая квартира уже продана, а новая еще не готова?» очень серьезна и касается множества людей. Предлагаемые решения, как видим, несовершенны. Но это – явно лучше, чем ничего. И хочется верить, что в обозримом будущем эти механизмы будут отлажены.

Источник: Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru
Читать полностью:http://www.metrinfo.ru/articles/114116.html