Пятиэтажки еще стоят…

Пятиэтажки относятся к разным типам, разброс цен среди них довольно заметен. Однако со временем все это жилье будет становиться менее ликвидным и терять в цене. Уже сейчас квартиры в пятиэтажках - самые недорогие в Москве.

По подсчетам риэлторов, от 15% до 20% московских квартир, выставленных на продажу, составляют квартиры в пятиэтажках. При этом доля кирпичных домов среди них составляет 70% (сталинской постройки – 10%), панельных — 22%, блочных — 8%.

Большинство предложений относятся к давно сложившимся районам.  Например, много таких домов на Авиамоторной, Ботаническом саду, ВДНХ, Войковской, Академической, Бабушкинской, в Кузьминках и т.д.

«Пятиэтажки рассредоточены по всей Москве, наибольшую концентрацию можно отметить в старых районах — Выхино, Рязанский проспект, Кузьминки, Улица Подбельского, Тимирязевская, Щелковская и т.д. Если рассматривать ЦАО, то кирпичные пятиэтажки встретить здесь можно, а вот панельных и блочных — практически нет.

Пятиэтажки остаются достаточно ликвидным товаром, так как стоимость у них на порядок ниже по сравнению с новым жилым фондом, а месторасположение зачастую является достаточно удачным (шаговая доступность от метро)», - и это плюс.

Минусы тоже хорошо известны — отсутствие лифта, старые коммуникации, маленькие площади, тесные кухни и т.д. За счет этих факторов стоимость квадратных метров в таких домах ниже, чем в остальных сегментах жилья. Однако если пятиэтажка в относительно хорошем состоянии, разница в стоимости не будет столь уж ощутимой. В настоящий момент однушка в пятиэтажном доме в Москве в среднем стоит 5,2 млн рублей, для сравнения – однокомнатная квартира в доме большей этажности стоит в среднем по Москве — 6,2 млн рублей.

Минимальные цены на квартиры в 5-этажках начинаются от 4 млн рублей. При таком бюджете можно приобрести малогабаритную квартиру (в т.ч. квартиру гостиничного типа) в отдаленных районах города. «На территории старой Москвы минимальный бюджет на покупку однокомнатной квартиры начинается от 4 млн руб. За минимальную цену квартиру можно купить на первом или последнем этаже, на расстоянии 10-15 минут транспортом от метро», — считает руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Артем Ржавский.

Цены на порядок ниже, чем в новом и более комфортном жилье, но столичную пятиэтажку дешевой явно не назовешь. Рассмотрим, например, метро «Кузьминки» (одно из достаточно дешевых предложений). Двухкомнатная квартира (второй этаж 5-этажного панельного дома) на ул. Юных Ленинцев выставлена сейчас на продажу за 5 600 000 рублей. Но это будет площадь в 45 метров и кухня в 5,5 метров. Из минусов — плохое состояние, то есть требуется ремонт. А вот вариант с ремонтом: на соседней улице «двушка» (ул. Зеленодольская, метраж 42 кв.м, кухня площадью 6 кв.м, ремонт) выставлена на продажу за 6 900 000 р. Разница составила 1 300 000 рублей.

На самом деле, дорогостоящий ремонт перед продажей в пятиэтажках делать не следует. Покупатель изначально хочет сэкономить, раз едет в пятиэтажку, поэтому переплачивать за евроремонт он вряд ли будет.

Пятиэтажки дешевле нового жилья, но вполне могут посоревноваться с панельными 9-этажками и панельными 12-этажными башнями с маленькими метражами.

Ценовой диапазон примерно тот же (в зависимости от месторасположения, района и состояния, соответственно).

По данным «МИЭЛЬ», средняя цена предложения квартир в 5-этажных домах составляет в среднем 179,3 тыс. рублей за квадратный метр. Квадратный метр в кирпичных пятиэтажных домах стоит 184,7 тыс. рублей, а в панельных — 167,3 тыс. рублей.

Дороже всего стоят кирпичные сталинские пятиэтажки. По данным «МИЦ-Недвижимость», средний уровень цен в пятиэтажках (несносимые серии, кирпичные пятиэтажки), расположенных в центре, составляет порядка 190-200 тыс. рублей за квадратный метр. «Во-первых, их отличает выгодное месторасположение: большинство расположено в центре или на престижных направлениях — Кутузовском, Ленинском, Ленинградском проспектах. Районы, где расположены сталинские дома, имеют хорошо развитую инфраструктуру, что немаловажно для многих покупателей жилья. И наконец, сталинские дома отличают весьма удачные планировки — высокие потолки, просторные кухни и комнаты. В итоге конечная стоимость таких однокомнатных квартир может в среднем составлять 6,5 млн рублей», — говорит руководитель офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Лев Литовкин.

Пока цены на квартиры в московских пятиэтажках, по мнению экспертов, растут в рамках рынка. Однако в перспективе ожидается снижение их стоимости.

«Динамика цен на ликвидные квартиры в пятиэтажках изменялась в рамках рынка. За последние четыре месяца цена квадратного метра на вторичном рынке столичного жилья увеличилась всего на 2,4% и в настоящее время составляет 175 тыс. рублей», — говорит Лев Литовкин. «Что касается прогнозов изменения стоимости квартир в пятиэтажках, то, учитывая, что данный жилой фонд со временем будет только стареть, предпосылок для роста цен нет. В более далекой перспективе квартиры в пятиэтажках будут дешеветь, а объем предложения в данном сегменте будет уменьшаться», — прогнозирует директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне Инна Игнаткина.