Личный опыт: покупаем квартиру в новостройке

Давно известно, что личный опыт ничем не заменишь: в реальности все часто оказывается совсем не так, как в умных книжках или красивой рекламе. Приобретение новостроек – не исключение, но здесь имеется одно крайне огорчительное обстоятельство: квартиры стоят огромных денег. Поэтому провести «контрольную закупку» практически невозможно. Единственный выход – поговорить с людьми, которые недавно купили квартиры в строящихся домах.

«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» нашел таких людей. Первая – девушка, назовем ее Татьяной. Возраст – чуть за 20, пока не замужем. Второй – мужчина 27 лет. Женат, но детей еще нет. Будем называть его Виктором.

Где вы купили квартиру, какую и за сколько?
Татьяна: Однокомнатная квартира в жилом комплексе, который строится в Балашихе. Ее цена – 3,2 млн руб.

Виктор: Наш бюджет был ограничен 4,5 млн руб., причем нужна была непременно двухкомнатная квартира: наша семья обязательно будет расширяться. Рассмотрев все варианты, мы с супругой остановились на Красногорске.

Это уже готовая квартира или еще только строится?
Татьяна: К сожалению, еще не готовая, но строительство активно идет. Когда заключалась наша сделка (20-е числа декабря прошлого года), шел монтаж 6-го этажа. Сейчас дом еще подрос. Сдача ГК ожидается в марте 2014 года, а выдать ключи обещают в III квартале того же года.

Виктор: Тоже еще не готова. Застройщик обещает выдать ключи уже этим летом, но мы рассчитываем получить их к осени или зиме.

Вопрос экспертам: удастся ли, по-вашему, застройщикам успеть? Вообще на нашем рынке сроки сдачи соблюдают или «в моде» опоздания?
Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:
В целом проблемы серьезного затягивания сроков строительства в настоящий момент на рынке новостроек нет. Здесь «работают» экономические причины. Во-первых, в соответствии с законом 214-ФЗ (а сейчас практически все строительство ведется в соответствии с ним) в случае невыполнения сроков строительства застройщик должен выплачивать покупателям неустойку, а также оформить целый ряд документов. Во-вторых, в последнее время слишком высока конкуренция, а потребители обращают пристальное внимание не только на характеристики дома, но и на репутацию застройщика. Все это делает срыв сроков просто невыгодным для девелопера. Более того, нередки случаи, когда дом сдается с опережением срока: это выгодно и самому застройщику, так как в итоге он быстрее оборачивает деньги и платит меньше по кредиту.

Тем не менее строительство – крайне сложный процесс. И срыв сроков случается даже у самых надежных застройщиков. Но сейчас задержки, как правило, не превышают 2-3 месяцев.

Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест»:
Сейчас большинство застройщиков все-таки соблюдают сроки строительства, и если задержка по вводу и есть, то в пределах одного квартала. Однако после сдачи может пройти еще полгода до момента получения ключей – данный срок обусловлен устранением недоделок, выявленных в ходе приемки домов.

В первом случае вполне может случиться ситуация с переносом срока сдачи на 2-3 квартал 2014 года и выдачей ключей к Новому году. Насколько можно судить, речь идет о монолитном доме, и сейчас возведено более половины этажей. Но помимо монтажа каркаса есть еще большой объем внутренних работ, особенно это касается монтажа инженерии.

Во втором случае, если уже полным ходом ведутся внутренние и фасадные работы, то к лету дом действительно может быть сдан.

Какими были критерии выбора квартиры?
Татьяна: Для меня первым фактором была стоимость: обязательно нужно было уложиться в 3,5 млн руб. Второе – степень готовности. Сначала мы надеялись купить квартиру если не уже построенную, то хотя бы со сроком сдачи в 2013 году. Но потом, увидев цены на рынке, поняли, что это невозможно… Следующий фактор – удаленность: и вообще от Москвы, и от станции метро. И еще смотрели на застройщика: доверие к нему, его уже реализованные проекты.

Виктор: Моя работа связана с дизайном в сферах IT и рекламы, а моя супруга – стилист и fashion-дизайнер. Люди мы молодые, амбициозные и творческие, поэтому рассматривать типовую застройку нам было не очень интересно… Важнейшими критериями, помимо стоимости, для нас была транспортная доступность или перспективы ее значительного улучшения, так как мы работаем в Москве и любим принимать гостей, которые тоже в основном живут в Москве. Дом обязательно должен быть сдан в 2013 году, а инфраструктура должна предполагать не только жилую застройку, но и наличие рядом всех необходимых социальных и развлекательных объектов.

После долгих поисков, десятков осмотренных строек и многочасовых посиделок на форумах мы с супругой однозначно остановились на ЖК, который полностью соответствовал нашим предпочтениям, и, сказать честно, мы в него просто безумно влюбились и ни о чем другом думать уже просто не хотелось.

Вопрос экспертам: на ваш взгляд, это «типовые» критерии? Большинство покупателей выбирают так же, или чаще исходя из каких-то других резонов?
Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ»:
В большинстве случаев основными критериями при выборе новостройки являются стоимость квадратного метра, местоположение дома, сроки строительства и надежность застройщика, все остальное второстепенно.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Примечательно, что ни Татьяна, ни Виктор не отметили вопрос экологии. Покупатели редко обращают внимание на такой критерий, как экологичность района проживания. В экономклассе на первом месте всегда стоит бюджет покупки, и если человек укладывается в этот бюджет, то рассматривает такие критерии, как транспортная доступность, сроки сдачи проекта и т.д. Соответственно, большинство покупателей старается выбрать наиболее приемлемый вариант в рамках этих критериев, а дальше уже смотрят на качественные характеристики комплекса и квартиры.

Как долго длился процесс выбора? Сколько вариантов вы просмотрели? 
Татьяна: Решение о том, что нужно купить квартиру, было принято в августе. Активно начали искать в сентябре-октябре, сделку заключили в декабре. Т.е. все прошло достаточно быстро.

В интернете просмотрели, наверное, все новые объекты ближнего Подмосковья. Но как-то получалось, что вариантов, которые захотелось бы поехать и посмотреть, оказалось не так много. Большинство отпадали на этапе просмотра сайтов и последующих звонков продавцам. А объездили – проектов, наверное, семь.

Виктор: Мы начали мониторить рынок еще в феврале прошлого года, в том же месяце сходили на выставку недвижимости. Там увидели, что интересного предлагают застройщики. И получили первую информацию о нашем ЖК, хотя на тот момент компания создавала вокруг него интригу и информации было крайне мало. БОльшую часть информации брал из интернета, даже обращался к помощи риелторов, но в результате самостоятельно выделил для себя наиболее интересные объекты и ближе к лету мы начали активно разъезжать по стройкам.

Вопрос экспертам: не поторопились ли наши герои? Может быть, следовало сделать процесс выбора более длительным?
Тимур Сайфутдинов, управляющий директор Blackwood:
Процесс поиска должен быть активным. Не стоит затягивать его на год. В случае соответствия предложения всем требованиям решение надо принимать быстро. Хорошие предложения на рынке долго не задерживаются.

Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК»:
Оперативность в принятии решения очень важна – ведь с каждым построенным этажом цена за квадратный метр растет. Самое важное при покупке новостройки – проанализировать репутацию застройщика, в этом вопросе важно не поспешить.

Почему выбрали именно этот ЖК?
Татьяна: Он понравился по расположению. Всего 15 минут – и станция метро. При этом место спокойное, рядом лес. Успокоила репутация компании: это надежный застройщик. У него не только нет своих долгостроев – даже был прецедент, когда эта компания завершала долгострой другой компании. В общем, проект показался оптимальным по всем параметрам.

Виктор: Многие ЖК мы отсекли сразу – из-за местоположения. Другие «сошли с дистанции» из-за цены и сроков окончания строительства. Дольше прочих рассматривали объекты, где непонятными были перспективы на инфраструктуру.

Плюсы, которые привлекли нас, можно перечислять долго. Вот, пожалуй, основные:

- это самый высокий комплекс Подмосковья, панорамы там открываются безумно красивые;

- удачная планировка квартиры. Мы назвали ее квартира-трансформер, так как она позволяет сделать все, что угодно;

- входная группа – это картинная галерея, она очень яркая и эмоциональная, а внешние виды домов будут представлять из себя огромную картину. Это просто невероятно! И хотя подобный шаг застройщика уместен, такого больше никто не делал;

- строящиеся рядом детский садик и начальная школа. Они очень необычные. Не менее необычная парковка, на крыше которой будет парк, детские и спортивные площадки;

- огромная территория ЖК. Как это будет выглядеть, пока сложно представить, но выводы все равно весьма положительные;

- очень высокие темпы строительства, и достаточно хорошее его качество;

- отличная локация. Рядом вода и много зелени. Рядом активно строятся новые садики и школы, близко «Снежком», развлекательные и бизнес-центры, множество маршруток, электричка и перспектива строительства моста к метро «Мякинино». Через реку строится огромный ТРЦ «Вегас», планируется ледовая арена, и расположен дом правительства Подмосковья;

- самая современная инженерия, например, в доме уже проведено центральное кондиционирование и планируются высокоскоростные лифты 4 м/с.

Вы уже заплатили всю сумму или воспользовались программой кредитования,рассрочки?
Татьяна: Всю, полностью. За это нам предоставили скидку в 2% - за единовременную 100-процентную оплату.

Виктор: Нам понадобился кредит. Практически одновременно с открытием продаж у застройщика появилась ипотека от Сбербанка, и мы сразу подали документы на недостающую сумму. Хотя нас многие пытались пугать сроками оформления сделки (акция от застройщика ведь была краткосрочная), все прошло успешно. Хотим сказать спасибо Сбербанку за оперативное принятие решений, а застройщику - за продление акции. В результате менее чем через месяц, уже в конце октября мы заключали договор с банком и застройщиком. Не могу сказать, долго это или быстро – для нас это первый опыт покупки жилья.

Как проходило оформление: по 214-ФЗ или как-то иначе?
Татьяна: Оформлялся договор долевого участия.

Виктор: Строго по этому закону. В частности, сначала из компании пришло уведомление, что наш ДДУ был зарегистрирован в Росреестре, и только после этого наши деньги были переведены из банка застройщику.

Вопрос экспертам: Два случая – и в обоих 214-ФЗ. Конечно, выборка слишком мала, чтобы говорить о 100% оформления по данному закону. На ваш взгляд, какое количество новостроек оформляется по 214-ФЗ?
Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ»:
Подавляющее большинство застройщиков с серьезными намерениями уже перешли на работу по 214-ФЗ, другие схемы просто незаконны. Юридическая подкованность покупателей все время повышается, поэтому продавать квартиры в соответствии с законом - это уже правило, а не исключение.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Объем сделок на первичном рынке жилья, которые заключаются по договору долевого участия, в Москве составляет 46%, в области – 89%. Кроме того, в рамках закона действует также схема покупки жилья через жилищно-строительный кооператив. Объем подобных сделок в столице составляет 20%, в Подмосковье – 8%.

На сегодня практически весь первичный рынок Москвы и области юридически чистый: почти весь объем договоров заключается по легитимным схемам. При этом рынок Московского региона совершил стремительный рывок: по сравнению с 2010 годом в Москве за три квартала 2012 года количество договоров долевого участия выросло в шесть раз, в Подмосковье – в 14 раз.

Были ли в процессе покупки какие-то моменты, которые разочаровали? Ну, к примеру, цена оказалась выше, чем обещала реклама? Пришлось доплатить за какие-то услуги, о которых сначала не говорилось? Или менеджеры оказались не такими вежливыми, как хотелось бы?
Татьяна: Цена, заявленная компанией на сайте, оказалась истинной. И мы, как я уже говорила, даже получили скидку. Единственное, обнаружилась дополнительная трата – 20 тыс. руб. за то, что представитель компании отвез наши документы в Росреестр. По сути, за курьерскую работу. Мы спрашивали, а не могли бы мы сами отвезти эти документы? Компания отвечала, что у них очень мало людей, которые могут с нами поехать в Росреестр, у них сроки, что им проще так работать.

С другой стороны, когда я попросила внести изменения в типовой договор бронирования, компания пошла навстречу. Я хотела, чтобы была распечатка из базы данных, свидетельствующая, что забронирована именно эта квартира, а не какая-то другая. В общем, я перестраховывалась – но продавец сделал все без проблем.

Виктор: Клиентоориентированность компании, несмотря на некоторые плюсы, мне показалась достаточно слабенькой. Клиенту не идут навстречу, навязывают свои условия, и порой это доходит до крайности. Например, невозможно обычному покупателю у них самостоятельно оформить регистрацию ДДУ и собственность, а ведь услуга от застройщика стоит 52 тыс. Уж лучше включить ее в стоимость - и этот минус станет большим плюсом! Также меня неоднократно удивлял тот факт, что менеджеры не всегда могут ответить порой даже на самые стандартные вопросы, а многое определялось просто на ходу, например, акции. Менеджеры никак не участвуют в жизни неофициальных форумов их же объектов, а официальные еле живые.

Закрытость бизнес-процессов - это уже несовременно, так как многие молодые застройщики не только идут навстречу клиенту любыми доступными способами, но и обсуждают даже, как у них продвигаются дела с документацией.

Есть еще некоторые вопросы по инженерии и коммуникациям, но пока рано об этом говорить, так как все встанет на свои места уже после сдачи дома.

Вопрос экспертам: чем обычно бывают недовольны клиенты, какие изменения в предлагаемый процесс приобретения они хотят внести? Идут ли продавцы им навстречу?
Софья Лебедева генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
Большинство клиентов уже привыкли к тому, что за услугу оформления регистрации ДДУ и собственности приходится платить. Иногда стоимость оформления включают в стоимость договора, иногда – нет, данную услугу оформляют дополнительно. Оформляя документы самостоятельно, покупатель может затянуть сроки. Он может две недели делать доверенность, две недели – согласие супруги, еще какое-то время он занят по работе и не может заниматься оформлением документов. Застройщик же принимает деньги только после того, как будет зарегистрирован ДДУ. Таким образом, занимаясь оформлением, застройщик страхует себя от ситуации, когда все сроки пройдут, а деньги на расчетный счет он так и не получит. Ведь квартира за это время уже может стоить на 10% дороже, а клиенту он должен продать ее по стоимости, указанной в договоре.

Клиенты недовольны, когда цены неожиданно повышают. Бывает, клиент бронирует квартиру на два дня без внесения аванса, приезжает в офис на заключение сделки через неделю, а застройщик за это время успевает значительно поднять стоимость квартиры. Клиенты в таком случае, как правило, просят сделать скидку. Иногда застройщики стоят на своем и не снижают стоимость, иногда – соглашаются и оформляют сделку задним числом, когда стоимость квадратного метра была ниже.

Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест»:
Многие действительно недовольны суммой услуг за регистрацию ДДУ в Росреестре, но происходит это потому, что данные условия озвучиваются лишь в момент подписания договора. К тому же встречаются варианты, когда застройщики сначала поднимают цену, а потом предлагают скидки. Есть застройщики, которые просто не допускают никаких корректировок договоров.

А вот варианты, когда продавцы ведут себя неклиентоориентированно и не могут ответить на вопросы покупателей, встречаются все реже. Сейчас конкуренция довольно высокая, и многие компании жестко контролируют своих сотрудников, проводят регулярную аттестацию и обучение.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Как видим, у наших покупателей дела обстоят более или менее нормально, все проблемы проходят по категории «мелких шероховатостей». И столь благополучный результат во многом обусловлен тем, что купили квартиры они у надежных застройщиков с хорошей репутацией.

Источник: Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru

Читать полностью:http://www.metrinfo.ru/articles/114346.html