Риэлторы Санкт-Петербурга ждут стабильности к весне

Уходящая осень ознаменовалась заметным всплеском покупательской активности на петербургском рынке недвижимости. В прежние годы риэлторы такого не отмечали. Что готовит его участникам 2013-й? Своими наблюдениями и прогнозами поделились руководители риэлторских компаний.

 

 

Группа компаний «Бюллетень Недвижимости» провела круглый стол на тему «Что такое осень», в котором приняли участие руководители агентств недвижимости. Как оказалось, осень для рынка – время знаковое: по характеру сделок в этот период делаются прогнозы и формируются планы развития риэлторских компаний на следующий год.

 

Что говорит статистика?

 

Объем предложения на квартирном рынке изменился, но незначительно и в рамках статистической погрешности (по информации БН, в октябре 2012 года на рынке экспонировались 22,6 тысячи квартир, а в октябре 2011-го было 22,8 тысячи). Цены на первичном и на вторичном рынках жилья в течение лета подросли, но осенью были стабильными. Средние сроки экспозиции квартир уменьшились и в октябре составили 45,4 дня против 48,0 год назад. Но сравнивая эти цифры со своими наблюдениями, риэлторы-практики отмечают серьезные подвижки в изменении поведения клиентов. Правда, отвечая на вопросы модератора круглого стола, руководителя проекта «Справочник “Квартирный Вопрос”» Ирины Гудкиной, об основных осенних тенденциях, профессионалы оценили их по-разному.

 

Понедельник начался в субботу

 

«В этом году осень на рынке недвижимости наступила как минимум вовремя», – отметил заместитель генерального директора ООО «Ярмарка недвижимости» Константин Шапиро. В то же время, по его словам, в прошлом году традиционного оживления не было: клиенты, которых риэлторы ждали прошлой осенью, пришли только в нынешнем январе. А по наблюдению президента ГК «Авентин» Валерия Виноградова, в этом году «осень наступила в середине июля». Объемы сделок на вторичном рынке жилья заметно увеличились. Генеральный директор АН «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов, напротив, полагает, что вторичный рынок жилья находится в состоянии застоя, однако в июле-августе в его компании отметили резкий рост интереса к новостройкам.

 

Участники круглого стола сошлись во мнении, что вторая половина уходящего года ознаменовалась заметным и ранним всплеском покупательского интереса к недвижимости и уже этим оказалась непохожей на ситуацию предыдущей осени.

 

По мнению Валерия Виноградова, нынешнее оживление обусловлено тремя причинами. Во-первых, некоторые сегодняшние участники квартирного рынка поспешили вложиться в недвижимость в ожидании второй волны кризиса. Во-вторых, спокойствия потенциальным покупателям не прибавляет нестабильность на валютном и фондовом рынках. И наконец, ожидание роста процентных ставок по ипотечным кредитам тоже сделало свое дело.

 

От инвестиций к покупкам для жизни

 

Разные сегменты рынка недвижимости отреагировали на обозначенные макроэкономические события и ожидания по-разному. Основной удар роста реального покупательского спроса принял на себя эконом-класс. По словам Сергея Дроздова, накопившиеся клиентские ожидания стали причиной увеличения интереса к демократичному первичному рынку: «Участники рынка решают здесь разные задачи, например, связанные с покупкой жилья для детей. В результате цены подрастают, объем предложений увеличивается, а конкуренция заставляет застройщиков повышать качество строительства».

 

Покупатели квартир-студий часто рассматривают приобретение как инвестицию в собственный пенсионный фонд. Но все участники круглого стола готовы согласиться с тем, что покупателей, движимых инвестиционными мотивами, стало заметно меньше. Цены на объекты первичного и вторичного рынков стремятся сравняться, и теперь инвестировать в покупку жилья в новостройках уже не так выгодно, как раньше. Действительно, информация аналитиков ГК «Бюллетень Недвижимости» свидетельствуют о том, что среднестатистическая однокомнатная квартира на вторичном рынке в октябре стоила 3,8 млн руб., в новостройке – 3,4 млн, двухкомнатная «секонд хенд» – соответственно 5,5 млн руб. против 5,2 млн руб. в новом доме, трехкомнатные квартиры – 7,6 млн против 7,7 млн руб.

 

Круговорот недвижимости в природе

 

Сказанное, впрочем, не означает, что круговорот недвижимости на рынке остановился. По словам Константина Шапиро, осеннее оживление отметили не только риэлторы и покупатели. В продаже начали появляться большие «исторические» квартиры в центре города. По мнению эксперта, потенциальные продавцы посчитали, что цены на такие объекты вернулись к докризисному уровню, однако сделок с такими объектами, цены на которые стартуют с отметок в 8-10 млн руб., пока немного.

 

Покупательский интерес к «старому фонду» тоже оживает. «Вырос спрос на жилую недвижимость исторического центра с площадями около 100 кв. м и ценами до 10 млн руб.», – отметил еще один участник круглого стола, коммерческий директор АН «Аркада» Владимир Камолинков. Причина – желание потенциальных квартировладельцев переезжать поближе к месту работы и хорошим школам. Рост интереса к петербургскому старому фонду, отмечает и Ирина Гудкина, однако рассматривает тенденцию под другим углом зрения – со стороны потенциальных клиентов. По словам модератора круглого стола, среди ее знакомых появились такие, кто рассматривает возможность продажи квартиры в спальном районе, чтобы приобрести жилье в центре.

 

Особая статья – первые этажи жилых домов, которые переводятся в нежилой фонд с целью перепрофилирования под коммерческие объекты. Владимир Камолинков отметил, что в панельных домах в классических спальных районах такие объекты, активно интересовавшие предпринимателей несколько лет назад, перестали пользоваться спросом. По мнению Валерия Виноградова, продавцам подобного жилья придется умерить ценовые амбиции. И если раньше продавцы квартир на первых этажах могли рассчитывать на серьезную прибавку к цене, то сегодня в своем большинстве такие объекты вернулись в разряд «квартирных неудобий». Зато, по словам Сергея Дроздова, это не относится к домам первичного рынка: «Когда открываются продажи в новых домах, интерес к встроенным коммерческим объектам огромен, а застройщики продают их по хорошим ценам».

 

За городом и за границами

 

Оживление покупательского интереса докатилось и до пригородов («Закадья», – как выразился один из участников круглого стола). «Рынок загородной недвижимости тоже ожил, – отметил Владимир Камолинков, – когда миновала первая волна кризиса, у покупателей появилась возможность думать не только о необходимых вещах». Когда денег не хватает на масштабные покупки, появляется интерес к земле. За миллион рублей сегодня можно приобрести хороший участок со всеми коммуникациями. Правда, здесь спрос подрос незначительно, а предложение увеличилось в разы. В результате, по словам участников круглого стола, у загородных девелоперов, предлагающих незастроенные участки, дела идут не слишком активно.

 

В более дорогом сегменте серьезную конкуренцию нашим – отечественным – дачам составляют дачи «дальние» – объекты зарубежной недвижимости. По словам Ирины Гудкиной, два-три года назад те, кто интересовался недвижимостью для отдыха, предпочитали аренду, но сегодня снижение цен, преимущественно в Восточной и Центральной Европе, сделало свое дело: приличные объекты стали доступными широкому кругу граждан России. К тому же, как уточнил Валерий Виноградов, часто приобретение зарубежной недвижимости связано с получением вида на жительство.

 

Прогноз на следующий год: стабильность

 

К чему готовиться участникам рынка недвижимости к весне? По словам Владимира Камолинкова, цены предложений на рынке жилья стабилизировались, однако риэлторы отмечают, что при наличии реального покупателя продавцы готовы их снижать, правда, незначительно: покупатели пока не верят своему счастью и торгуются с великой осторожностью. Но оснований для существенного снижения нет ни в одном сегменте, разве что в переоцененном «элитном». По мнению Валерия Виноградова, денег на рынок недвижимости «подбросит» грядущее снижение ставок по депозитным вкладам. А программа реновации исторического центра Санкт-Петербурга, которая стартует в обозримом будущем, а также связанное с ней расселение коммуналок прибавят риэлторам работы.

 

Будет развиваться и ипотека: несмотря на рост процентных ставок, она себя не исчерпала. «На сегодняшний день от 30% до 50 % одобренных заявок на кредиты идут в корзину, только лишь потому что покупатели не находят подходящего объекта», – поясняет Валерий Виноградов. Поэтому риэлторы, которые активно взаимодействуют с банками, развивая электронный документооборот, и таким образом «встраивают» ипотеку в сделки, получат явное преимущество на рынке.

 

Таким образом, 2013 год имеет все шансы пройти для рынка недвижимости под знаком роста цен чуть опережающего инфляционные показатели. Но в общем и целом риэлторы характеризуют ситуацию будущего года как стабильную и предсказуемую.