Инвестиции в недвижимость Подмосковья

Инвестиции в недвижимость раньше были очень популярными у частных инвесторов. Но в последние годы интерес «частников» пошел на убыль. Впрочем, и сегодня при грамотном действии инвесторы могут получить неплохой доход.

«Журнал о недвижимости «MetrInfo.Ru»решил разобраться, в каких городах Подмосковья можно найти стройки, наиболее интересные для частных инвесторов.

Давно прошли времена, когда вложения в строящуюся недвижимость приносили баснословные барыши. Сейчас ситуация изменилась. Из краткосрочных инвестиции в недвижимость превратились в долгосрочные, отмечает Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСН. Если раньше можно было заработать 20%, и 30%, и даже 40% за считанные месяцы, то теперь на такую прибыль могут рассчитывать только те, кто вложит деньги в самом начале строительства, а продаст квартиру, когда дом уже будет заселяться.

Как правило, за период строительства – от старта продаж на этапе нулевого цикла до ввода объекта в эксплуатацию и оформления в собственность жилые комплексы в Подмосковье прибавляют в цене 20-25% без учета инфляции и рыночного роста цен. Сегодня, по мнениюМарины Тимашовой, заместителя директора по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век», с учетом этих факторов показатель увеличения цен составляет от 35% до 50% в наиболее успешных проектах.

В среднем стоимость предложения за время строительства повышается на 40%, говоритИрина Кирсанова, заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест». «Котлован дает + 10 % к цене, строительство первого надземного этажа + 10%, середина строительства + 10 % и готовая коробка + 10%», - уточняет эксперт.

«Вкладываться имеет смысл на самом старте, до первого повышения цен, которое, как правило, происходит после завершения нулевого цикла – когда начинается монтаж стен первого этажа, - отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». - В таком случае если инвестор осуществит переуступку уже после сдачи дома ГК, то он может получить 50-70% прибыли к вложенным средствам».

А Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ», уверен, что инвестировать в новостройку можно на любом этапе строительства, просто доходность этих инвестиций будет разной. И не стоит забывать, что помимо роста за счет стадии, существует еще рыночный рост цен, который при нормальном развитии рынка составляет от 10 до 15% в год.

Какие квартиры брать?
Оценивая ликвидность жилого объекта, инвестор всегда проводит подробный анализ множества различных факторов, которые влияют на величину полученного дохода.

Больше всего инвесторам удается заработать на многоэтажных панельных домах эконом- и комфорткласса, которые возводятся в рамках небольшого проекта, состоящего из нескольких корпусов, считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Подобные жилые комплексы строятся быстро – за 1,5 - 2 года. Соответственно, инвестор может в обозримый период получить максимально возможную маржу. Как правило, доходность таких объектов составляет 25-30%, а в некоторых случаях и больше.

По наблюдениям Марины Тимашовой («Сити-XXI век»), наиболее ликвидными являются одно- и двухкомнатные квартиры небольших площадей. Римма Балясникова (ЕГСН) считает, что в инвестиционных целях стоит покупать «ходовые» однокомнатные квартиры. Несколько однокомнатных стоит покупать, если речь идет о жилых комплексах эконом- и комфорткласса. В домах бизнес-класса стоит выбирать квартиры с несколькими комнатами, поскольку там покупатели в основном семейные люди с детьми. «Самые дешевые квартиры в жилом комплексе инвесторов не должны интересовать, - добавляет Мария Литинецкая («Метриум Групп»). - Наименьшая стоимость обычно устанавливается в неликвидных объектах с плохими видовыми характеристиками, расположенными на первых этажах, поэтому выгодно продать такие квартиры будет практически нереально».

Города максимального роста
В Подмосковье есть свои города, где инвестиции в недвижимость приносят наилучший результат. Для определения этих городов журнал www.metrinfo.ru воспользовался исследованиями компании НСКА. Эксперты НСКА регулярно составляют «Рейтинг привлекательности городов Московской области для инвестиций в строящееся жилье». Недавно компания предоставила новый список городов (он еще не опубликован): Химки, Красногорск, Котельники, Троицк, Дзержинский - так сейчас выглядит рейтинг.  Аналитики учитывают многие факторы: направление и расположение, инфраструктуру, экологию, демографическую ситуацию, социально-экономическое развитие, определяют возможную доходность. Подробно о том, какие показатели ложатся в основу исследования, можно прочитать в последнем отчете компании. А мы остановимся на каждом городе отдельно.

Химки: перспектива роста до 30%
Химки – город, который фактически слился с Москвой, это его существенное преимущество. Хотя Мария Литинецкая («Метриум Групп») напоминает, что в Химках сейчас сменилась власть, поэтому жилые проекты, выход которых планировался в ближайшее время, могут испытывать некоторые трудности с получением разрешительной документации. Соответственно, инвесторам следует обращать внимание на скрытые административные риски.

В качестве удачного выбора для инвестирования эксперт посоветовала ЖК «Лесной уголок», на улице Опанасенко, д. 5. 8-9-этажные дома объединены в единый закрытый комплекс, примыкающий к благоустроенной набережной реки Химки. Объект отличается хорошей транспортной доступностью, богатой внутренней инфраструктурой. «Лесной уголок» находится на завершающем этапе строительства, но в этом и кроется его преимущество – риски для инвесторов минимальны. Но после ввода объекта в эксплуатацию и заселения жильцов цены на квартиры вырастут еще как минимум на 15-20%. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в ЖК составляет 100 тыс. рублей.

С точки зрения получения большей доходности хороший выбор - совместный проект RDI Group и Limitless - «Загородный Квартал», который фактически представляет собой мини-город с необходимой инфраструктурой. В нем представлены разные форматы жилья – от малоэтажных комплексов и таунхаусов до высотных домов. Некоторые корпуса сейчас находятся на начальном этапе строительства, квартиры в них продаются в среднем по 66 тыс. рублей за кв. м. После ввода объекта в эксплуатацию цены вырастут как минимум на 20-30%.

Еще один интересный проект – жилой квартал концерна «Крост» - «Wellton Park Новая Сходня». Он расположен в деревне Подолино, рядом с микрорайоном Сходня. В пользу проекта говорят его качественные характеристики (отделка фасадов, удобные планировки), репутация застройщика и привлекательный уровень цен – средняя стоимость квадратного метра составляет 75 тыс. рублей.

Ирина Кирсанова («Пересвет-Инвест») считает привлекательным для инвестирования ЖК «Город Набережных». Проект отличается интересной архитектурой и выгодным месторасположением - он с одной стороны граничит с рекой, а с другой - с лесом. В комплексе будет присутствовать необходимая инфраструктура – детский сад, школа, фитнес- и торговый центр, магазины шаговой доступности, рестораны, кафе, аптека. Первые этажи зданий будут отведены под торговые помещения и клубы по интересам. Проектом предусмотрены зоны отдыха, каналы и набережные. Цена квартир - от 2,49 млн рублей, таунхаусов - от 9,95 млн рублей.

Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet, считает выгодным для инвестиций ЖК на Юбилейном проспекте, д.60А. Это один из немногих проектов города, который отвечает всем требованиям бизнес-класса: расположен в парке, предусмотрено возведение внутренней инфраструктуры. Цены за кв. м начинаются от 84 тыс. рублей, а до сдачи дома в эксплуатацию они поднимутся еще на 20%. Такой же рост цен могут обеспечить инвестиции в ЖК «Менделеев» - проект экономкласса, цены на квартиры в котором начинаются от 2 млн рублей. В ЖК «Новогорск», который находится на начальном этапе строительства, сейчас цены начинаются от 64 тыс. рублей за кв. м, и к окончанию строительства рост цен может составить порядка 25%. Как рассказала Ольга Гусева, директор по маркетингу группы компаний «Домостроитель», у ГК скоро выйдет на рынок ЖК «Подрезково». Вложившись на ранней стадии, здесь можно получить доходность порядка 20%.

Красногорск – прибыль 20-30% за полгода
В Красногорске, по оценке «Метриум Групп», интересен для инвестирования проект компании «Крост» - ЖК ART, который отличается оригинальной архитектурной концепцией, хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и использованием натуральных материалов при отделке. Квартиры в данном комплексе продаются в среднем по 104 тыс. рублей за кв. м. По оценке Est-a-Tet, дальнейший рост цен по проекту составит не менее 15%.

Интересным с точки зрения инвестиций Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК», считает проект комплексной застройки «Путилково», который возводит ГК «ПИК» в Красногорском районе Московской области. В настоящее время начато строительство двух корпусов №37и №38, которые представляют собой современные панельные дома индустриальной серии «КОПЭ-М-Парус». К продаже предлагается широкий ассортимент квартир площадью от 43 до 84 кв. м. Стоимость квартир начинается от 3,4 млн руб. Окончание строительства жилого комплекса намечено на 2013-2014 гг. «Примерно за полгода инвестор может получить прибыль в размере 20-30% от первоначальной стоимости квартиры», - прогнозирует эксперт.

Ирина Кирсанова («Пересвет-Инвест») называет ЖК «Опалиха О2» - проект компании Urban Group в формате «Города для жизни». Стоимость квартир на объекте довольно «бюджетная» - от 2,9 млн рублей. Застройщик уделяет большое внимание комфорту, здесь предусмотрен детский сад с бассейном, детские и спортивные площадки, супермаркет, торговые галереи с бытовыми услугами, фитнес-центр.

ЖК «Палитра» - проект комплексной застройки с собственной полноценной инфраструктурой. В ЖК представлены квартиры оптимальных площадей от 45,2 до 121,5 кв. м. В торцевых квартирах с 7 по 11 этаж предусмотрено панорамное остекление лоджий. Стоимость предложений довольно умеренна для Красногорского района, так, в первом корпусе (введен в эксплуатацию) однокомнатная квартира реализуется за 3,45 млн рублей (45,3 кв.м). В начале строительства дома данная квартира стоила 2,5 млн рублей. То есть стоимость данного предложения повысилась на 38%.

Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест», выделила жилой микрорайон«Изумрудные холмы». Эксперт говорит, что для того, чтобы оценить инвестиционную привлекательность этого проекта, достаточно сравнить цены на квартиры в корпусах, находящихся на разных этапах строительства. Например, двухкомнатную квартиру в корпусе № 6 (монтаж каркаса на уровне нижних этажей) можно приобрести по цене от 4,6 млн рублей, а аналогичная по параметрам квартира в корпусе № 9 (сдан в эксплуатацию и заселен) стоит от 5,9 млн рублей. Таким образом, доходность составляет 27%.

Котельники: скоро откроется станция метро
Инвестиционная привлекательность города Котельники за последнее время серьезно выросла за счет планов по открытию новой станции метро «Котельники» и реконструкции Новорязанского шоссе.

Интерес для инвесторов, по данным «Пересвет-Инвест», может представлять ЖК «Зеленый остров» - монолитно-кирпичный дом (два корпуса). Есть подземный паркинг. Первые этажи отведены под объекты социально-бытовой инфраструктуры. Площадь квартир от 45,9 кв. м. Стоимость от 3,5 млн рублей.

ЖК «Оптима» относится к экономклассу, это панель современной серии П111М. Строится несколько корпусов. Первые этажи отведены под объекты инфраструктуры. Квартиры - небольших площадей: однокомнатная - от 36,4 кв. м, двухкомнатная - 57,3 кв. м. Стоимость квартир от 3,7 млн рублей.

ЖК «Фламинго» - монолитно-кирпичный трехсекционный дом, первый этаж предназначен для объектов социально-бытовой инфраструктуры. Предлагаются квартиры небольших площадей с отделкой, преобладают однокомнатные. Площадь - от 42,8, цена от 4,3 млн рублей.

Троицк – ориентир поселок Ватутинки
В Троицке до недавнего времени строительство было сильно ограничено. Сейчас там новых проектов нет, а те объекты, которые реализуются, уже построены и находятся на завершающей стадии продаж. При этом резкий скачок цен за счет присоединения к Москве уже произошел, поэтому инвестору в самом городе развернуться практически негде.

Но под Троицком расположен поселок Ватутинки, где реализуется крупный проект компании «Инвесттраст» - микрорайон «Новые Ватутинки». В нем есть уже построенные корпуса, но также планируется возведение новых. Комплекс расположен в перспективном районе с благоприятными экологическими условиями, отличается хорошей динамикой строительства и продаж. При этом инвесторы помимо роста цен за счет повышения стадии строительствамогут рассчитывать и на увеличение стоимости благодаря улучшению транспортной доступности – власти планируют провести реконструкцию Калужского шоссе. Сейчас жилье в «Новых Ватутинках» продается в среднем по цене 85 тыс. рублей за кв. м. Инвестор может рассчитывать на доходность порядка 30%.

Дзержинский – удачный бизнес-класс
В городе Дзержинский можно рассмотреть ЖК «Никольский Квартал» (улица Бондарева). Как отметила Ирина Кирсанова («Пересвет-Инвест»), комплекс отличает удобное месторасположение (центральный район, в непосредственной близости от Свято-Никольского Угрешского монастыря), изысканная архитектура и богатый выбор квартир улучшенной планировки.

Всего в ЖК «Никольский квартал» три монолитных дома переменной этажности (8-13 этажей). Комплекс выдержан в едином архитектурном стиле, это уютная и элегантная «малоэтажка». Предусмотрено строительство помещений для торговых и коммерческих предприятий, а также полное благоустройство территории. Для жильцов будет построена подземная парковка на 228 м/мест.

Площадь квартир - от 46,4 до 172,4 кв. м. На последних этажах будут расположены двухуровневые апартаменты с видом на Москву-реку. В настоящее время стоимость однокомнатной квартиры составляет 3,76 млн рублей. На момент открытия продаж (октябрь 2012) ее стоимость составляла 3,57 млн рублей. «За полгода, - говорит эксперт, - стоимость квартиры поднялась на 5,3 %».

С надеждой в будущее
Большинство экспертов, опрошенных журналом www.metrinfo.ru, считают, что инвестиции в недвижимость не потеряют привлекательности и в будущем. «Приобретение недвижимости будет оставаться одним из самых понятных и доступных способов сохранения и приумножения капитала», - говорит Антон Северьянов, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». При условии сохранения макроэкономической стабильности в стране инвестиции в жилье способны обеспечить хороший уровень доходности. «Но необходимо понимать, - предупреждает Мария Литинецкая («Метриум Групп»), - что в этой «игре» нет места легкомыслию. Инвестирование в жилье – это бизнес со своими правилами и законами. И далеко не каждый способен заниматься им».

Источник: www.metrinfo.ru

Читать полностью:http://www.metrinfo.ru/top2/