.jpg)
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на московском рынке новостроек бизнес-класса. Объем предложения увеличился на 9,2%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 384 090 рублей (+3,8% за квартал; +19,4% за 6 месяцев; +27,7% за 9 месяцев; +39,3% за 12 месяцев).
По данным компании «Метриум», в III квартале 2021 года на рынке первичной недвижимости бизнес-класса было представлено 86 жилых комплексов с общим объемом предложения около 11 130 квартир
[1] (общая продаваемая площадь 780,5 тыс. кв. м). В сравнении со II кварталом 2021 года количество реализуемых лотов увеличилось на 9,2%, а их общая площадь на 3,1%.
Новые проекты на первичном рынке жилья бизнес-класса в III квартале 2021 г.
|
№
|
Название
|
Девелопер
|
Округ
|
Район
|
Месяц
|
|
1
|
MYROIRUTY Basmanny
|
ГК Гранель
|
СВАО
|
Басманный
|
июль
|
|
2
|
Level Нагатинская
|
Level Group
|
ЮАО
|
Нагатино-Садовники
|
июль
|
|
3
|
Сенатор
|
Трансинвестконсалтинг
|
СВАО
|
Алексеевский
|
август
|
|
4
|
Интонация
|
Мангазея Девелопмент
|
СЗАО
|
Щукино
|
сентябрь
|
|
5
|
Level Мичуринский
|
Level Group
|
ЗАО
|
Очаково-Матвеевское
|
сентябрь
|
Источник: «Метриум»
За отчетный период старт продаж произошел в пяти новых проектах бизнес-класса. Также были выставлены на реализацию новые корпуса в уже строящихся жилых комплексах:
-
«Селигер Сити» (корп. Е2);
-
Sydney City (корп. 2.1, 2.2);
-
Shagal (корп. 5, 6, 7);
-
«Павелецкая Сити» (корп. 6);
-
iLove (корп. 4).
В структуре предложения по административным округам произошли некоторые изменения. Лидирующую позицию занял ЮАО: на него пришлось 25,2% от совокупного объема предложения квартир бизнес-класса (+3,3 п.п.). В абсолютном выражении количество квартир в округе выросло на 25,5% за квартал благодаря наращиванию экспозиции в существующих новостройках, а также за счет выхода в продажу нового проекта «Level Нагатинская» (девелопер Level Group) и старта продаж в новых корпусах проекта
Shagal. В ЗАО за прошедший квартал количество квартир снизилось на 6%, так как девелоперская активность в существующих комплексах была относительно низкой, а новинка «Level Мичуринский» (девелопер Level Group) пока экспонируется с ограниченным объемом предложения в формате предварительного бронирования. Таким образом, доля ЗАО в структуре совокупного предложения составила только 19,2% (-3,2 п.п.). Сопоставимые доли у ЮВАО (12,9%, -1,5 п.п.), СЗАО (12,5%, +2,0 п.п) и СВАО (12,2%, +0,5 п.п.). Минимальная доля по-прежнему отмечается в ВАО (0,1%, -0,1 п.п.), а в этом округе представлено всего 3 проекта.
.jpg)
В структуре предложения по стадии строительной готовности заметно увеличилась доля квартир на этапе монтажа, где теперь сосредоточено 48,4% (+23,2 п.п.). Доля предложения на начальном этапе строительства сократилась до 26,6% (-19,9 п.п.). Доля квартир на этапе отделки практически не изменилась и составила 15,9% (-0,5 п.п.). Во введенных в эксплуатацию корпусах представлено 9,1% лотов (-2,8 п.п.).
В III квартале за счет снижения доли трехкомнатных форматов до 26,9% (-2,7 п.п.) увеличились доли прочих типологий. Заметнее всего выросла доля студий на 1,5 п.п. – до 6,3%. Наибольшая доля экспозиции в 36,1% от совокупного объема принадлежит двухкомнатным квартирам (+0,9 п.п. за прошедший квартал), а доля однокомнатных составила 24,4% (+0,5 п.п.). Многокомнатные лоты, наравне со студиями, занимают 6,3% (+0,9 п.п.) от количества всех предложений.
Доля лотов с отделкой постепенно увеличивается (40,4%; +2,2 п.п. за квартал), однако в проектах бизнес-класса по-прежнему преобладают лоты без отделки. В конце отчетного периода их доля составила 59,6% (-2,2 п.п.). На лоты с предчистовой и финишной отделкой приходится 26,2% (+0,5 п.п.) и 14,2% (+1,7 п.п.) соответственно.
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса в III квартале составила 384 090 рублей (+3,8% за квартал; +19,4% за 6 месяцев; +27,7% за 9 месяцев; +39,3% за 12 месяцев). Относительно предыдущих периодов рост цены замедляется: с начала 2020 года в среднем ежеквартальный рост составлял 7,4% (варьировался от 0,5% до 14,9%). Тем не менее, повышение цены квадратного метра наблюдается во всех округах Москвы. Наибольшее изменение зафиксировано в СЗАО (+9,9%), СВАО (+7,8%) и ЦАО (+6,3%). Практически не изменилась средневзвешенная цена квадратного метра в ЗАО (+0,1%).
Средний бюджет предложения квартир бизнес-класса остался на прежнем уровне и составил 26,9 млн руб. (-0,1% за квартал; +17% за 6 месяцев; +20,1% за 9 месяцев; +27,7% за 12 месяцев). Наибольший рост средних бюджетов предложения произошел у многокомнатных (+4,7%) и однокомнатных (+4,4%) лотов.
Рост цены квадратного метра в конце отчетного периода не сказался на среднем бюджете предложения из-за некоторого смещения экспозиции в сторону более компактных лотов с более высокой ценой квадратного метра, но при этом более доступных по бюджету. Так квартальное увеличение предложения почти на 1 тыс. квартир произошло за счет добавления на рынок 0,2 тыс. студий, 0,3 тыс. однокомнатных, а также 0,4 тыс. двухкомнатных квартир. Стоит отметить снижение средней площади экспонируемых квартир за три месяца на 2,9 кв.м (до 70,1 кв.м) – сокращение средней площади экспонируемой квартиры наблюдается не только в целом по всему рынку из-за постепенного увеличения небольших форматов, но и из-за сокращения средней площади экспонируемых лотов по всем типологиям.
К концу III квартала 2021 года средние бюджеты предложения по типологиям достигли следующих значений:
-
студии – 11,96 млн руб. (за квартал средняя площадь -1,6% до 28,1 кв.м);
-
однокомнатные – 18,14 млн руб. (за квартал средняя площадь -0,2% до 43,7 кв.м);
-
двухкомнатные – 26 млн руб. (за квартал средняя площадь -3,1% до 67,3 кв.м);
-
трёхкомнатные – 34,9 млн руб. (за квартал средняя площадь -2,9% до 95,4 кв.м);
-
многокомнатные – 47,67 млн руб. (за квартал средняя площадь -1,4% до 122,9 кв.м).
Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат
|
Площадь, кв. м
|
Цена кв. м, руб.
|
Стоимость лотов, руб.
|
|
мин
|
ср
|
макс
|
мин
|
ср
|
макс
|
мин
|
ср
|
макс
|
|
СТ
|
17,3
|
28,1
|
77,0
|
303 000
|
425 510
|
667 930
|
7 427 890
|
11 963 075
|
42 707 250
|
|
1К
|
30,4
|
43,7
|
98,4
|
264 000
|
415 185
|
919 970
|
10 044 835
|
18 142 309
|
60 500 000
|
|
2К
|
40,5
|
67,3
|
180,1
|
200 000
|
386 125
|
858 580
|
13 007 145
|
25 999 960
|
104 910 000
|
|
3К
|
63,0
|
95,4
|
221,8
|
166 620
|
365 580
|
837 370
|
18 213 150
|
34 895 095
|
105 810 000
|
|
4К+
|
77,9
|
122,9
|
338,0
|
200 370
|
386 900
|
827 230
|
24 671 870
|
47 668 815
|
174 318 960
|
|
итого
|
17,3
|
70,1
|
338,0
|
166 625
|
384 090
|
919 970
|
7 427 895
|
26 947 000
|
174 318 960
|
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в III квартале 2021 года:
-
ЖК «Метрополия» (ЮВАО / р-н Южнопортовый) студия площадью 22,5 кв. м за 7,4 млн руб.;
-
ЖК «Level Нагатинская» (ЮАО / р-н Нагатино-Садовники): студия площадью 22,1 кв. м за 7,5 млн руб.;
-
ЖК «AFI Tower» (СВАО / р-н Свиблово): студия площадью 19,5 кв. м за 8,3 млн руб.
Основные тенденции
«В конце III квартала 2021 года объем предложения в сегменте жилья бизнес-класса достиг 11,1 тыс. квартир (+9,2% или, в абсолютном выражении, увеличился почти на 1 тыс. единиц), но это все же ниже аналогичного показателя II квартала 2020 года на 19%, когда в экспозиции находилось порядка 13,8 тыс. квартир, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В отчетном периоде состоялся релиз пяти новых проектов, и стартовали продажи в восьми новых корпусах в представленных на рынке комплексах. Текущую девелоперскую активность можно охарактеризовать как достаточно высокую. За аналогичный период прошлого года на рынок вышло всего три новинки и девять корпусов в ранее представленных проектах. Таким образом, объем предложения будет и дальше плавно увеличиваться, а восстановление экспозиции к уровню, наблюдаемому до периода высокого спроса, может состояться к началу 2022 года.
Динамика роста цен существенно снизилась (3,8% в III квартале против 14,9% во II квартале), но при этом видны попытки управления экспозицией в целях удержания тренда роста цены. Средняя цена предложения в новостройках бизнес-класса по итогам квартала достигла 384 тыс. руб. (+3,8% за квартал; +19,4% за 6 месяцев; +27,7% за 9 месяцев; +39,3% за 12 месяцев). Средний бюджет предложения, однако, остался на прежнем уровне и составил 26,9 млн руб. к концу отчетного периода, но при этом снизилась средняя площадь экспонируемой квартиры на 2,9 кв.м (до 70,1 кв.м).
В III квартале 2021 года уровень спроса хоть и снизился на 27% относительно рекордного прошлого квартала до 4,7 тыс. ДДУ
[2], но при этом количество зарегистрированных сделок в сегменте квартир бизнес-класса сопоставимо с I кварталом текущего года (4,8 тыс. ДДУ – I квартал 2021 г., 6,4 тыс. ДДУ – 2 квартал 2021 г.). Доля ипотеки в сегменте за отчетный период составила 56% (-3 п.п. относительно прошлого квартала).
Общая динамика на рынке новостроек бизнес-класса «старой» Москвы в III квартале 2021 года схожа с динамикой, наблюдаемой в массовом сегменте. Рост цен по инерции продолжается, средние бюджеты предложения удерживаются на прежних уровнях и оптимизируются за счет сокращения площади и структуры экспозиции. Вероятнее всего, таким образом рынок приспосабливается к удорожанию ипотеки и периоду стабилизации спроса, а также пытается удерживать достигнутый уровень цен. Если оценивать первые три месяца после фактического завершения периода льготной ипотеки в Московском регионе, то можно предположить, что «первичный стресс-тест» рынок выдержал. Главной угрозой до конца 2021 года, негативно влияющей на рынок, является перспектива повышения ключевой ставки до 8% и выше. С одной стороны, это может привести к снижению ипотечного спроса, а с другой – подстегнуть потенциальных консервативных инвесторов вкладывать средства в квадратные метры на фоне медленно растущих банковских ставок по депозитам и активно растущей инфляции (по данным Росстата инфляция в России ускорилась до 7,4%).
Дальнейшая ценовая политика будет зависеть от характера спроса, который может начать перетекать в более доступные по цене и по площади варианты, что обострит конкуренцию между проектами. Сейчас высока неопределенность, и при сохранении текущего умеренного спроса до конца 2021 года динамика роста цен продолжит замедляться. По итогам IV квартала возможен как околонулевой их рост, так и незначительные коррекции по отдельным локациям».
[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Сделки физических лиц, без оптовых покупок.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Обсуждение
0