.jpg)
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. Совокупное предложение уменьшилось на 4,5%. Цена в премиум-классе снизилась на 6,8% за квартал до 670 тыс. руб./кв.м, а в сегмент элитных новостроек выросла на 28% до 1,379 млн руб./кв.
В III квартале 2021 года рынок высокобюджетных новостроек включал 101 проект с объемом экспозиции 3 030 лотов (353,9 тыс. кв. м). Относительно предыдущего квартала предложение уменьшилось на 4,5% по количеству лотов и на 7,6% по продаваемой площади.
Премиум-класс
По данным «Метриум», в III квартале 2021 года на первичном рынке жилья премиум-класса в реализации находились 55 проектов с общим объемом предложения около 2150
[1] лотов (1 525 квартир и 625 апартаментов), суммарная площадь лотов составляет 207,6 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за квартал увеличилось на 6,4%, но при этом продаваемая площадь уменьшилась на 2,2%.
За прошедший квартал продажи открылись в трех проектах премиум-класса.
Новые проекты на первичном рынке жилья премиум-класса в III квартале 2021 г.
|
№
|
Название
|
Девелопер
|
Тип
|
Округ
|
Район
|
|
1
|
Театральный Квартал
|
Концерн КРОСТ
|
квартиры
|
СЗАО
|
Щукино
|
|
2
|
Lunar
|
Hutton Development
|
апартаменты
|
ЮЗАО
|
Гагаринский
|
|
3
|
CULT*
|
Гравион
|
апартаменты
|
ЦАО
|
Якиманка
|
* Старт бронирования
Источник: «Метриум»
По числу экспонируемых лотов в лидеры вышел район Хорошово-Мнёвники (22%; + 19,7 п.п.) за счет старта продаж в новых корпусах и активного наращивания экспозиции в масштабном проекте
«Остров» (застройщик «Донстрой»). На второе место сместился район Дорогомилово с долей предложения в 12,9% (-3,9 п.п.), где представлены такие проекты с большим объемом в экспозиции как
«Поклонная 9», Victory Park Residence (застройщик проектов Ant Development) и
«Бадаевский» (Capital Group). На третьем месте расположился район Марьина Роща с долей в 11,5% от совокупного количества лотов на рынке (+4,7 п.п.). В этом районе выросла экспозиция в проекте
Mod (девелопер MR Group), что и стало причиной увеличения веса данной локации в структуре предложения.
.jpg)
В III квартале 2021 года доля апартаментов на рынке новостроек премиум-класса сократилась до 29% (-11,3 п.п.), доля квартир составила 71%. За год количество новостроек с апартаментами снизилось с 31 до 27 проектов. Также смещение экспозиции в сторону квартир связано со спецификой проектов с апартаментами и квартирами. В среднем апарт-комплексы стали экспонировать меньше лотов и это связано как с небольшим форматом самих проектов, так и с активным вымыванием доступного предложения в них. В отчетном периоде на один проект с апартаментами пришлось в среднем 23 лота в экспозиции, а на один проект с квартирами – 51 лот. Для сравнения, год назад этот показатель составлял по апарт-комплексам – 37 лотов на один проект, а по жилым – 32 лота.
.jpg)
На рынке новостроек премиум-класса в III квартале наблюдалась рекордная доля предложения на начальном этапе строительства (42,7%; +19,7 п.п.). Наименьшая доля текущего предложения представлена в корпусах на этапе отделочных работ (12,8%; -7,5 п.п.). На этапе монтажных работ также наблюдалось снижение доли лотов – по итогам квартала она составила 27,1% (-7,9 п.п.). Доля лотов во введенных объектах равна 17,4% (-4,3 п.п.).
По итогам III квартала в премиум-классе зафиксировано увеличение доли лотов с финишной отделкой (31,3%; +2 п.п.) за счет снижения доли с отделкой white box (28%; +2,6 п.п.). Доля квартир и апартаментов без отделки практически не изменилась за прошедший квартал, составив 40,7% (+0,6 п.п.).
В структуре предложения по типологиям наибольший объем лотов в реализации представлен двухкомнатными квартирами и апартаментами (30,7%), их доля за квартал снизилась на 3,9 п.п. На однокомнатные лоты пришлось 29,6% (+2,7 п.п.). У трехкомнатных лотов доля составила 19,6% (+2,5 п.п.), а многокомнатных– 13,6% (-1 п.п.). Наименьший объем в реализации заняли студии – на них пришлось 2,7% рынка (-0,3 п.п.).
.jpg)
По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в премиум-классе составила 669 905 руб. (-6,8% за квартал; -3,5% за 6 месяцев; +7,5% за 9 месяцев; +10,2% за 12 месяцев). Снижение данного показателя за квартал связано с несколькими факторами. «Во-первых, рекордная доля текущей экспозиции (43%) сосредоточена в корпусах, находящихся на начальном этапе строительства, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Во-вторых, высокий спрос на введенные в эксплуатацию объекты, наблюдаемый с сентября прошлого года, привел к вымыванию относительно дорогого предложения. В-третьих, некоторые вышедшие новинки в сегменте за последние полтора года можно отнести к нижней границе премиум-класса. Иными словами, в премиум-классе сейчас заметнее всего можно наблюдать тренд «размывания границ класса» из-за относительно небольшого объема рынка (всего 2,15 тыс. лотов)».
За отчетный период снижение средневзвешенной цены квадратного метра наблюдалось в 11 районах из 26. Наиболее существенная коррекция вниз отмечена в районе Хорошёво-Мнёвники (-27,8%), на что повлиял выход большого объема нового предложения в проекте «Остров». В районе Аэропорт показатель снизился до 596 тыс. руб. за кв.м (-12,2%), причиной стало изменение структуры экспонируемых лотов в давно реализуемом проекте «ВТБ Арена парк» с остаточным предложением. В Покровском-Стрешневе (-5,9%) также на цену влияет экспозиция в единственном проекте Tweed Park с остаточным предложением.
Наибольший рост среднего показателя цены квадратного метра зафиксирован в районе Басманный (+15,4%). В данной локации прошло повышение цен в связи с ростом строительной готовности в единственном проекте Chkalov. В районе Раменки рост цен за квартал составил 10,8% из-за планового повышения цен в большинстве проектов локации и выхода ликвидного предложения в новых корпусах ЖК «РЕКА».
Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за III квартал 2021 года снизился на 16,8% – до 65,2 млн руб. Причина заключается в обновлении предложения более компактными лотами. Средняя площадь лота за три прошедших месяца сократилась на 11,2 кв.м до 97,7 кв.м. Относительно III квартала 2020 года средний бюджет предложения снизился на 6,6%. Год назад лот в среднем предлагался за 63,4 млн руб. и при этом его площадь составляла 104,3 кв.м.
Стоимость лотов премиум-класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат
|
Площадь, кв. м
|
Цена кв. м, руб.
|
Стоимость лотов, руб.
|
|
мин
|
ср
|
макс
|
мин
|
ср
|
макс
|
мин
|
ср
|
макс
|
|
СТ
|
25,2
|
38,5
|
72,2
|
312 500
|
594 515
|
1 000 000
|
12 800 010
|
22 927 390
|
72 210 000
|
|
1К
|
31,3
|
53,8
|
113,6
|
298 690
|
564 735
|
3 788 370
|
15 254 880
|
30 436 080
|
162 900 000
|
|
2К
|
47,4
|
82,8
|
182,8
|
315 000
|
601 760
|
1 550 000
|
20 940 810
|
49 862 920
|
212 058 380
|
|
3К
|
71,6
|
112,2
|
224,9
|
315 000
|
605 900
|
1 550 000
|
26 777 600
|
68 017 385
|
267 629 535
|
|
4К+
|
92,1
|
213,5
|
1852,6
|
351 820
|
855 015
|
2 000 000
|
28 708 430
|
178 764 395
|
1 963 756 000
|
|
итого
|
25,2
|
97,7
|
1852,6
|
298 690
|
669 905
|
3 788 370
|
12 800 010
|
65 211 875
|
1 963 756 000
|
Источник: «Метриум»
Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:
-
ЖК «MOD» (СВАО / р-н Марьина роща): студия 32,6 кв. м. за 12,8 млн руб. (апартамент);
-
ЖК «Резиденции Замоскворечье» (ЦАО / р-н Замоскворечье): студия 41,3 кв. м. за 12,9 млн руб. (апартамент);
-
ЖК «Театральный квартал» (СЗАО / р-н Щукинский): студия 28,7 кв. м. за 13,1 млн руб. (квартира).
Самые дорогие квартиры и апартаменты на премиальном рынке:
-
ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): резиденция площадью 1 852,6 кв. м. за 1,96 млрд руб.;
-
ЖК «Бадаевский» (ЗАО / р-н Дорогомилово): вилла площадью 1 800 кв.м за 1,79 млрд руб.;
-
ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): вилла 850 кв. м. за 619 млн руб.
Элитный класс
По данным «Метриум», на первичном рынке элитной недвижимости по итогам III квартала 2021 года в реализации находился 46 проект с общим объемом предложения около 880
[2] квартир и апартаментов, суммарная площадь лотов составила 146,3 тыс. кв. м. За квартал экспозиция сократилась на 23,6% по количеству лотов и на 14% по продаваемой площади.
В III квартале 2021 года продажи стартовали в одном проекте элитного класса.
Новый проект на первичном рынке жилья элитного класса в III квартале 2021 г.
|
№
|
Название
|
Девелопер
|
Тип
|
Округ
|
Район
|
|
1
|
Bogenhouse
|
Дельта
|
апартаменты
|
ЦАО
|
Замоскворечье
|
Источник: «Метриум»
Лидирующую позицию по количеству лотов элитного класса сохраняет Пресненский район (31,5% рынка, -7,6 п.п. за квартал). Существенно увеличилась доля района Якиманка (24,2%; +14,7 п.п.) за счет большого объема экспозиции в проекте «Лаврушинский». Также большое количество предложений реализуется в районах Хамовники (13,4%; -0,9 п.п.) и Арбат (8,6%, -1,3 п.п.). Доля предложения в остальных районов на рынке элитной недвижимости не превышает 7%.
Доля апартаментов на первичном рынке жилой недвижимости элитного класса за прошедший квартал снизилась на 12,9 п.п. и составила 58,8%, что на 15,1 п.п. меньше аналогичного показателя прошлого года. Доля квартир составила к концу отчетного периода 41,2%.
В структуре предложения по стадиям строительной готовности лидирующую позицию занимают лоты в готовых домах (56,3%; -12,2 п.п.). Доля лотов на начальном этапе строительства увеличилась за прошедший квартал (19,7%; +15,8 п.п.) и практически сравнялась с количеством лотов на этапе отделки (19,2%; -4,3 п.п.). Наименьшая доля предложения сосредоточена в домах, находящихся на этапе строительно-монтажных работ (4,8%; +0,7 п.п.).
Более половины лотов в элитном сегменте экспонировались с отделкой – совокупно 53,2% (-10,2 п.п.). Доля лотов с чистовой отделкой выросла на 1,3 п.п. до 39,5%, но при этом снизилась доля предложений с отделкой white box (13,8%, -11,5 п.п.). Без отделки предлагалось 46,8% лотов (+10,2 п.п.).
В структуре предложения по типологиям в III квартале прослеживается рост доли многокомнатных квартир и апартаментов. Так, данный формат составил 29,1% от числа всех предложений (+10,5 п.п. за квартал), что стало сопоставимо с долей двухкомнатных лотов (30,5%, -2,8 п.п.). Доля однокомнатных лотов составила 21,9% (-6,1 п.п.). Доля трехкомнатных практически не изменилась за отчетный период – 17,1% (-0,5 п.п.). Студии по-прежнему занимают наименьшую долю от совокупного объема предложения (1,5%; -1 п.п.).
По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в элитном сегменте составила 1 378 980 руб./кв. м. ($18 950
[3]). Динамика показателя в рублях: +28,3% за квартал, +33,2% за 6 месяцев, +41% за 9 месяцев, +36% за 12 месяцев.
В разрезе районов наблюдалась разнонаправленная коррекция. Наибольший рост средних цен отмечен в районах: Таганский (+34,6%), Хамовники (+34,4%), Тверской (+30,8%), Якиманка (+28,2%). Причиной такого повышения стало поступление в реализацию более дорогого предложения, а также плавное повышение цен в отдельных проектах. Стоит отметить, что отмечались точечные повышения стоимости и по отдельным лотам.
Заметное снижение произошло в районе Замоскворечье (-16,4%). На его территории вышел новый проект Bogenhouse со стартовой ценой ниже среднего показателя по району, также на цену повлияло вымывание большого количества лотов с высокой ценой квадратного метра в уже представленных проектах. В Мещанском районе (-19,4%) снижение средней цены обусловлено остаточным предложением в давно реализуемых проектах.
Наиболее бюджетные предложения представлены в следующих проектах:
-
Roza Rossa (ЦАО / Хамовники): студия площадью 28,3 кв. м за 28,3 млн руб.;
-
Софийский (ЦАО / Якиманка): студия площадью 48 кв. м за 39,7 млн руб.;
-
ОКО (ЦАО / Пресненский): апартаменты площадью 85,7 кв. м за 48,6 млн руб.
Самые дорогие лоты на рынке новостроек элитного сегмента:
-
Carré Blanc (ЦАО / Хамовники): пентхаус площадью 538,2 кв. м за 3,5 млрд руб.;
-
Fairmont Vesper Residences (ЦАО / Тверской): пентхаус площадью 1051,2 кв. м за 3,2 млрд руб.;
-
«Царев Сад» (ЦАО / Якиманка): пентхаус площадью 1211 кв. м за 3,1 млрд руб.
Стоимость квартир элитного сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат
|
Площадь, кв. м
|
Цена кв. м, руб.
|
Стоимость квартир, руб.
|
|
мин
|
ср
|
макс
|
мин
|
ср
|
макс
|
мин
|
ср
|
макс
|
|
СТ
|
28,3
|
44,2
|
52,7
|
821 135
|
949 980
|
1 480 000
|
28 260 000
|
41 983 300
|
71 632 000
|
|
1К
|
45,0
|
84,2
|
137,0
|
510 805
|
801 570
|
2 700 000
|
38 630 000
|
67 512 095
|
286 200 000
|
|
2К
|
70,2
|
142,6
|
254,6
|
593 985
|
1 004 050
|
2 700 000
|
54 933 700
|
143 154 355
|
481 005 000
|
|
3К
|
71,0
|
174,5
|
370,0
|
514 540
|
1 260 925
|
2 368 230
|
56 000 000
|
219 977 855
|
580 127 080
|
|
4К+
|
97,0
|
280,1
|
2 180
|
542 890
|
1 762 630
|
6 567 440
|
69 445 000
|
517 742 995
|
3 534 596 205
|
|
итого
|
28,3
|
166,4
|
2 180
|
510 805
|
1 378 980
|
6 567 440
|
28 260 000
|
229 462 035
|
3 534 596 205
|
Источник: «Метриум»
Основные тенденции
«По итогам III квартала 2021 года в элитном сегменте усилился дефицит предложения, а в премиум-классе объем экспозиции остался на уровне сопоставимом с прошлым кварталом, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Совокупный объем предложения снизился на 4,5% по количеству лотов и на 7,6% по продаваемой площади. На рынке жилья высокого сегмента наблюдается умеренная девелоперская активность. В отчетном периоде на рынок вышло всего 4 новых проекта (1 проект элитного класса и 3 проекта премиум-класса), а за аналогичный период 2020 года – 9 проектов, из которых 3 проекта элитного класса.
На первичном рынке премиального и элитного жилья сохраняется высокая активность покупателей. В III квартале 2021 года было зарегистрировано 1,4 тыс. договоров долевого участия в отношении высокобюджетных квартир и апартаментов. По сравнению с прошлым кварталом, количество зарегистрированных договоров долевого участия увеличилось на 20%, а относительно аналогичного периода прошлого года – в 2,2 раза.
Цена в премиум-классе снизилась на 6,8% за квартал до 670 тыс. руб./кв.м, а в сегменте элитных новостроек выросла 28% до 1,379 млн руб./кв. Активный рост цен в элитном сегменте продолжается на фоне дефицита ликвидного предложения и высокого платежеспособного спроса целевой аудитории. В премиум-классе снижение средней цены обусловлено рекордной долей экспозиции в проектах на начальном этапе строительства (43%), а также общим обновлением сегмента: старые и дорогостоящие объекты активно уходят с рынка, а новые демонстрируют высокие продуктовые характеристики, но с позиции локации относятся к нижней границе класса.
Высокобюджетный сегмент показал свою устойчивость. Спрос в целом по сегменту не снизился (в отличие от массового и бизнес-класса), дефицит в премиум-классе начал активно восполняться новым предложением, но это в свою очередь сказалось на средней цене. Вероятнее всего, средняя цена в премиум-классе будет увеличиваться по мере повышения строительной готовности проектов и к началу 2022 года превысит 700 тыс. руб. Предпосылки для положительной ценовой динамики – это наблюдаемый уровень устойчивого спроса в сегменте, а также вышедший новый объем ликвидного предложения. Предложение элитных новостроек, вероятно, не восстановится до середины 2022 года из-за низкой девелоперской активности в сегменте и расширяющейся практики закрытых продаж».
[1] Ввиду отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Для ряда объектов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир / апартаментов по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам. Не были учтены в расчетах жилые комплексы The Residence Mandarin Oriental и Золотой из-за закрытых продаж.
[3] 72,7608 рубля за Доллар США по курсу ЦБ РФ на 30.09.2021
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Обсуждение
0