Обзор новых проектов «старой» Москвы для инвестиций во II квартале 2022 года

Во II квартале все три топовые позиции рейтинга самых удачных для инвестиций новостроек по версии экспертов «Метриум» заняли проекты апартаментов, причем разных классов – бизнес, комфорт и эконом. Минимальный порог входа для инвестора снизился до самого низкого уровня за последние годы – до 1,5 млн рублей.

На основе анализа уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложений среди новых проектов, которые вышли на рынок во II квартале 2022 года. По каждому критерию инвестиционной привлекательности проект получил балл (от 1 до 5), после чего всем новинкам рынка присваивается рейтинг (подробное описание методики см. ниже).

Какие проекты II квартала 2022 года наиболее привлекательны для инвестиций

Во II квартале 2022 года открылись продажи в 32 новостройках «старой» Москвы. Из них 17 комплексов относятся к массовому сегменту рынка (семь – комфорт-класса и десять – эконом-класса), 6 проектов – к бизнес-классу, 7 – премиум-класса и один – элитного сегмента.

1. «Дом на Большой Серпуховской 38к8»

Первую позицию в рейтинге самых привлекательных для вложений новых девелоперских проектов в Москве занял клубный комплекс апартаментов в Замоскворечье «Дом на Большой Серпуховской 38к8». Это проект реконструкции здания 1917 года компании Aurora Group. Апарт-комплекс относится к бизнес-классу и хорошо подходит для инвестиций как в арендный бизнес, так и перепродажу. Квадратный метр обойдется в 589 тыс. рублей при средней цене по Центральному административному округу 712 тыс. рублей, то есть «Дом на Большой Серпуховской 38к8» дешевле других проектов в центре столицы на 17%. Минимальный объем вложений – 24 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 42,8 кв. м.

Масштаб дома клубный – в проекте представлены 17 апартаментов, включая пентхаусы. Еще одно его преимущество – расположение. Он реализуется в историческом центре Москвы рядом с детскими садами, школами, быстрым доступом к метро и основным дорогам. Рядом скверы и парки, много социальной и коммерческой инфраструктуры. Общий рейтинг проекта аналитики «Метриум» оценили в 35,9 балла из 44 возможных, то есть он соответствует гипотетически идеалу для инвестиций на 82%.

2. «Лофт на Рябиновой»

На втором месте рейтинга проект эконом-класса «Лофт на Рябиновой», который находится на западе Москвы в районе Очаково-Матвеевское. Частный девелопер реконструировал здесь гостиницу в комплекс апартаментов.

Основное инвестиционное преимущество проекта – масштаб. Площадь здания составляет всего 2,5 тыс. квадратных метров. Сейчас в продаже 26 апартаментов. В них чистовая отделка от застройщика, а ключи можно получить в день покупки недвижимости, что очень выгодно для аренды.

Второе преимущество для инвесторов – средняя стоимость квадратного метра составила 189,7 тыс. рублей, тогда как в целом в ЗАО апартаменты массового сегмента продаются в среднем по 241 тыс. рублей за кв. м., то есть на 21% ниже рынка в округе. Минимальная стоимость апартамента – 1,59 млн рублей за студию площади 11,8 кв. м.

Из сдерживающих факторов можно отметить промышленное окружение комплекса, а также удаленность от ближайшей станции метро (м. «Аминьевское шоссе» в 5 км). Общий рейтинг инвестиционной привлекательности в целом высокий – 33 из 44 баллов (76% от максимально возможной оценки).

3. Clementine

На третьей позиции рейтинга – комплекс апартаментов комфорт-класса Clementine в Северо-Восточном административном округе Москвы в районе Бибирево. Проект реализует компания «СМУ-6 Инвестиции», работающая на рынке 10 лет. Компания уже три года награждается золотым знаком «Надежный застройщик России» за соблюдение и прав и интересов своих клиентов.

Основной плюс комплекса – небольшой масштаб застройки. Общая площадь – почти 22 тыс. кв. м. Всего проектом предусмотрены восемь секций с максимальной высотой – 8 этажей (редкая на сегодняшний день для московского рынка умеренная этажность).

Второе важное преимущество – высокая транспортная доступность и благоприятное окружение. До ТТК можно доехать на автомобиле за 20 минут, до МКАД – за 5 минут. Вокруг хороший район с развитой инфраструктурой, школами и детскими садами. Рядом благоустроено три сквера. Через дорогу находится парк «Этнографическая деревня «Бибирево». Недалеко протекает речка Чермянка.

Цена для старта продаж умеренная – порядка 220 тыс. рублей за кв. м, однако минимальная стоимость апартамента – одна из самых низких в Москве (4,3 млн рублей за студию площадью 21 кв. м). Общий рейтинг инвестиционной привлекательности в целом высокий – 28,8 из 44 баллов (66% от максимально возможной оценки).

«Наш проект хорошо подходит для инвестиций разного типа, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – В Clementine предусмотрены как двухкомнатные апартаменты, которые можно перепродать семейным парам, так и студии с однокомнатными квартирами, идеально подходящими для сдачи в аренду. Все помещения передаются покупателям с отделкой white box, также можно заказать полную отделку от застройщика, поэтому инвестору не придется вкладывать дополнительные средства, а также ждать окончания ремонта».

«Цены на новостройки в Москве постепенно замедляют рост, и среди новых проектов появились комплексы со стартовыми ценами ниже рынка, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Впрочем, скоро ситуация начнет меняться. Уже осенью мы ожидаем постепенное восстановление активности покупателей на фоне снижения ставок по ипотеке. В связи с этим рост цен на новостройки может возобновиться, хотя темпы его будут умеренными».

Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы во II квартале 2022 года

5 – максимальный балл, 1 – минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение», если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п. Баллы выше 5 ставятся за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура).

*К проектам премиум-класса и выше, а также к апартаментам массового сегмента с компактной нарезкой (под инвестиции и сдачу) был присвоен понижающий коэффициент ликвидности (0,9 вместо стандартных 1), учитывающий риск более длительного экспонирования лотов при последующей перепродаже.

**Проект активно реализовывался в закрытых продажах, осталось 5 лотов.

Источник: «Метриум»

Источник: Метриум