Такая разная Новая Москва – в каком поселении ТиНАО лучше купить квартиру

Интенсивное строительство жилья – 3,2 млн кв. м в 2024 году – свидетельствует об активном развитии Новой Москвы. Сегодня девелоперы реализуют в новостройках ТиНАО 18,4 тысяч квартир и апартаментов. Доля проектов Новой Москвы на столичном первичном рынке достигла 26,8%, что на 10,9 п.п. больше, чем пять лет назад. Но поселения ТиНАО развиваются крайне неравномерно. Эксперты компании «Метриум» проанализировали ситуацию в каждом из них.

На основе изучения транспортной доступности, социальной инфраструктуры, экологии и ближайших перспектив развития локации аналитики «Метриум» определили лучшие поселения Новой Москвы по уровню комфортности проживания. По каждому критерию выставлялись баллы, после чего всем поселениям был присвоен рейтинг (подробное описание методики см. ниже).

1. Десеновское поселение

  Оценка: 37 баллов

  Качественный уровень: 82,2%

Первое место в рейтинге локаций Новой Москвы по уровню комфортности проживания заняло Десеновское. Максимальные баллы поселение получило за социальную инфраструктуру, перспективы развития и экологию.

Десеновское обеспечено 6 детскими садами и 4 школами, при этом в большинстве новых проектов девелоперы также запроектировали образовательные учреждения. Соответственно, жителям поселения точно не придется столкнуться с очередями в детсады и школы.

Медицинскую помощь населению Десеновского оказывают в двух поликлиниках – филиалах Троицкой городской больницы и госпиталя имени Бурденко. Также в поселении развиты физкультура и спорт. В частности, на территории поселения действует спортивный центр общества ЦСКА «Ватутинки» с 25-метровым бассейном, вышками для прыжков в воду, гимнастическим залом, футбольными полями, баскетбольными и волейбольными площадками, теннисным кортом.

В ближайшее время в Десеновском будут открыты многие новые знаковые объекты. Например, скоро здесь появятся Центр художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой и Академия единоборств Fight Nights Камила Гаджиева, частная школа «Путь к успеху» с курсами дизайна и детским бизнес-инкубатором, дизайнерский бульвар под открытым небом. Такое количество объектов для формирования и развития успешной личности редко можно встретить даже в центре Москвы.

Порядка 70% площади Десеновского занимают реки, леса и озера. В поселении нет ни одного вредного производства. Жителям доступен отдых во множестве зеленых зон. Крупнейшая из них – спортивный парк на берегу Десны – сочетает живописные природные ландшафты и современный стадион с футбольным полем, беговыми дорожками, велотреком, скейтпарком, уличными тренажерами. Рядом с прудом у паркового лесного массива оборудована лаундж-зона с видовыми беседками и перголами.

Через территорию Десеновского проходит обновленное Калужское шоссе – скоростная магистраль со множеством мостов, путепроводов, тоннелей, надземных и подземных переходов. Отдельная полоса дороги выделена под общественный транспорт. Также в поселении запроектированы четыре станции строящейся Троицкой линии метрополитена: «Ракитки», «Десна», «Кедровая», «Ватутинки». Ввод этих станций метро ускорит дорогу до центра Москвы, окончательно нивелировав небольшой минус Десеновского – удаленность от МКАД на 20 км.

В Десеновском представлены четыре жилых комплекса комфорт-класса («Новые Ватутинки Заречный», «Новые Ватутинки Десна», «Новые Ватутинки Центральный», «Кленовые аллеи») и один проект бизнес-класса (жилой культурно-образовательный кластер RDD). Средняя цена квадратного метра в этих новостройках составляет 222,9 тысяч рублей.

«Девелоперы сегодня находятся на переднем крае внедрения градостроительных инноваций и способствуют качественному преображению обширных территорий, – комментирует Владимир Щекин, основатель и владелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера RDD). – Поселок Ватутинки в Десеновском поселении НАО представляет собой яркий пример эффективной созидательной деятельности застройщиков. В сжатые сроки сельские земли, примечательные только хорошей экологией, превратились в неотъемлемую часть мегаполиса, точку притяжения для семейных покупателей. За последние 10 лет население данной локации выросло в три раза. Людей в первую очередь привлекает сочетание близости к природе и наличия инфраструктуры федерального уровня».

2. Внуковское поселение

Оценка: 36 баллов

Качественный уровень: 80%

На втором месте рейтинга – Внуковское поселение, расположенное в 15 км от МКАД. Высокую позицию ему позволила занять насыщенная транспортная инфраструктура. Со «старой» Москвой поселение связывает Боровское шоссе. Сейчас ведется строительство двухполосной дороги-дублера, призванной разгрузить основную магистраль. В поселении работает станция метро «Рассказовка», уже в этом году планируется открытие станции «Пыхтино». Также через Внуковское проходит МЦД. 

А вот находящийся рядом с поселением аэропорт «Внуково» – скорее минус для местных жителей. Воздушная гавань приносит им немало проблем в связи с повышенным уровнем шума, вибраций и электромагнитного излучения.

Экологическую обстановку во Внуковском можно назвать хорошей. При участии девелоперов в поселении были благоустроены два больших парка: «Рассказовка» и «Пыхтино». Также здесь находится Ульяновский лесопарк, где обитают более 60 редких видов животных, растений и грибов. Но жители часто жалуются на несанкционированные свалки и вырубки деревьев в лесном массиве.

Внуковский образовательный комплекс сравнительно невелик и включает две школы и три детских сада. В поселении действуют поликлиника, спортивно-оздоровительный комплекс, дом культуры, ТРЦ. Власти анонсировали планы строительства во Внуковском нового ФОК и многофункционального культурно-досугового центра в ближайшие два года.

В поселении реализуются один проект эконом-класса («Переделкино Ближнее») и два жилых комплекса комфорт-класса («Рассказовo», «Городские истории»). Средняя цена квадратного метра в этих ЖК составляет 245,7 тысяч рублей.

3. Поселение Московский

Оценка: 34 балла

Качественный уровень: 75,6%

Тройку замыкает Московский. Его важнейшее преимущество относительно других локаций – отличная транспортная доступность. Поселение расположено всего в 10 км от МКАД. Главная магистраль Московского – скоростное Киевское шоссе. По территории поселения также частично проходит дублер МКАДа в НАО: восьмиполосная дорога Солнцево-Бутово-Видное. В Московском открыты четыре станции метро – «Румянцево», «Саларьево», «Говорово», «Филатов Луг» (на границе с Сосенским).

Поселение выделяется и развитой социальной инфраструктурой. Во многом это связано с тем, что его административный центр – Московский – еще в 2004 году получил статус города. Здесь работают 9 детских садов, 4 школы, городская больница, стадион, центр спорта, дворец культуры, гипермаркеты. В настоящее время в поселении ведется разработка проектной документации поликлиники с женской консультацией и травмпунктом, а также строится спортивно-развлекательный центр. Такой состав инфраструктуры соответствует численности населения Московского – более 100 тысяч человек.

В пределах поселения находится целый ряд зеленых и водных зон: парки «Говоровский лес», «Филатов луг», экотропа в Валуевском лесопарке, скверы «Оригами» и «У Заводского пруда». Но в Московском также есть потенциально опасное предприятие – институт полиомиелита и вирусных энцефалитов имени Чумакова. Хотя его сотрудники занимаются полезным делом – разработкой вакцин, соседство с местом хранения смертельных вирусов вряд ли можно назвать приятным.

На первичном рынке данной локации можно выбрать квартиры в одном ЖК

эконом-класса («Первый Московский»), трех проектах комфорт-класса («Филатов луг», «Движение. Говорово», «Бристоль») и двух новостройках бизнес-класса («Румянцево Парк», homecity). Квадратный метр в них стоит в среднем 218,3 тысяч рублей.

«Сегодня Новая Москва является одним из крупнейших в мире градостроительных проектов, – комментирует Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум». – По площади осваиваемых земель – 1480 кв. км – ТиНАО значительно превосходит активно развивающиеся Сингапур, Дубай, Астану. Развитие Новой Москвы – образец успешного частно-государственного партнерства. Власти создают и модернизируют транспортную систему, а девелоперы строят современное жилье, социальные и коммерческие объекты. На переезд в ТиНАО обычно решаются москвичи, не имеющие собственной квартиры, а также жители регионов. Помимо доступных цен, их привлекают интересные концепции девелоперских проектов, экология и высокая обеспеченность инфраструктурой. Прежде всего, покупатели обращают внимание на поселения Новой Москвы, где эти аспекты наиболее гармонично сочетаются».

Рейтинг поселений Новой Москвы по уровню комфортности проживания

Источник: «Метриум»

Методика анализа

Поселения оцениваются по пяти критериям по балльной системе: расстояние до

МКАД, транспортная инфраструктура, социальные объекты, экология, ближайшие (до 2025 года) перспективы развития.

1. Социальная инфраструктура (12 баллов). Поселения получают баллы за образовательные и медицинские учреждения, спортивные и культурные центры, торгово-развлекательные комплексы.
2. Экология и зеленые зоны (10 баллов). Учитывается наличие парков, лесов, водоемов, отсутствие вредных предприятий. 
3. Транспортная инфраструктура (10 баллов). Основополагающим для определения транспортной доступности поселения является наличие скоростного шоссе, метро, МЦД.
4. Ближайшие перспективы развития (8 баллов). Анализируется, какие знаковые объекты должны появиться в ближайшие два года. Баллы ставятся за новые спортивные комплексы, культурные центры и т.д.
5. Расстояние до МКАД (5 баллов).
   Каждое поселение может набрать до 45 баллов. Качественный уровень – это процент от максимально возможного результата.

Источник: Метриум