Рынок недвижимости накануне «перестройки»

Первоначально планировалось принять новую редакцию кодекса в виде единого пакета поправок. Второе чтение проекта было назначено на 23 ноября. Однако ввиду большого объема документа и огромного количества внесенных ко второму чтению депутатских поправок было решено другое – принимать кодекс по частям. И во вторник, 11 декабря, депутаты должны рассмотреть лишь один документ из планируемой серии.

 

С одной стороны, данное решение кажется благоразумным. Депутатам трудно осилить 800 страниц сложного юридического текста под грузом ответственности за состояние гражданских прав в стране. С другой стороны, данное решение – беспрецедентно: еще никогда в истории Гражданский кодекс не принимался таким образом. Есть риск, что реформа гражданского законодательства в России превратится в «мыльную оперу».

 

Но одновременно появляется возможность существенно ускорить эту реформу. Новая редакция Гражданского кодекса непременно потребует изменить также и земельное, и жилищное законодательство. И было бы разумно вносить изменения в Гражданский, Земельный и Градостроительный кодексы параллельно. Это позволило бы сделать реформу более предсказуемой, обеспечить долгосрочную определенность закона.

 

Бесконечная реформа

Для рынка недвижимости новая редакция Гражданского кодекса – это действительно реформа. Достаточно сказать, что второй раздел части первой кодекса, посвященный регулированию вещных прав на недвижимость, изменяется практически полностью.

 

Изменяется действующая система регистрации: уточняются принципы регистрации прав на недвижимость, регистрация сделок отменяется.

 

Впервые в России в «законодательном виде» появляется институт владения. Понятия «владение» и «собственность» законодательно различаются. Разделяются «законное владение» и «добросовестное владение». Уточняется судьба самовольной постройки. Появляется институт защиты владения, в том числе – против собственника. Владение определяется в проекте как «фактическое господство лица над объектом владения».

 

Также впервые дано определение «вещного права». Все права на недвижимость есть вещные права и в этом качестве подлежат государственной регистрации. Список так называемых ограниченных вещных прав (прав на чужую вещь) является закрытым и сформирован в проекте заново. Вводятся новые ограниченные вещные права: право постоянного землевладения (эмфитевзис), право застройки (суперфиций), право приобретения чужой недвижимой вещи, право вещной выдачи, право личного пользовладения (узуфрукт). Ипотека определяется как вещное право.

 

В проекте раздельно регулируются права собственности на земельные участки, на расположенные на них здания и сооружения, а также – на помещения. Тем самым законодательно выделятся «объекты недвижимости». Жилые помещения в проекте определяются исключительно как квартира и комната. Вводятся ограничения прав собственности земельных участков в пользу соседей – соседское право.

 

Сегодня еще не известно, когда именно будет рассматриваться во втором чтении эта принципиально новая редакция второго раздела части первой Гражданского кодекса, которая называется  «Вещное право». Но как уже было мною сказано выше, отсрочка принятия кодекса в целом дает уникальную возможность пересмотреть все действующее законодательство о недвижимости. Если этого не сделать, есть шанс еще раз подтвердить известное правило: «хотели как лучше – получилось как всегда».

 

Жилищное и земельное законодательство не должны дублировать базовые положения Гражданского кодекса и тем более – не должны «исправлять» эти положения. Практика «конкуренции кодексов» порочна – новейшая российская история это уже подтвердила. Необходимо четко определить, для каких конкретно целей служат Жилищный и Земельный кодексы, и впредь исключить возможность их «вторжения» в сферу частного права.

 

Малый проект

Старшее поколение россиян хорошо помнит любимое выражение Михаила Горбачева: главное – «начить». Наверное, это уже традиция. Как только в стране начинается какая-либо «перестройка», проблема «начить» возникает автоматически. В нашем случае эта проблема была решена элементарно: для начала депутаты решили внести изменения в первую главу первого раздела первой части действующего Гражданского кодекса.

 

Таким образом, был сформирован исходный «малый проект» новой редакции кодекса. Если верить планам законодателя, он должен быть рассмотрен во втором чтении в декабре. Известный интерес для участников рынка недвижимости в этом «малом проекте» представляют действующие статьи первая и десятая, а также новая статья 8.1 под названием «Государственная регистрация прав на имущество».

 

Статья первая новой редакции кодекса интересна тем, что в ней вводится обязанность участников гражданских правоотношений действовать «добросовестно». Если раньше добросовестность участников оборота лишь «предполагалась», то теперь они должны действовать добросовестно. В этой же статье уточняется: «никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения».

 

Статья десятая новой редакции кодекса специально развивает эту идею: уточняется понятие «злоупотребление правом». Под данное определение подпадают «действия в обход закона», а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. В этих случаях, а также в случаях гражданско-правовых действий с намерением причинить вред другому лицу, зловредные или недобросовестные лица могут быть полностью либо частично лишены возможности осуществить судебную защиту своих прав. И, кроме того, пострадавшие от них лица вправе требовать возмещения убытков.

 

Вне всякого сомнения, наибольший интерес для участников рынка недвижимости представляет новая статья 8.1. Именно она, а точнее, содержавшаяся в ней норма об обязательности нотариальной формы сделок с недвижимостью, вызвала массовое недовольство риэлторов. В «малом проекте» эта норма отсутствует: нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью предусмотрено в случаях, установленных законом или соглашением сторон. Можно сказать, риэлторы временно победили.

 

Более того, на мой взгляд, статья 8.1 была включена в «малый проект» кодекса с единственной целью – успокоить риэлторов. Но риэлторам рано успокаиваться. Принципиальное изменение в системе регистрации недвижимости сохраняется: регистрация сделок с недвижимостью отменяется. Вводится регистрация прав на недвижимость, и риэлторам еще предстоит осмыслить свою роль в этой системе.

 

О системе регистрации прав на недвижимость нужно рассказывать максимально последовательно и подробно – сама сложность вопроса этого требует. Кроме того, введение системы регистрации прав не исчерпывается статьей 8.1, важнейшие ее положения содержатся в других статьях кодекса, не вошедших в «малый проект». Реформа только начинается, и для начала дождемся решения по «малому проекту».

 

В заключение хотелось бы отметить следующее. Все изменения в действующем гражданском законодательстве касаются не только «буквы закона». Изменяются, перераспределяются риски участников рынка недвижимости. Старые риски не обязательно исчезают, часто они просто меняются. И появляются новые риски.