Недвижимость в Москве и Подмосковье: защитный актив или рискованный сегмент инвестиций

Развитие низкорисковых направлений бизнеса на рынке недвижимости должно стать защитой от кризиса и ответом на изменившиеся правила игры. Об этом заявил управляющий партнер ГК «Глубина» Дмитрий Гусев на круглом столе «Изменения правил игры на загородном рынке: новые условия, законы, налоги, политика». Форум был организован аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» в рамках деловой программы выставки «Домэкспо» в Гостином дворе.

 

Среди тенденций, которые наиболее актуальны на сегодняшнем рынке, он выделил главное предпочтение потребителей – качество. Эксперт подчеркнул, что речь идет не только о качестве самой квартиры или дома – важно комплексное взаимодействие факторов: от инженерии до окружения, социального, природного, общего территориального контекста, в котором находится объект купли-продажи.

 

Второй важный фактор – значительное повышение мобильности потребителей. Не только территориальной – из Москвы в Подмосковье и обратно, не только из города в город; но и социальной.

 

Тревожный момент – подходит к исчерпанию база платежеспособности потребителей, как при наличных покупках, так и в ипотеку. «Это не только наше мнение: мы советовались со специалистами АИЖК, с нашими партнерскими банками», – подчеркнул он. Учитывая современные реалии – размер первоначального взноса, уровень процентных ставок, – условий для значимого роста объемов займов [в Московском регионе, да и в других], по крайней мере, нет. Темпы роста спроса начинают отставать от темпов роста предложения.

 

Есть и еще один важный – демографический – фактор, о котором часто забывают. (Подробнее см. статью «Рост цен на недвижимость возможен без резких взлетов».) Сейчас в активную фазу экономической деятельности входит поколение 1990-х гг. Тот период был «демографическим провалом», рождаемость была очень низкой. Соответственно, будет меньше потенциальных покупателей, меньше экономически активного населения как такового. С этим тоже нельзя не считаться.

 

Инженерная инфраструктура

«Основываясь на анализе приведенных факторов, мы приняли решение диверсифицировать инвестиционный портфель, – сказал Гусев. – Количество спекулятивных активов (в том числе квартир, которые мы приобретаем у наших же застройщиков, – а «Глубина» является в первую очередь инвестором) мы постепенно сокращаем. Зато расширяем портфель «длинных» активов. Во-первых, это объекты, которые генерируют финансовые потоки вне зависимости от продаж новых квартир или новых домов новым потребителям. Во-вторых, это активы, не связанные со строительными или титульными рисками. В-третьих, это активы, которые улучшают качество традиционных товарных единиц – квартир или таунхаусов».

 

Какими могут быть такие активы. В первую очередь, это объекты инженерной инфраструктуры. «О необходимости привлечения инвестиций в этот сектор уже заявляет правительство Московской области, и мы полностью согласны с этой мыслью», – заявил Дмитрий Гусев (подробнее см. «Недвижимость в Подмосковье мало построить: надо эксплуатировать»).

 

Некоторое время назад ГК «Глубина» уже создала специальную компанию – Unit Management & Development, UMD, – которая будет выкупать у застройщиков (в первую очередь у входящих в состав ГК «Глубина») все объекты инженерной и транспортной инфраструктуры по инвестиционной стоимости с последующей эксплуатацией и управлением. Впервые эта схема будет опробована в рамках реализации жилого комплекса «Валь д’Эмероль» (в середине 2014 г. первая очередь будет введена в эксплуатацию, через 2 - 2,5 года будет закончено строительство всего комплекса). Подробнее см. в статье «Снизить цены на квартиры, повысить качество жилья и заработать на этом».

 

Для справки: в этом проекте примерно 4000 квартир, стоимость возведения инженерных и транспортных объектов превышает 1 млрд руб. Компания UMD покупает последние по этой цене у застройщика, срок окупаемости объектов для нее составит примерно 12 лет.

 

Средний бизнес-план, когда в расчет берется набор из водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и т.д., показывает доходность от 8% годовых (наиболее пессимистичный прогноз) до 10-11% годовых в реальной перспективе. А если рассчитывать доходность на собственный капитал (с учетом выплат по банковским кредитам), то доходность оказывается на уровне 20% и более годовых.

 

Социальная инфраструктура

Вторая тема, которая всегда была нагрузкой, но может быть монетизирована – социальная инфраструктура. Школы, детские сады, больницы. Ее недостаток в том, что в большей степени нужно задействовать недостаточно отработанный инструмент государственно-частного партнерства.

 

Этот бизнес пока не задействован, но подходы к нему активно изучаются. Понятно, что поликлиники, детские сады – все то, что нужно в больших комплексах – это повышение общего качества проекта. А значит, повышение ликвидности, повышение эффективности инвестиций в спекулятивные активы.

 

Арендное жилье 

Тема, которая многим уже набила оскомину. За последнее время реальных, готовых, хорошо выполненных проектов в этой области не было. Но с учетом повышения мобильности населения и демографических факторов необходимость такого жилья возрастает. Особенно в свете ослабления базы платежеспособного спроса на приобретение квартир. Хотя потребность в жилье остается.

 

Сейчас ГК «Глубина» создала еще одну специальную компанию, которая готовится к проведению первых сделок по формированию фонда арендного жилья. Консолидированно можно в этом сегменте говорить о 8-9% годовых. По словам Дмитрия Гусева, в этом проекте будут участвовать квартиры в комплексах «Валь д’Эмероль» и «Лесной ГородОК». Арендный фонд будет разбросан по разным домам в этих комплексах, а следующим шагом станет формирование дополнительного комплекса услуг, ориентированного специально на арендное жилье. Неважно, будет ли в результате разрозненный фонд, будет ли специальный дом под аренду – это должно быть качественное, удобное жилье, подчеркнул эксперт.

 

Источник: www.irn.ru