Рефинансирование ипотеки: нестандартные решения
1 ноября 2013
.jpg)
С весны на ипотечном рынке происходит снижение процентных ставок. Поэтому заемщики, взявшие кредит в пик их роста, начинают подумывать о рефинансировании займа. И действительно, при выполнении ряда условий перекредитование может принести должнику ощутимую выгоду.
С принятием Закона «О потребительском кредитовании» значительно вырастет число ипотечных заемщиков, рефинансирующих кредиты, чтобы перейти с аннуитетных платежей на дифференцированные. Такой переход позволит сэкономить до 20% выплат по займу.
Поколение «П»
На рынке кредитования наблюдается очередной виток конкурентной борьбы. На этот раз в сегменте рефинансирования кредитов.
Отметим, что рефинансирование (перекредитование) можно осуществить двумя путями. Необходимо обратиться к своему кредитору или к другому игроку кредитного рынка, чтобы переоформить кредит на новых, более лояльных, условиях. Правда, при этом заемщику придется по второму разу собирать необходимый пакет документов и заново проходить процедуру одобрения заявки.
И сейчас ведущие участники этого рынка один за другим запускают программы с весьма привлекательными условиями перекредитования. Проще говоря, программы, нацеленные на то, чтобы переманить у своих конкурентов добросовестных заемщиков. Но пока борьба преимущественно идет за заемщиков потребительских, а не жилищных кредитов. В сегменте рефинансирования последних царит затишье. Новые продукты появляются редко.
Тем не менее с весны по настоящее время ипотечные ставки снижаются. То есть растет число граждан, взявших жилищный кредит с более высокой, чем сегодня, ставкой. И все больше должников задаются вопросом, достигло ли текущее снижение процентных ставок уровня, чтобы стало выгодно перекредитоваться.
На первый взгляд
Как сообщают аналитики Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, средневзвешенная ипотечная процентная ставка в России по итогам марта равнялась 12,9%.
А на конец августа она составила уже 12,4%. Всего за пять месяцев ставка снизилась на 0,5 п.п. (процентных пункта). Уточним: снижение процентных ставок не прекратилось и с наступлением осени, но пока его размеры окончательно не подсчитаны. Согласно индексам «БН-Ипотека», сейчас средневзвешенная ставка близка к 12,3%.
Но дальнейшие снижения возможны у ограниченного круга игроков второго эшелона и на краткие периоды – до конца года. Давать же публичные прогнозы, как поведут себя ставки в начале следующего года, пока что участники рынка не берутся. Существует даже некоторая вероятность, что ставки снова поползут верх.
Также серьезного влияния на средневзвешенные показатели не окажет возможное снижение ставок по узконишевым продуктам. Например, в сегменте ипотеки с плавающей процентной ставкой.
Таким образом, выплачиваемым ипотеку россиянам ожидать, что через несколько месяцев условия для перекредитования станут более выгодными, чем сейчас, не приходится.
Принято считать, что для выгодного ипотечного перекредитования разница между новой и старой процентными ставками должна быть существенно выше, чем 0,5 п.п. «Рефинансировать кредит есть смысл в случае, если предлагаемая в рамках рефинансирования процентная ставка на 2 п.п. ниже ставки первоначального кредита», – уверен, например, управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге Михаил Иоффе.
Подсчитаем. Обычный размер ипотечного кредита сегодня для города-миллионника составляет порядка 2 млн руб., а срок кредитования – 15 лет. Выплаты в течение этого времени в размере 2 п.п. от указанной суммы составят 400-500 тыс. руб. То есть именно столько удастся сэкономить, получив кредит с процентной ставкой ниже на 2 п.п.
Если же рефинансировать кредит при разнице ставок в 0,5 п.п., теоретически удастся сэкономить всего 100-125 тыс. руб.
Но при этом заново пройти все трудозатратные и иногда не бесплатные разрешительные процедуры.
На первый взгляд, овчинка выделки не стоит.
Тебе скидка будет
Однако есть несколько факторов, способных подтолкнуть заемщиков решиться на перекредитование сегодня.
Первой рассмотрим ситуацию со сменой работы. В невыгодном для заемщика случае он меняет работу (например, из-за банкротства работодателя) с потерей в доходах. О чем, кстати, должен поставить в известность кредитора.
Вполне вероятно, что нового уровня доходов на одновременное гашение кредита и обеспечение приемлемого уровня жизни будет не хватать. И тогда заемщик может предложить банку увеличить срок выплаты по кредиту на несколько лет с пересчетом ежемесячно возвращаемой кредитору суммы. То есть перекредитоваться.
Впрочем, такое решение даже у оказавшихся в затруднительном положении должников крайне непопулярно. Тем более что у большинства кредиторов есть «антикризисные» программы отсрочки выплат. По ним должнику на несколько месяцев устанавливается льготный режим выплат без разрыва самого кредитного договора.
«Обычно просрочивший выплаты заемщик за 90 дней находит финансовую поддержку у родственников либо знакомых», – отмечает директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» Аркадий Бочарников.
Другое дело, если заемщик переходит на новую работу «по доброй воле». Вполне может оказаться, что обслуживающий по выплатам зарплат компанию банк предоставляет существенные скидки на сопутствующие продукты.
В частности, обычно сотрудникам компаний – участников зарплатных проектов – по ипотечным кредитам банки дают скидку в 1 п.п. И в данном варианте рефинансиование вместе с упоминавшимся снижением ставок в сумме уже могут принести заемщику экономию в 300-375 тыс. руб. Правда, прежде чем обратиться в банк, заемщик должен отработать на новом месте четыре-шесть месяцев.
Впрочем, для того чтобы воспользоваться «зарплатной» скидкой, должнику не всегда необходимо менять работу. Законодательных норм, регулирующих вопрос, в каком финансовом учреждении должен обслуживаться работник, нет. Поэтому при добрых отношениях с бухгалтером сотрудник может сам выбирать банк.
И на вопрос БН «Если к вам на зарплатное обслуживание просится один человек из компании, обслуживаемой в другом банке, то берете ли вы такого клиента на обслуживание?» в большинстве банков ответили «Да».
«Клиент может перейти к нам на обслуживание на зарплатный проект. Но только в том случае, если организация подпишет с нами договор на перечисление заработной платы, – ответил директор департамента развития розничного бизнеса Связь-Банка Алексей Бахаев. – Получение зарплаты вне договора, отдельными перечислениями на дебетовую карту, не переводит клиента в категорию “зарплатников”».
Более того, как сообщила региональный директор DeltaCredit в СЗФО Ирина Илясова, у них есть предложение для зарплатных клиентов других банков, по которому клиенты получают скидку со ставки в размере 0,25 п.п.
Особые случаи
Еще бóльшую экономию способно принести заемщику перекредитование с переходом с аннуитетных на дифференцированные платежи.
При аннуитетных платежах заемщик ежемесячно выплачивает банку одну и ту же сумму весь срок действия кредита. Каждый транш аннуитетного платежа включает кроме суммы долга сумму начисленных банком процентов. И банк рассчитывает выплаты так, чтобы в первые годы возвращались в основном проценты, а выплаты по «телу» кредита откладывались на потом.
При дифференцированных платежах сумма кредита разделяется на одинаковые доли. Ежемесячно долг уменьшается, и проценты начисляются на остаток, становясь все меньше.
Подсчитаем. В первом случае по кредиту в 2 млн руб. сроком на 15 лет под 12,3% годовых заемщик всего вынужден будет вернуть банку 4,390 млн руб. Во втором – 3,855 млн руб.
Проще говоря, в конечном итоге выплачиваемый дифференцированно ипотечный кредит оказывается заметно дешевле. На 15-20%. Но, согласно опросам Конфедерации обществ потребителей, сегодня в России только каждый пятый банк работает с заемщиками по обеим схемам расчетов процентных ставок. Подавляющее же большинство дает ипотеку лишь под аннуитет.
Нежелание расширять число предлагаемых продуктов представители банков объясняют следующим образом. При первых выплатах аннуитетный платеж позволяет заемщику, и так только что отдавшему все финансовые резервы на первый взнос, выплачивать относительно небольшие суммы. В дальнейшем ничто не мешает должнику выплачивать более крупные, чем положено по договору, суммы, погашая, таким образом, «тело» кредита.
Как бы там ни было, рефинансирование кредита с переходом на дифференцированную ставку имеет явный плюс. Чтобы регулярно гасить кредит досрочно, нужно иметь определенную самодисциплину. Трудно не потратить появившиеся деньги на что-то другое. Когда же кредит оформлен, потратить положенную сумму на посторонние вещи даже в голову не придет.
Кстати, в подготавливаемый ко второму чтению законопроект «О потребительском кредитовании», по словам председателя Комитета Государственной Думы по финансовому рынку Натальи Бурыкиной, должна быть включена норма, обязывающая банки предлагать оба способа погашения займов. Напомним: этот документ одобрен Госдумой в первом чтении 23 апреля и должен быть принят окончательно, согласно президентскому поручению, до 15 декабря нынешнего года.
Автор: Игорь Чубаха
Источник: БН.ру
Другие материалы
Льготную ипотеку учителям и ученым будут выдавать до конца 2014 года
В нашей стране действует так называемая социальная ипотека, когда взять кредит на квартиру можно под меньшие проценты, чем на рынке. Кто и как может его получить?
.jpg)
Ипотека теряет ставку рефинансирования
До Нового года большинство банков, предлагающих ипотеку с плавающей ставкой, пересмотрит данные программы. Возможно, ставки будут скорректированы в сторону понижения.
.jpg)
Покупка квартиры на первичном рынке: как снизить риски
В текущем году выбор строящегося жилья Петербурга стал гораздо богаче – на рынок вышло рекордное количество новых объектов. Соответственно, выросли и риски покупателей.
.jpg)
Новостройки и поселки Подмосковья: юго-восток до 15 км от МКАД
Люберцы, Дзержинский, Котельники. Экологию компенсирует транспортная доступность. Скоро открытие трех станций метро.
.jpg)
Недвижимость в Москве и Подмосковье: защитный актив или рискованный сегмент инвестиций
Развитие низкорисковых направлений бизнеса на рынке должно стать защитой от кризиса и ответом на изменившиеся правила игры.
Обсуждение
0