Обманутые дольщики: кого к ним относить

22 ноября 2013

Через два года понятие обманутых дольщиков в Москве (включая присоединенные территории) должно отойти в прошлое. Об этом заявил журналистам председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

Главная задача властей теперь – не допускать появления новых обманутых дольщиков. Изменения в законодательстве, выработка новых защитных механизмов в этих целях были в фокусе выступления Тимофеева (подробнее см. «Обманутые дольщики: как сделать, чтобы их больше не было»). Среди главных шагов в этом направлении глава Москомстройинвеста назвал вступающие в силу с 1 января 2014 г. поправки к 214-ФЗ «О долевом строительстве…», расширение числа и определение более четких критериев для включения в число пострадавших дольщиков, а также инициативу московского правительства по расширению перечня обоснований для проведения внеплановых проверок застройщиков.

Ни для кого не секрет, что при рассмотрении ситуаций с проблемными новостройками критерии – кого зачислять в число «обманутых дольщиков», ответственность за судьбу которых брали на себя власти, а кого нет, – были довольно неоднозначными, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Копья по этому поводу ломали и депутаты, и представители высшей исполнительной власти, и представители разных регионов. Один из главных камней преткновения – «двойные продажи».

То есть если человек заплатил деньги за квартиру, стройка встала, деньги исчезли, дом не закончен – покупатель признается пострадавшим дольщиком. Его государство защищает, для него другие инвесторы достраивают дом, хотя и требуют доплату. Если же эту квартиру застройщик умудрился продать второй или третий раз – все последующие покупатели считаются жертвами мошенничества, ему должен возместить убытки только мошенник, которого еще и найти нужно. А если найдут, то надо взыскать с него деньги по суду. Обычно, если находят, взыскивать все равно нечего.

Теперь правила отнесения дольщиков к числу пострадавших будут единообразно формализованы для всех субъектов РФ. Приказ министра регионального развития «Об утверждении единых критериев…» находится на регистрации в министерстве юстиции, после его регистрации он вступит в законную силу.

Новые критерии
Согласно критериям, разработанным Минрегионразвития РФ, для признания потерпевшим гражданин должен удовлетворять одному из восьми требований. По словам Тимофеева, спорным является критерий «Просрочка застройщиком более чем на 6 месяцев сроков исполнения обязательств».

«Если объект завершен строительством, но не введен в эксплуатацию, мы призываем граждан с пониманием относиться к такой ситуации, потому что бывают объективные причины, когда дома сдаются с опозданием. Инвестор мог что-то не учесть на стартовом этапе, либо не сформировал окончательную папку документации для Мосгосстройнадзора, либо подключился по временной схеме и не успел перейти на постоянную. Хотя, конечно, по закону гражданин имеет право требовать взыскания штрафов за просрочку или обратиться с просьбой включить его в реестр пострадавших соинвесторов», – пояснил Тимофеев.

Также в реестр будут включаться граждане, если при обследовании дома будет выявлено несоответствие процессов строительства требованиям технических регламентов, расхождение с проектной документацией, существенные претензии по качеству, влияющие на безопасность объекта.

В свою очередь не имеют права на защиту государства те граждане, которые покупали квартиры в домах, строящихся на землях, не предназначенных для жилищного строительства. «По сути, это самострои. Такие граждане могут просить защиты в рамках обычных уголовных дел, только в этом случае они будут очередниками пятой очереди (те, кто подпадает под критерии пострадавших дольщиков, относятся к очередникам третьей очереди). Как показывает практика, очередники пятой очереди ничего не получают при взыскании задолженностей с нерадивого застройщика», – отметил чиновник.

Не будут признаны потерпевшими и граждане, которые предоставляют неполный пакет документов или не могут подтвердить факт оплаты квартиры. «Мы сталкивались с такими случаями, когда гражданин писал заявление с просьбой признать его пострадавшим, а никаких документов предоставить не мог», – рассказал председатель комитета. Включению в реестр не подлежат граждане, чьи дома уже введены в эксплуатацию, и застройщиком выполнены обязательства в полном объеме. «Если спустя какое-то время гражданин говорит, что его не устраивает цвет фасада или постоянно неработающий лифт, появляются какие-то протечки, то мы рекомендуем ему обращаться в ТСЖ или управляющую компанию, которые занимаются эксплуатацией введенного объекта. Участником программы по защите интересов пострадавших дольщиков такие граждане являться не будут», – пояснил чиновник.

Но даже после утверждения единых для всех субъектов РФ критериев отнесения граждан к числу пострадавших правительство Москвы будет индивидуально работать с каждым гражданином, заявил Тимофеев.

По его оценке, если жестко рассматривать каждого гражданина с точки зрения вводимых критериев, то в Москве «едва ли наберется 500 пострадавших граждан». «Но правительство на то и правительство, чтобы работать с каждым гражданином индивидуально. Если он не попал под эти критерии, не получил компенсацию ни по гарантии, ни в рамках процедуры банкротства застройщика, то правительство Москвы будет с ним работать уже в «ручном» режиме», – подчеркнул чиновник. Он напомнил, что эта «ручная» работа ведется в Москве на протяжении последних лет, когда в отсутствие единых стандартов и критериев в столице достраиваются проблемные дома и граждане получают в них квартиры. «Ситуации бывают разные, поэтому от «ручного» режима работы нам не уйти и в дальнейшем. Мы будет разбираться с каждым гражданином, каждый пострадавший будет чувствовать нашу поддержку», – добавил председатель комитета.

С полным перечнем критериев, по которым граждане будут или не будут включены в реестр пострадавших, можно ознакомиться на слайде.