Подмосковье: новостройки и коттеджи.

Западное направление традиционно считается самым дорогим и престижным в Подмосковье. Именно здесь находятся две трассы, соперничающие за первое место в увлекательном состязании «А у нас сотка земли самая дорогая!» - Рублево-Успенская и Новорижская. По этой причине обозреватель нашего журнала, добравшийся до западного сектора Московской области (в рамках «сериала», в котором мы рассматриваем всю недвижимость – городскую, загородную, высокую, малоэтажную – на расстоянии до 15 км от МКАД), испытал понятное волнение.

 

Экология: с заботой о себе любимых

Об экологической ситуации к западу от Москвы лучше всего свидетельствует простой факт: именно здесь традиционно располагались загородные резиденции высших руководителей государства. Ближняя дача Сталина – в Кунцево (сегодня это территория внутри Москвы, но в те годы было ближним Подмосковьем). Дача Брежнева – в Заречье. Известные уже нынешнему поколению Горки, где во время своего президентства и после жил Ельцин.

 

Выбор сильных мира сего означает два обстоятельства. Во-первых, берется изначально наилучшая территория. Во-вторых, ее последующее развитие ведется так, чтобы ничем не обеспокоить сиятельных обитателей.

 

Опрошенные «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты полностью подтвердили тезис о замечательной экологической ситуации ближнего запада – насколько это вообще возможно вблизи от мегаполиса. Упоминались и преимущественные западные ветры, уносящие прочь все выхлопы столицы. И текущая в том же направлении Москва-река. «На данном направлении практически отсутствуют крупные источники загрязнения: крупные производства здесь отсутствуют, - говорит Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость». – К благоприятным факторам можно отнести высокую степень распространения лесов. На данном направлении расположено несколько особо охраняемых природных территорий регионального значения».

 

Из «негатива» эксперт называет автотранспорт: скопление машин в крупных городах направления, Красногорске и Одинцово, неблагоприятно сказывается на экологии. Второй момент – в районе в связи с крупномасштабным строительством жилых районов и дорог происходит вырубка лесов. Что ж, все это – обратная сторона популярности.

 

Дороги: уже хорошо и становится еще лучше

Вполне благополучна и ситуация с транспортом: шоссе на данном направлении много, и большинство населенных пунктов расположены так, что добраться до них можно по нескольким трассам.

 

«Рублево-Успенское шоссе представляет собой практически идеальную трассу: минимальное количество светофоров, высококачественное дорожное покрытие, отсутствие грузового автотранспорта и т.д., - рассказывает Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп». – Однако есть у данной магистрали один существенный недостаток: дорога имеет статус правительственной, поэтому ее постоянно перекрывают. Тем не менее покупателей, планирующих приобрести здесь дом, этот фактор не останавливает».

 

Новорижское шоссе, продолжает эксперт, выгодно отличается от других трасс Подмосковья: на нем нет светофоров, оно не проходит через крупные населенные пункты. В настоящее время проводится масштабная реконструкция, в ходе которой дорога будет значительно расширена, на ней будет построено 20 путепроводов и четыре моста. «Вопреки прогнозам, никакого транспортного коллапса на Новорижском шоссе из-за реконструкции не произошло, - отмечает Илья Менжунов. – На время работ движение было организовано хорошо, а сами работы ведутся очень быстро».

 

На старых трассах – Волоколамской и Минской – ситуация менее благоприятна: они проходят через крупные населенные пункты и изобилуют светофорами. Однако ситуация должна улучшиться: на Минском шоссе реконструкция уже ведется, а на Волоколамском начнется в 2014 году.

 

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», напоминает о происшедшем совсем недавно важном событии: в ноябре открылся участок скоростной трассы в обход Одинцова. Он связывает МКАД и 33-й км Минского шоссе, позволяя добираться до Москвы без пробок буквально за 5-10 минут. До 1 января дорога работает в бесплатном тестовом режиме, а потом станет платной.

 

И без машины не пропадешь

Хорошо развит на западном направлении и общественный транспорт. «Если говорить о ближнем Подмосковье, то практически любой населенный пункт имеет прямое автобусное сообщение с ближайшей станцией метро, - отмечает Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group. – В частности, из Красногорска на автобусе или маршрутке можно доехать до станций Арбатско-Покровской и Таганско-Краснопресненской линий».

 

Все в порядке и с железнодорожным сообщением. «По западной части Подмосковья проходят трассы двух направлений: белорусского и рижского, - говорит Владимир Каширцев, директор по развитию бизнеса компании «Азбука Жилья». - В среднем временной интервал между электричками составляет 15-20 минут. К 2014 году планируется запустить одну из первых линий наземного метро, которая будет проходить от Белорусского вокзала до города Одинцово, интервалы движения между поездами не будут превышать 5-7 минут. К 2020 году планируется запустить ветку наземного метро от станции Тушино до поселка Нахабино».

 

…А теперь – наши традиционные «индивидуальные портреты» населенных пунктов направления. Цены и характеристики объектов приведены в конце статьи - в таблицах.

 

Немчиновка и Трехгорка

Поселки в Одинцовском районе. Они расположены ближе к Москве, чем само Одинцово: Немчиновка в 1 км от МКАД, а Трехгорка – в 4 км. В последние годы здесь развернулось активное жилищное строительство. В частности, Трехгорка стала одним из мест массовой панельной застройки.

 

Один из крупнейших новых микрорайонов – «Новая Трехгорка», возведение которого уже практически завершено. Минимальная цена однокомнатной квартиры здесь, говорит Леонард Блинов (Urban Group), составляет от 2,57 млн руб., двухкомнатной – от 3,4 млн.

 

Одинцово

Один из крупнейших городов Московской области – его население приближается к 140 тыс. человек. «В Одинцово ведется активная реконструкция старых районов с ветхим жилым фондом, осуществляется застройка новых территорий крупномасштабными проектами комплексной застройки, в основном на окраинах, - говорит Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость»). – Средняя цена предложения на первичном рынке составляет около 90 тыс. руб. за кв. м».

 

По оценке Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», рынок новостроек Одинцово «традиционно насыщен объектами с различными качественными и ценовыми характеристиками». Как отмечает эксперт, сейчас в городе продается 34 корпуса, совокупный объем предложения в которых превышает 3 тыс. квартир. В основном преобладают проекты комплексной застройки – на них приходится 95% предложения.

 

Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting, называет несколько интересных объектов нового строительства в самом городе и Одинцовском районе. По ее мнению, это ЖК «Лесной Город'Ок», а также «Одинцовский парк» и «Одинбург».

 

Владимир Каширцев («Азбука Жилья») обращает внимание на еще один из крупнейших строящихся ЖК - «Гусарская баллада». Часть данного ЖК расположена в самом Одинцово, другая часть – в поселке ВНИИССОК. Микрорайон представлен многоэтажными монолитными домами, средневзвешенная цена предложения составляет 75,0 тыс. руб. за кв. м.

 

Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства ГК «Гео Девелопмент», в числе заслуживающих внимания называет ЖК «Ромашково», расположенный в Одинцовском районе на Рублево-Успенском шоссе. Цены там начинаются от 85 тыс. руб. за кв. м, в продаже есть квартиры от 39 до 105 кв. м.

 

Красногорск

Город с населением около 128 тыс. человек. В ряду населенных пунктов Подмосковья Красногорск занимает особое место: здесь находятся Дом правительства Московской области и областной суд. В Красногорске же расположена и первая станция Московского метрополитена, находящаяся вне административных границ Москвы – «Мякинино».

 

Рынок новостроек Красногорска очень активен. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», Красногорск – лидер по объемам реализуемого жилья. В III квартале здесь продавалось 58 домов. Это и объекты точечной застройки, и 25 корпусов в ЖК «Красногорье», общая площадь его квартир составляет почти 1,4 млн кв. м. (См. статью «Города-лидеры на рынке новостроек Подмосковья и Новой Москвы».)

 

«На текущий момент возводится 74 корпуса в составе 22 проектов, совокупный объем предложения превышает 3,4 тыс. квартир, - добавляет Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – В городе широко представлены проекты различных классов и ценовых категорий, от относительно дешевого панельного жилья до корпусов премиум-класса с авторской архитектурой и уникальными характеристиками. Средняя цена на первичное жилье в Красногорске находится на уровне 105,1 тыс. руб. за кв. м».

 

Среди наиболее интересных проектов эксперты компании «Эталон-инвест» назвали ЖК «Изумрудные холмы» - он находится в самых разных стадиях, часть корпусов уже возведена, остальные в работе или еще только проектируются. В микрорайоне Павшинская пойма продолжаются работы по возведению ЖК «Спасский мост» и «Молодежный».

 

О Павшинской пойме говорит и Владимир Каширцев («Азбука Жилья»). По его словам, это один из самых быстроразвивающихся районов Красногорска, где на территории 150 га будет возведен целый комплекс современных и комфортабельных домов. Кроме этого, проектом предусмотрено и строительство собственной инфраструктуры со школами, детскими садами, подземным паркингом и ресторанным комплексом на благоустроенной набережной Москвы-реки.

 

Загородная недвижимость

В отличие от многих прочих направлений, где на расстоянии 15 км от МКАД практически не осталось недвижимости загородного формата, с западом все иначе. На Рублево-Успенском и Новорижском шоссе урбанизация сознательно сдерживается – так что рынку коттеджей ничего не угрожает.

 

«Рублево-Успенское шоссе продолжает удерживать лидерство по уровню цен на загородное жилье. Здесь традиционно реализуются высокобюджетные проекты, средняя цена на домовладение в которых составляет порядка $3-5 млн, - говорит Илья Менжунов («Метриум Групп»). – Наиболее бюджетными вариантами на Рублевке являются таунхаусы, которые предлагаются по цене от $1,5 - 2 млн, и земельные участки без подряда. Среди проектов, расположенных в 15 км от МКАД, можно отметить поселки Barvikha Hills, Park Vill, «Жуковка», «Барвиха ХХI», «Жуковка XXI», «Усово», «Усадьбы Усово», «Верхнее Сареево».

 

Новорижское шоссе заметно дешевле. «Средняя стоимость домовладений здесь составляет 40-45 млн руб., площадь – 350-440 кв. м, - отмечает Илья Менжунов. – В зоне до 15 км от МКАД расположены поселки «7 миля», «Новахово», «Павловы Озера», Crystal Istra, Rubin Estate. В первом на продажу выставлены участки с подрядом, а в остальных – коттеджи».

 

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Недвижимость городского формата однозначно может быть рекомендована для приобретения: цены на нее ниже, чем в Москве, а качество зачастую выше. В западном Подмосковье много делается для улучшения транспортной ситуации, так что и по возможности быстро и комфортно доехать на работу и с работы эти места не уступают отдаленным столичным районам.

 

С «загородкой» все сложнее. Рублевка и Новая Рига – это, конечно, очень престижно, но цены на всю эту благодать совершенно запредельные. Так что инвестиционные перспективы представляются сомнительными. Впрочем, сегодня коттедж в этих местах приобретаются не из экономической сообразности, а по совершенно иным соображениям, главное из которых – престиж.

 

Источник: www.metrinfo.ru