Покупка новостройки по аккредитиву: нежелательный риск

Большинство застройщиков Петербурга привлекают деньги покупателей жилья до регистрации договоров долевого участия. Для этого используется механизм аккредитива. Юристы считают эту схему законной, а контролирующие органы – нежелательной для покупателя.

 

Напомним: застройщик имеет право привлекать деньги дольщиков лишь после получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации (ч.1 ст. 3 ФЗ-214). При этом договор долевого участия (ДДУ) подлежит обязательной государственной регистрации. Вопрос о том, в какой именно момент покупатель должен платить по договору – до или после регистрации, еще недавно оставался открытым.

 

До и после

Раньше подавляющее большинство застройщиков, продающих по ДДУ, требовали оплачивать жилье сразу после заключения договора. Тем самым участники рынка страховали свои риски: в период между подписанием договора и его оформлением потенциальный дольщик мог передумать покупать жилье. Причем без каких-либо финансовых последствий для себя.

 

Впрочем, при этом рисковали и дольщики: с момента подписания ДДУ до его оформления регистрирующим органом проходит в среднем от двух недель до полугода. Теоретически в этот период будущая квартира может быть продана вторично – поскольку сведения о ней не внесены в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

 

Вопрос о том, в какой именно момент можно привлекать деньги покупателей, был окончательно решен весной 2010-го. Тогда Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ запретил строительным компаниям требовать оплату по договору до момента его госрегистрации. В результате застройщики придумали, казалось бы, весьма удачную форму финансовых взаимоотношений с покупателями – стали заключать соглашения об открытии аккредитива. «По факту это вынужденная мера. Но с одной стороны, она закрепляет намерения сторон, а с другой – относительно безопасна для будущих дольщиков», – утверждает заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.

 

Эксперты уверены, что использовать механизм расчетов по аккредитиву в сфере долевого строительства абсолютно законно.

 

По словам старшего юриста практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Веры Рябовой, схема выглядит следующим образом. Будущий дольщик обращается в согласованный с застройщиком банк с заявлением на открытие аккредитива и экземпляром ДДУ, в котором предусмотрены условия расчета. Банк в свою очередь открывает специальный аккредитивный счет, на который зачисляются денежные средства дольщика. «После государственной регистрации договора застройщик предоставляет в банк документы, указанные в аккредитиве (обычно это зарегистрированный ДДУ и выписка из ЕГРП). Если документы соответствуют условиям аккредитива, банк перечисляет денежные средства застройщику», – пояснила Вера Рябова.

 

Проще говоря, будущий дольщик поручает банку перевести определенную сумму на счет застройщика – но лишь после выполнения и документального подтверждения компанией своих обязательств по договору аккредитива.

 

Если квартира приобретается на заемные средства, аккредитив может быть открыт за счет предоставленного банком ипотечного кредита.

 

Законно, но неправильно

Как пояснила юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Софья Соколова, основное преимущество аккредитива состоит в том, что данная схема, по сути, является механизмом взаимной ответственности дольщиков и застройщиков. «Оплату договора долевого участия гарантирует банк – при соблюдении строительной компанией всех обязательств, взятых ей при открытии аккредитива. Если застройщик не выполнит хотя бы одно из них, финансовое учреждение попросту не перечислит компании средства. Защищен и покупатель: если по каким-то причинам ДДУ не будет зарегистрирован, деньги будут возвращены гражданину в полном объеме», – рассказала Софья Соколова.

 

Фактически банк выступает третьей стороной в ДДУ – и несет полную ответственность за все нарушения условий договора об открытии аккредитива со стороны застройщика.

 

Аккредитивы удобны и тем, что использовать их можно не только при заключении ДДУ, но и при покупке жилья по механизму ЖСК.

 

К тому же, как объяснил генеральный директор АН «Новый Петербург» Андрей Вересов, механизм аккредитива позволяет финансировать строительство дома. «Во многих случаях банк предоставляет кредиты застройщикам именно за счет средств, поступивших на аккредитивы», – пояснил эксперт.

 

Тем не менее, как рассказали в Комитете по строительству, некоторые компании до сих пор не используют аккредитивы и требуют оплачивать ДДУ до его государственной регистрации – путем простого перечисления средств на счет застройщика. Это считается нарушением, за которое участников рынка штрафуют. «Чтобы не подвергаться внеплановой проверке и штрафу за неисполнение предписания, застройщики и переходят на расчеты по аккредитиву», – пояснили в Комитете по строительству.

 

Впрочем, сами чиновники считают и эту схему нежелательной для покупателя. И советуют гражданам перечислять деньги лишь после регистрации ДДУ.

 

Рискованная форма

Действительно, у аккредитивного способа расчетов есть существенные минусы.

 

Среди них, по словам Софьи Соколовой, высокие банковские комиссии, оплата которых обычно возлагается на будущего дольщика (могут достигать 15-20 тыс. руб.).

 

Главный же риск для дольщика состоит в том, что у банка, в котором открыт аккредитив, могут отозвать лицензию. Причем, как говорит Вера Рябова, средства, перечисленные будущим дольщиком на аккредитивный счет, не подпадают под систему страхования вкладов.

 

Когда финансовое учреждение не в состоянии выполнять свои обязательства, все операции по аккредитиву прекращаются. Если ДДУ не зарегистрирован и – в соответствии с условиями аккредитива – деньги не перечислены на счет застройщика, у последнего не возникнет обязательств по передаче квартиры. Несостоявшемуся дольщику придется требовать возврата перечисленных по аккредитиву средств у банка, который не может выполнять свои обязательства. Что крайне проблематично.

 

Если же лицензию у банка отнимут после регистрации ДДУ, и, соответственно, исполнения условий аккредитива, застройщик будет обязан передать квартиры дольщикам. Строительная компания сможет требовать деньги у банка, в котором «зависли» средства. И если финансовая структура не сможет рассчитаться по долгам, это может привести к весьма негативным последствиям для строительной компании – вплоть до ее банкротства.

 

В данной статье мы рассмотрели самый распространенный вариант аккредитивных расчетов в сфере долевого строительства – когда условием раскрытия аккредитива является государственная регистрация ДДУ. А моментом оплаты по договору долевого участия считается дата раскрытия аккредитива. Впрочем, по словам генерального директора Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анны Максимовой, у некоторых застройщиков Петербурга условием раскрытия аккредитивов является подача документов на регистрацию. Что, конечно, существенно увеличивает риски дольщиков.

 

Защититься от большинства рисков, связанных с использованием данного механизма, можно лишь в том случае, если датой оплаты ДДУ будет считаться момент внесения денег на аккредитив. Но, как показывает практика, застройщики не готовы заключать договор на таких условиях (во всяком случае, БН такие случаи неизвестны). Ведь если у банка, в котором открыт аккредитив, отнимут лицензию, застройщик будет обязан исполнить все обязательства по передаче жилья.

 

Так что в большинстве случаев, подписывая с застройщиком договор об открытии аккредитива при покупке жилья, вы фактически удваиваете свои риски. Обанкротиться может как строительная компания, так и банк, в котором был открыт аккредитивный счет. Если застройщик настаивает на аккредитивной схеме расчетов за квартиру, есть смысл договориться о рассрочке платежа и перечислить на аккредитив лишь первоначальный взнос (оставшуюся сумму можно внести уже после регистрации ДДУ). В этом случае удастся снизить риски – по крайней мере, связанные с возможным банкротством банка, в котором открыт аккредитив.

 

Автор: Сергей Бардин

 

Источник: БН.ру