Новостройки: с нового года – новые правила

Законодательство меняется постоянно – принимаются новые нормативные акты, в уже действующие вносятся различные поправки и коррективы. Так происходит всегда, но более всего законодатель, конечно, любит «круглые» даты – особенно 1 января. Нынешний сезон исключением не стал: с Нового года введены в действие нормы, предписывающие застройщикам, привлекающим средства частных инвесторов, страховать свои объекты.

 

Чем данная новация обернется для рынка – этот вопрос изучал обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».

 

294-й, не скорый

Обсуждаемый закон имеет вполне заурядное название – «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (законодательство устроено так, что корректировать действующие законы можно только путем введения в действие новых). Его номер - №294-ФЗ, дата принятия – 30 декабря 2012 года. Да, мы не ошиблись, именно 2012-го.

 

«Новый закон имеет историю: его приняли в конце позапрошлого года, - объясняет Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп». – Но те его положения, которые относятся к долевому участию в строительстве, начали работать только с нынешнего января». 294-ФЗ, уточняет эксперт, распространяется только на строительство и продажу новостроек, происходящих по договорам долевого участия (т.е. по широко известному закону – №214). Другие формы строительной деятельности под действие новых правил не подпадают.

 

Перечень «отдельных законодательных актов», в которые внесены изменения, внушителен. Как говорит Владимир Казимиров, начальник управления по правовой и корпоративной работе ГВСУ «Центр», это Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Налоговый кодекс РФ (часть вторая); Федеральный закон от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; Градостроительный кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 29 ноября 2007 года №286-ФЗ «О взаимном страховании». Однако главные, принципиальные изменения приходятся все-таки лишь на один ФЗ – тот самый 214-й. «Закон «Об участии в долевом строительстве» дополняется статьей 15.2, которая называется «Страхование гражданской ответственности застройщика», - говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».

 

Больше надежности

Если совсем кратко, то новые правила нацелены на то, чтобы дать дольщикам еще больше гарантий. «Вступивший в силу законодательный акт накладывает дополнительные обязательства на застройщика по страхованию своей ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, - сообщили нам эксперты ГК ПИК. – Можно сказать, что закон принят в целях создания более цивилизованного рынка строящегося жилья и для предоставления дольщикам дополнительных гарантий».

 

Более подробно анализирует новации Сергей Яковлев, заместитель генерального директора по правовым вопросам ГК «Жилищный капитал». По его словам, прежде обязательства застройщика перед дольщиками обеспечивались либо залогом земельного участка, либо поручительством банка (по выбору застройщика). Теперь же земельный участок и строящийся на нем объект находятся в залоге у дольщиков автоматически, а в дополнение к ним предусмотрены либо все то же поручительство банка, либо новые формы: страхование в страховой компании или участие застройщика в Обществе взаимного страхования (ОВС). Отсутствие страховки станет основанием для отказа в государственной регистрации ДДУ Росреестром.

 

Второй момент – установлены требования к банкам и страховым организациям. Прежде их не было вовсе, а теперь появились: наличие лицензии, опыта работы не менее пяти лет. А также наличие уставного капитала не менее 200 млн руб. (для банков) и 120 млн руб. (для страховщиков), собственных средств не менее 1 млрд руб. и 400 млн руб. соответственно, отсутствие претензий контролирующих органов и т.п.

 

Третье – увеличен срок действия поручительства. По старым правилам он должен был быть на шесть месяцев больше предусмотренной ДДУ даты передачи объекта дольщику. Теперь же этот срок увеличен до двух лет.

 

И, наконец, установлены порядок, сроки и основания проведения плановых и внеплановых проверок застройщиков. В числе оснований для проведения внеплановой проверки является обращение дольщиков в органы прокуратуры.

 

«Как видно, изменения закона направлены на усиление гарантий обеспечения интересов дольщиков, - подводит итог Сергей Яковлев. – Если застройщик не выполнил свои обязательства, дольщики могут, наряду с возможностью обращения взыскания на заложенный объект строительства, получить вложенные средства у надежного банка-поручителя, страховой компании или ОВС. По сравнению с длительной процедурой реализации предмета залога в рамках исполнительного производства, дольщик существенно экономит время, т.к. для получения денег этих мероприятий не требуется.

 

Для обращения в страховую компанию дольщику необходимо представить лишь решение суда об обращении взыскания на предмет залога либо решение арбитражного суда о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выписку из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований. Для обращения к поручителю – достаточно наличия факта неисполнения застройщиком своих обязательств по передаче дольщику жилого помещения».

 

Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») делает важное дополнение: нововведение не касается проектов, реализация которых началась до конца 2013 года. Иными словами, если хотя бы один ДДУ на данном объекте был зарегистрирован по старым правилам, все остальные тоже могут продаваться по ним же. А вот совсем новые ЖК – их, пожалуйста, реализуйте только с учетом перечисленных выше строгостей.

 

ОВС нынче недорог. Относительно…

Как видим, одной из главных новаций является появление ОВС – в качестве одного из трех путей, предоставляемых законом для страхования рисков застройщика. По мнению опрошенных нами экспертов, именно этот – третий – путь является для застройщиков наиболее предпочтительным. Банки и страховые компании – это внешние игроки, их еще надо убедить в собственной благонадежности и финансовой устойчивости. Тогда как ОВС создается самими участниками строительного рынка – они как минимум хорошо знают, кто здесь есть кто.

 

«Деятельность страховых компаний по страхованию ответственности застройщиков подлежит лицензированию, но до сих пор страховщики не спешат получать подобные лицензии, - подтверждает это соображение Сергей Крахин, начальник правового управления ГК «МИГ-Недвижимость». – Они опасаются убыточности данной деятельности, считая, что:

 

1. сбор страховых премий не покроет размер страховых выплат;

 

2. вероятность наступления страхового случая оценить невозможно;

 

3. невозможно контролировать деятельность застройщиков и добросовестность использования ими денежных средств участников долевого строительства;

 

4. невозможно обнаружить умысел, намерение и применение застройщиком мошеннических действий».

 

Это подтверждают и сами страховщики. Сергей Печников, начальник управления андеррайтинга по страхованию имущества и ответственности страховой компании «МАКС», говорит, что «основной рисковой составляющей данного вида деятельности является непрозрачность строительного рынка. Поэтому страховщики не горят желанием страховать данные риски». ОВС – «это только один из способов представления гарантий, но, видимо, единственный, который будет в основном использоваться», - подводит итог эксперт.

 

Реально такое общество уже создано и работает. Имеются и название - Общество взаимного страхования застройщиков (ОВСЗ), и ИНН с ОГРН, и юридический адрес, и сайт в интернете (http://ovsz.ru/). Со стороны правительства РФ его работу координирует министерство регионального развития, устав общества согласован с Банком России и Федеральной антимонопольной службой. «По сути, ОВСЗ представляет собой страховую компанию, которая при наступлении страховых случаев будет выплачивать обманутым участникам долевого строительства компенсацию в размере уплаченных ими денежных средств», - говорит Сергей Крахин («МИГ-Недвижимость»).

 

«При взаимном страховании риск солидарной субсидиарной ответственности по долгам недобросовестного застройщика несут остальные застройщики - члены ОВСЗ, что создает определенную систему взаимоответственности», - объясняет Антон Гаврилов, директор департамента правового обеспечения ЗАО «ИНТЕКО».

 

Дмитрий Коновалов, генеральный директор TEKTA GROUP, приводит несколько подробностей работы ОВСЗ. «Насколько нам известно, в него вступили около 40 компаний, - говорит эксперт. – Стоимость страховки они оценили в 1,6% от стоимости объекта при продаже, вступительный взнос составляет 500 тыс. руб.».

 

Пока на сайте нет этих подробностей, но Антон Гаврилов («ИНТЕКО») особо отметил, что ОВСЗ обязано публиковать как состав своих участников и данные о юрлицах, прекративших свое членство, так и все регулирующие документы, в частности - положение о контроле за целевым использованием членами общества денежных средств, привлеченных или привлекаемых в рамках договора участия в долевом строительстве.

 

Кто ищет, тот всегда найдет. Но зачем?

Опыт различных законов (того же 214-ФЗ, к примеру) показывает, что после введения новых запретов игроки рынка вовсе не сразу бросаются их исполнять. Напротив, часто первой реакцией оказывается желание их обойти, найти какие-то лазейки. Понятно, что подводить в этом смысле какие-то итоги еще рано – однако мы спросили наших экспертов на уровне прогнозов.

 

Как выяснилось, обойти новые правила можно. Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») обращает внимание на то, что без обязательного страхования Росреестр не будет принимать на государственную регистрацию именно ДДУ. «Теоретически может увеличиться число проектов, продающих по другим формам: через жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), - отмечает эксперт. – Но для покупателя это – прямой сигнал к тому, что выбор в пользу такого застройщика нужно обдумывать очень и очень тщательно. Хотя схемы продаж через ЖСК и ЖНК законодательством разрешены, у покупателей в этом случае значительно больше рисков».

 

Приблизительно то же сказали и остальные. «214-ФЗ стал применяться не сразу, однако после нескольких примеров карательных мер в отношении застройщиков в Московской области и в Москве почти не осталось строительных организаций, которые рискуют привлекать от частных лиц деньги по «серым» схемам», - говорит Дмитрий Котровский («Химки Групп»). «Если речь идет о добросовестном застройщике, реализующем качественные проекты, ему нет необходимости искать какие-либо лазейки в законодательстве», - убеждена Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI & Limitless (застройщик ЖК «Загородный Квартал»). «Будем говорить за себя: ГК «Домостроитель» лазеек в законах не ищет, мы работаем в правовом поле», - соглашается Сергей Палий, специалист по связям с общественностью ГК «Домостроитель».

 

«Наценка» за надежность

Одним из важнейших (с точки зрения покупателей) последствий принятия новых законов станет повышение цен. Цифры членства в ОВСЗ мы уже называли – 500 тыс. руб. вступительного взноса плюс 1,6% от стоимости новостроек, но есть серьезные опасения, что застройщики постараются использовать данный повод для куда более серьезного удорожания. Традиция: получив столь прекрасное объяснение (новые траты, брат, страховки!), ни один отечественный бизнесмен не упустит такую возможность.

 

Из опрошенных нами экспертов очень немногие считают, что цены не вырастут. «Заявленные страховые тарифы в районе 1 - 1,5% не окажут значительного влияния на стоимость квадратного метра, - говорит Игорь Ладычук, директор департамента информационной политики ГК «Мортон». – Даже наоборот: за счет возникновения дополнительного экономического стимула (стремление получить более низкий страховой тариф), застройщики будут стремиться к оптимизации внутренних процессов, структуры привлечения финансовых средств, что положительно скажется на качестве предоставляемого конечному потребителю продукта». Сходные мысли высказывает и Ирина Мошева (СП RDI & Limitless). «Введение дополнительной статьи в федеральный закон вряд ли станет причиной повышения цен на новостройки, - говорит она. – Стоимость недвижимости будет расти в пределах инфляции и по мере повышения готовности объектов».

 

Остальные думают иначе. «Повышение цены квадратного метра новостроек, видимо, последует, но вот каков будет процент «наценки», пока непонятно, - сообщили нам в ЗАО «Интеко». – По некоторым прогнозам, цифра может составить от 4 до 20%». Сергей Крахин («МИГ-Недвижимость») говорит о росте в 10-15%, Сергей Печников (СК «МАКС») – об удорожании от 3 до 17-20%. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», предсказывает «незначительное удорожание» жилья – в пределах 5%.

 

От себя автор может добавить, что даже то возможное увеличение цен, которое аттестуется как «незначительное», все равно заметно превышает вновь появившиеся реальные затраты застройщиков.

 

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Главным, конечно, является вопрос: сделают ли новые меры рынок новостроек более безопасным? Полноценный ответ можно будет дать лишь по прошествии некоторого времени. Пока же можем предположить, что никакие новые законы в одночасье проблемы не решают. Слишком много людей озабочены лишь одним – купить подешевле, и это заставляет их выбирать очень сомнительные предложения.

 

Мнения экспертов:

 

Представитель ГК «СУ-155»:

Рынок, скорее всего, станет действительно прозрачнее и безопаснее. Это, разумеется, не создает невозможность банкротств и т.д. Кроме того, дольщики и соинвесторы смогут выйти из негативных ситуаций, если такие все же произойдут, с меньшими потерями.

 

Дольщикам, на наш взгляд, надо руководствоваться соображениями репутации компании. Тот факт, что объект застрахован, конечно, важен – но не менее важна и история работы строительной компании, масштаб реализованных ею проектов, открытость, финансовая устойчивость, наличие собственных производственных и строительных мощностей.

 

Наталья Картавцева, заместитель генерального директора по продажам ОАО «ОПИН»:

Безусловно, обязательное страхование ответственности застройщика по новым объектам призвано сделать рынок более безопасным для покупателя. К сожалению, в России остается проблема обманутых дольщиков. По-прежнему есть люди, которые купили жилье, но квартиры им не были переданы. Если такой закон поможет свести данные случаи к нулю и призвать к ответственности недобросовестных застройщиков, то всем участникам рынка от этого станет только лучше.

 

Компании, которые зарекомендовали себя на рынке недвижимости как ответственные застройщики и имеют хорошую репутацию, уже давно работают по легальным схемам, поэтому серьезной дополнительной нагрузкой получение еще одного документа не станет.

 

Дмитрий Зиканов, генеральный директор «Ведис Групп»:

Конечно, новый закон – это головная боль для девелопера, которая ко всему прочему стоит денег. И затраты, конечно, увеличатся. На сколько – покажет практика. Цена регулируется спросом и рынком, нежели такими опциями, как страхование ответственности перед дольщиками. Поэтому, на мой взгляд, предположение о том, что цены поднимутся на 30%, неверно. Если застройщик известный и с хорошей репутацией, то и по существующему 214-ФЗ клиент и так хорошо застрахован.

 

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

Законопроект о страховании ответственности застройщиков – еще один шаг на пути к цивилизованному рынку. После вступления в силу данного закона недобросовестных застройщиков, скорее всего, станет меньше. Они не смогут продолжать развивать свои проекты, поскольку ОВС вряд ли будет их страховать. Данный законопроект, безусловно, сделает рынок долевого строительства более прозрачным и безопасным. В случае возникновения страхового случая дольщик сможет вернуть часть денег, вложенных в строительство. Однако девелопер может быть признан банкротом и через 2-3 года после начала строительства. А за это время ценовая ситуация на рынке может существенно измениться. Если среднерыночная стоимость жилья повысится, то дольщик получит компенсацию, которая в текущих условиях вряд ли ему чем-то поможет. С другой стороны, форс-мажорные случаи у застройщиков, как правило, возникают, когда ухудшается общая экономическая ситуация. В это время и цены на жилье падают, соответственно, дольщики только выигрывают.

 

Сергей Кравцов, генеральный директор «Элемент-Бетон»:

Введение закона об обязательном страховании застройщиков я считаю положительной инициативой для всего рынка недвижимости, который сможет стать более прозрачным и понятным как для девелоперов, так и для покупателей. Чтобы введение данного закона не повлекло за собой ряд негативных последствий, необходимо в первую очередь установить адекватную ставку, четкие правила и регламенты работы как для застройщика, так и для страховых компаний. Разумеется, удорожание на рынке первичной недвижимости все равно произойдет, но, скорее всего, оно будет незначительным, в пределах 1 - 1,5%. На мой взгляд, введение данного закона является еще одним шагом к цивилизованному и безопасному рынку, поэтому незначительные ценовые колебания не будут препятствием для игроков рынка недвижимости.

 

Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar:

На 100% защитить дольщиков при покупке на первичном рынке недвижимости невозможно, но данное нововведение в любом случае направлено на защиту прав потребителя и попытку решить проблему с обманутыми дольщиками. Я считаю, что выгоден данный закон будет для дольщиков, которые будут получать определенные гарантии, возможно, даже в случае банкротства компании. Не стоит забывать, что будут находиться желающие обойти закон, поэтому у данного нововведения есть и обратная сторона. Например, некоторые застройщики будут экономить на используемых материалах, что может привести к снижению качества строительства. Существенно поднять стоимость квадратного метра у девелоперов возможности не будет, поскольку цены устанавливает не закон, а рынок, который не будет готов к таким переменам. В случае поднятия цен спрос с рынка первичной недвижимости достаточно быстро переместится в сторону вторичного рынка, который будет предлагать более комфортные условия работы.

 

Источник: www.metrinfo.ru