Новостройки Москвы и Подмосковья - рынок апартаментов

Как явствует из самого названия, апартаменты – это явление, пришедшее к нам из США и Европы. «У них» этот термин наполнен совершенно однозначным содержанием: не просто недвижимость, а объекты, к которым «в комплекте» прилагается гостиничный сервис. Что в этом смысле происходит на нашем рынке? Апартаментов продается много – это видно по рекламе. А как дела с услугами?

 

С этим вопросом постарался разобраться обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».

 

Взрывной рост

В последние 2-3 года апартаменты из малопонятной и редкой экзотики превратились в весьма существенный сегмент рынка. Общее количество реализуемых сегодня в Московском регионе проектов эксперты оценивают примерно в шесть десятков. «На нынешний момент в Москве (в старых границах) в реализации находятся 53 комплекса, в которых продается более 5100 апартаментов, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – На присоединенных территориях и в Московской области этот вид недвижимости пока не получил столь широкого распространения». Однако, продолжает эксперт, их можно встретить – в Новой Москве, Балашихе, Люберцах, Королеве, Мытищах, Видном…

 

Более всего, однако, впечатляет даже не количество апартаментов, а рост предложения. По оценке Дарьи Третьяковой, руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», количество предлагаемых объектов в «старой» Москве возросло в декабре 2013 года (по сравнению с декабрем 2012-го) на 60,5%. Это всего. В элитном сегменте ситуация скромнее. «В пределах Третьего транспортного кольца покупателям сегодня предлагаются апартаменты класса элит- и бизнес+ менее чем в 20 проектах. Общий объем рынка апартаментов в этой зоне оценивается примерно в 300 тыс. кв. м., - отмечает Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties. – По сравнению с началом 2013 года этот показатель вырос всего на 20%, что обусловлено дефицитом площадок под строительство апартаментных комплексов в центре города».

 

Делим на три

Вернемся к основной теме нашего повествования – объему оказываемых услуг. С этой точки зрения все комплексы апартаментов можно разделить на три группы. «К первой, самой крупной, относятся объекты, которые не могут «похвастаться» никакими особыми услугами, - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – По факту они ничем не отличаются от обычных квартир». Только (добавим мы от себя) без возможности постоянной регистрации.

 

Во второй, более малочисленной группе, продолжает Мария Литинецкая, встречаются комплексы с апартаментами, где управляющие компании (УК) помимо стандартных услуг (уборка общественных зон, вывоз мусора, обслуживание инженерных систем здания и т.д.) включают в перечень уборку апартаментов, приготовление еды, выгул домашних животных и прочую «экзотику». Список может быть очень длинным – все зависит от фантазии и возможностей УК. В большинстве случаев подобные проекты с апартаментами относятся к высокому ценовому сегменту (бизнес- и элит-класс).

 

И, наконец, третья группа, которую Мария Литинецкая характеризует так: «редкий зверь на рынке столичной недвижимости». Сюда относятся брендированные апартаменты – те, что находятся под управлением международных гостиничных сетей: Swissôtel Hotels & Resorts, Marriott Inter­national, Hyatt Hotels и т.д. Ограниченность подобных предложений объясняется тем, что привлечение оператора в свой проект – всегда очень сложное и дорогостоящее дело, реализовать которое готов не каждый застройщик.

 

«Обязаловка» в пределах разумного

При предложении любой услуги всегда обнаруживаются граждане, заявляющие, что она им не нужна – платить за нее они не собираются. Сервис в комплексах апартаментов, конечно, не является исключением: далеко не все владельцы станут пользоваться опцией «кофе в постель». И наверняка будут недовольны, если плата за нее окажется обязательной.

 

К счастью, операторы подходят к вопросу с позиции здравого смысла – лишнего не навязывают. «Тарифы на управление составляются по принципу: базовый (т. е. минимально обязательный) и расширенный, из которых собственник апартамента может выбирать, - говорит Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM. – Первый формируется из затрат на содержание и уборку мест общего пользования, обслуживания всех инженерных узлов и систем комплекса, уборку прилегающей территории, охрану, содержание фасадов здания. А расширенный включает остальное: уборка внутри апартаментов, химчистки и прачечные, различные сервисы». Иногда, добавляет эксперт, к этому добавляется еще и услуги property management (сдача недвижимости в аренду для получения собственником дохода – прим. ред.). Эта опция, понятно, тоже необязательная.

 

«У каждой управляющей компании есть стандартный перечень услуг, который она оказывает на объекте, - соглашается Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar. – Отказаться от него практически невозможно: вы же не можете платить за номер в гостинице меньше на 500 руб., если откажетесь от услуг уборки помещения. А вот дополнительные услуги можно выбирать в зависимости от возможностей и потребностей».

 

Часто не дороже квартир

Потребителей всегда интересуют конкретные цены – и мы не могли не задать этот вопрос. Мария Литинецкая («Метриум Групп») обратила внимание на то обстоятельство, что рынок апартаментов в Москве еще относительно молод, и по этой причине еще не выработалось единого стандарта стоимости эксплуатации в данном сегменте недвижимости. Кроме того, не исключена ситуация, когда на этапе строительства покупателям обещают один уровень цен, а к моменту сдачи проекта в эксплуатацию стоимость возрастает… С поправкой на подобные соображения эксперт сообщает о следующих средних цифрах на сегодня: 177 руб. за кв. м в месяц в элитном классе, 72 – в «бизнесе» и 70 – в «комфорте».

 

Татьяна Капланова, заместитель генерального директора ГК «Ler Group», называет цифру в 60 руб. за кв. м в месяц. «Таким образом, для апартаментов среднего размера (50 кв. м) ежемесячные платежи составят 3 тыс. руб., - говорит эксперт. – Стоимость парковки на территории резиденции составит 4 тыс. руб. Планируется, что тарифы на дополнительные услуги будут ниже среднерыночных тарифов на аналогичные услуги на 10-15%, а тарифы на телекоммуникационные услуги будут на уровне московских тарифов на данные услуги для физических лиц, проживающих в жилых зданиях».

 

Иван Татаринов (GLINCOM) убежден, что по затратам на эксплуатацию апартаменты комфорт-класса вполне сопоставимы с обычными квартирами. «Стоимость обслуживания по базовому тарифу в комплексе ApartVille составляет 80 руб. за 1 кв. м, т.е. апартамент площадью 75 кв. м обходиться своему владельцу в 6 тыс. руб. в месяц, - отмечает эксперт. – А «расширенный» будет составлять 125 руб., т.е. цена эксплуатации за весь объект будет 9375 руб.».

 

Спектр предложений

И – под занавес – несколько конкретных объектов, предлагаемых сегодня на нашем рынке.

 

Апарт-комплекс «Царицыно-2» - один из самых известных новых проектов. Несмотря на принадлежность к эконом-классу, покупателям здесь предлагаются услуги, которых нет в большинстве жилых домов. Так, по данным продавца (компания «НДВ-Недвижимость»), в комплексе будет работать бесплатный Wi-Fi. Запланирована общественная постирочная со стиральными машинами, в холлах появятся автоматы для чистки обуви и спортивные миникомплексы. На первом этаже корпуса – кафе.

 

Апарт-отель YE'S, относящийся к комфорт-классу. Как говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»), здесь имеется консьерж-сервис (заказ еды и напитков в номер, бронирование авиабилетов и т.д.), бизнес-центр с необходимой инфраструктурой. Кроме того, собственникам и арендаторам апартаментов в отеле YE'S предоставляются клининговые (уборка помещения, стирка, химчистка) и другие традиционные гостиничные услуги.

 

«Новый Арбат, 32» - элитный комплекс, апартаменты в котором находятся под управлением сети Marriott Inter­national. Собственникам предлагается широкий спектр различных удобств: консьерж-сервис, услуги прачечной, химчистки, службы доставки еды и напитков из ресторана, а также уборка помещения и пр. Помимо этого, жители комплекса могут пользоваться всей инфраструктурой отеля – конференц-залы, спа-центр, салон красоты, фитнес-зал, медицинский центр и т.д.

 

Элитные комплексы «Николаевский дом» и Clerkenwell House. Как отмечает Александр Подусков (KR Properties), помимо названных выше услуг, здесь собственникам в числе дополнительных опций доступна система «умный дом». Кроме того, добавляет эксперт, безопасность проживающих обеспечена на нескольких уровнях: это контроль доступа на внутреннюю территорию дома, видеонаблюдение, консьерж, сигнализация, обеспечение связи со службой охраны.

 

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Как видим, по крайней мере в одном аспекте покупатели на отечественном рынке находятся даже в лучшем положении, чем европейцы и американцы – у нас больше свобода выбора. Купить апартаменты можно как совершенно без дополнительных услуг, так и с полным их набором (если у покупателя, конечно, хватит на такой объект денег). Печальным моментом остается неизвестность относительно будущих трат на содержание: рынок еще не устоялся, и в данном вопросе возможны «сюрпризы».

 

Мнения экспертов:

 

Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости Tweed:

Как одну из тенденций минувшего года можно отметить вывод ряда исторических зданий и особняков, реконструированных под апартаменты (St. Nickolas, Дом на Красина и др.). Кроме того, продолжилось развитие сегмента МФК с апартаментами и гостиничным сервисом – так, на рынок был выведен комплекс «Новый Арбат, 32».

 

Вообще говоря, для элитного сегмента крайне удачно сочетание жилой и гостиничной составляющих. В столице появляются такие проекты – МФК «Москва» с апартаментами, гостиничной составляющей и торговой галереей на Манежной площади; апартаменты «Новый Арбат, 32» с сервисом от Marriott; гостиничная составляющая – Hyatt - представлена в МФК «Федерация» в Москва-Сити; можно отметить также проект ВТБ Арена Парк, в составе которого апартаменты сочетаются с офисами и гостиницей (Hyatt). Это перспективное сочетание функций хорошо представлено и в западной практике. Плюсы такого формата – возможность для жителей пользоваться премиальной инфраструктурой отеля и дополнительными гостиничными сервисами. Востребованность формата в Москве однозначно весьма высока, с учетом притока региональных покупателей и большого количества экспатов.

 

Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость»:

На мой взгляд, гостиничный сервис – это, зачастую, уловка застройщика по повышению объемов продаж, поскольку в рамках определенных проектов предусмотрено строительство нежилых помещений, которые, в итоге, не всегда востребованы или в конкретном районе будут более интересны для продажи в качестве апартаментов.

 

Ситуация, конечно, будет меняться, и появятся прецеденты, но учитывая, что опыта по оказанию подобных услуг на рынке практически нет, отсутствуют качественные операторы такой недвижимости, думаю, первые проекты покажут, каковы перспективы.

 

Следующий шаг - это расширение перечня предоставляемых услуг, но я не уверена, что этот сегмент будет популярен, во всяком случае, ближайшие 2-3 года.

 

Источник: www.metrinfo.ru