Налоги и недвижимость: новые правила для получения вычетов

Возможность сэкономить на налогах (причем не скрываясь от сотрудников ФНС, а на полностью законных основаниях) – это вопрос, живо интересующий всех участников рынка. С 1 января нынешнего года правила, по которым предоставляются налоговые вычеты при приобретении, изменились – не сказать, что очень революционно, но все-таки.

 

И «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» изучил вопрос о том, что именно появилось нового.

 

212-й, изменивший 220-ю

В целом, вопросам налоговых вычетов посвящена ст. 220 Налогового кодекса (НК) РФ. Законодательство устроено таким образом, что изменить один закон можно только путем принятия другого. Что и было сделано: 23 июля прошлого года был принят 212-ФЗ. «Изменения в НК вступили в силу с 1 января 2014 года и коснулись применения имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц, - говорит Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – К правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу вышеуказанного Федерального закона и не завершенным на день его вступления в силу, применяются положения ст. 220 НК без учета изменений». Обратим внимание на последний пассаж: здесь проявляется широко известный принцип о том, что «закон обратной силы не имеет». Если квартира приобретена до 1 января, новые правила к ней не применяются.

 

Ну а теперь, после данного небольшого вступления – рассмотрим нововведения по существу.

 

Эх раз, еще раз, еще много, много раз…

Вероятно, главное – налоговый вычет теперь может быть «многоразовым». Прежде действовавшая схема предусматривала, что при приобретении или строительстве жилья из-под налогов может быть выведена сумма до 2 млн руб. – т.е. при стандартной для граждан ставке подоходного налога в 13% реальная экономия на налогах составляла 260 тыс. Но если затраты гражданина составляли менее 2 млн, от налогов освобождалась только реально потраченная сумма. К примеру, если покупалась квартира за 1 млн руб., налогов возвращалось лишь 130 тыс. Остальное «сгорало».

 

Теперь – иначе. «В соответствии с внесенными изменениями в пп. 1 п. 3 ст. 220 НК, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, остаток может быть учтен при получении вычета в дальнейшем», - говорит адвокат Олег Сухов, руководитель одноименного юридического центра. Означает это следующее. Если покупатель купил квартиру за уже упомянутый в предыдущем абзаце 1 млн руб., оставшийся миллион никуда не пропадает. Можно купить еще одну квартиру за 500 тыс., получить за нее вычет (65 тыс.), потом еще одну квартиру за 300 тыс. (вычет в 39 тыс.), и затем еще одну за 200 тыс. Т.е. до тех пор, пока все 2 млн налогового вычета не будут «вычерпаны» полностью.

 

Разумеется, больше всего от новых правил выиграют жители глубинки – там недвижимость дешевле, и 2 млн руб. действительно может хватить на несколько покупок. В Москве и области ценовые реалии несколько иные – большая часть объектов сразу «вычерпывают» весь вычет без остатка. Но все-таки ситуации, когда «многоразовость» окажется полезной и для жителей Московского региона, найти можно. «В Подмосковье есть жилые комплексы, в которых однокомнатные квартиры стоят чуть больше 1 млн руб., - отмечает Светлана Куркова, исполнительный директор компании CENTURY 21 Rent&Sale. – Такую недвижимость часто покупают именно с инвестиционной целью».

 

Не стоит забывать о еще об одной категории покупателей - тех, кто приобретает недорогую загородную недвижимость.

 

«Если дача стоила 1,5 млн рублей, то в бюджет возвращался налог в размере 195 тыс. рублей (1,5 млн*0,13), а оставшиеся 65 тыс. рублей (500 тыс.*0,13) пропадали, - поясняет на примере Алексей Хижняков, начальник отдела поселка «Маленькая Шотландия». - Теперь если владелец той самой дачи за 1,5 млн рублей захочет купить еще один домик за 3 млн рублей, то 65 тыс. рублей никуда не денутся, а будут возвращены в бюджет с этой покупки».

 

Еще один вариант – приобретение в долях. «Двухкомнатная квартира в спальных районах, а уж тем более на территории Новой Москвы, вполне может стоить 5-7 млн, - рассуждает Светлана Куркова (CENTURY 21 Rent&Sale). – Ее вполне могут купить две семейные пары: родители в возрасте за 50 и их 30-летний сын с женой. Вот вам четыре владельца недвижимости, доля каждого из которых составила по 1,5 млн руб.».

 

Говоря о наступившей «многоразовости», не стоит забывать о двух существенных моментах. Во-первых, суммарный размер всех вычетов составляет 2 млн руб. Т.е. купить квартиру, вывести из-под налогов 2 млн руб., а потом проделать эту процедуру еще раз, мотивируя это тем, что мы купили новое жилье, не получится. Второе – если до 1 января 2014 года вы уже использовали право на данный вычет и не истратили его полностью (квартира стоила, к примеру, 1,5 млн), получить льготу на оставшиеся 500 тыс. руб. уже невозможно. Обидно, конечно – но мы помним, что закон обратной силы не имеет.

 

…Завершая разговор о вычетах, нам остается сказать одно. Как сообщила Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», в Госдуме на рассмотрении находится законопроект, предусматривающий повышение предельного размера имущественного налогового вычета в городах федерального значения (Москва и Санкт-Петербург) до 4 млн руб. Если поправка будет принята, она, конечно, приведет законодательство в большее соответствие с реалиями рынка.

 

Проценты по ипотеке: не более 3 млн

Помимо описанного в предыдущей главе, ст. 220 НК предусмотрен еще один вычет: человек, покупающий жилье с помощью ипотечного кредита, имеет право вывести из-под налогообложения уплаченные по этому кредиту проценты. Если, к примеру, мы брали в кредит 6 млн руб., а за все время заплатили банку 8 млн – это значит, что на проценты мы потратили 2 млн, и с этой суммы государство возвращает нам все те же 13% (260 тыс. руб.).

 

Правила предоставления этого вычета с 1 января уточнены. Во-первых, прописано, что он может использоваться только в отношении одного приобретаемого объекта. «Имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 4 п.1 ст. 220 НК РФ, может быть предоставлен только в отношении одного объекта недвижимого имущества», - цитирует п. 8 той же статьи Налогового кодекса Вадим Глебов, юрист компании MAYFAIR Properties.

 

Во-вторых, установлены ограничения по размерам. «Данный вычет предоставляется в размере не более 3 млн руб.», - говорит Елена Серова, директор департамента аудита и бухгалтерского сопровождения юридической фирмы «КЛИФФ». Напомним, что при прежних правилах такого ограничения не было вовсе – налогоплательщик был вправе вывести из-под налогообложения всю сумму уплаченных процентов. Так что налицо явное ужесточение правил. Некоторым утешением тут может служить тот факт, что закон снова оказался без обратной силы: по кредитным договорам, заключенным в 2013-м и предшествующие годы, можно возвращать налоги за проценты без ограничений.

 

По поводу данного вычета автор позволит себе пару замечаний – не относящихся к новациям наступившего года. Плательщику необходимо получить документы, подтверждающие, как именно распределялись ваши платежи - какая часть платежа идет на проценты, какая - на «тело» кредита. Нужно это для того, чтобы показать в ФНС, что платится именно за проценты - дабы рассчитать вычет номер два. «В банке можно получить справку, выписку по счету, либо иной документ, отражающий начисленные проценты и уплаченные суммы, с разбивкой назначения платежа, - подтверждает Вадим Глебов (MAYFAIR Properties). – Банк не вправе отказать в выдаче такого документа».

 

Второй момент: изучаемая нами льгота касается только целевых кредитов на приобретение недвижимости – соответствующее назначение должно быть указано в кредитном договоре. Если вы берете какой-то другой кредит (например, потребительский) – то никаких налоговых послаблений за него вам не полагается. Даже если деньги были истрачены на приобретение новой квартиры.

 

«Многостаночникам» на радость

Новация, которая наверняка порадует людей, трудящихся на нескольких работах: получение вычетов теперь возможно с нескольких источников доходов. По прежним правилам совместители должны были выбрать, на каком своем рабочем месте (только одном!) они хотят получить вычет. Теперь возможно у нескольких сразу – соответствующее положение внесено в п. 8 ст. 220 НК РФ. «Будут учтены все ваши налогооблагаемые доходы у всех работодателей, - комментирует Светлана Куркова (CENTURY 21 Rent&Sale). – Это очень удобно, и мотивирует работников выбирать «белую» заработную плату».

 

Подарок работающим пенсионерам

Эта новация требует небольшого разъяснения. По действовавшим прежде правилам пенсионеры могли перенести вычет на три предыдущих года – предполагалось, что до выхода на пенсию у них были более высокие доходы. Но касалась эта возможность только неработающих пенсионеров – те, кто продолжал трудиться, были ее лишены. Получить вычет оказывалось возможным только с сегодняшней зарплаты – а, как известно, многие люди, оформляя пенсию, если и продолжают работать, то делают это в более щадящем режиме. Вместе с занятостью уменьшаются и доходы.

 

С 1 января эта несправедливость была исправлена: право перенести вычет на прошлые годы получили все пенсионеры.

 

Позаботились и о детях

Последняя из изучаемых нами новаций касается случаев, когда жилье покупается в пользу несовершеннолетнего. Тут «нестыковочка»: в правоустанавливающих документах фигурирует один человек (ребенок), а за налоговым вычетом обращается другой (родитель, в том числе приемный, или опекун).

 

«Теперь закон четко регламентирует право на получение имущественных налоговых вычетов родителей, а также усыновителей, приемных родителей, опекунов и попечителей, приобретающих имущество в собственность своих детей или подопечных в возрасте до 18 лет, - говорит адвокат Олег Сухов. – Их размеры – все те же: по фактически проведенным расходам (но не более 2 млн руб.) на приобретение и не более 3 млн руб. по процентам по ипотечному кредиту».

 

Правда, как отметили наши консультанты, здесь НК был просто приведен в соответствие с уже существующей практикой: и раньше родители (а также приемные родители, опекуны и т.п.) получали в подобных случаях вычет. Основанием для этого служили постановления Конституционного суда от 13.03.2008 № 5-П и от 01.03.2012 № 6-П. Но все равно приятно, что теперь данные нормы прямо закреплены в законе.

 

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

В целом поправки в Налоговый кодекс можно охарактеризовать одним словом: послабления. Подавляющее большинство новаций прямо улучшают положение налогоплательщиков. Некоторым диссонансом тут выглядит лишь ограничение в 3 млн руб. по выплачиваемым процентам. Но, как показывает практика, более чем 90% заемщиков укладываются в эти рамки – так что ситуация и в этом смысле тоже не становится хуже.

 

Источник: http://www.metrinfo.ru