Что нужно знать про перепланировку в новостройках

Покупаю квартиру в монолитно-кирпичной новостройке, мы часто не задумываемся, что в себе несет понятие «свободная планировка». Однако ограничения на планировку действуют не только на вторичном рынке. В итоге большое количество новостроек переходит во вторичный фонд с неузаконенной перепланировкой. Как же совершить сделку с жильем, в котором перепланировка не согласованна?

Что такое свободная планировка

Под «свободной планировкой» понимается минимальное количество капитальных (несущих) стен и отсутствие внутренних перегородок. Но это только понятие, которое юридически не существует. Обычно в квартирах, которые реализуются как со свободной планировкой, в проекте планировка все же существует. Эта информация есть в информационных буклетах жилого комплекса. По словам директора одной из фирм-застройщиков, «в этом типе планировок учтены звукоизоляционные, теплотехнические и инсоляционные характеристики жилья». Если владелец квартиры обустраивает помещение по существующему плану, никаких дополнительных согласований не требуется.

Следует отметить, что приведенный в рекламных буклетах план является условным. Единственным документом, утверждающим планировку квартиры, является план БТИ (Бюро технической инвентаризации). Как правило, это планы одинаковы, но могут встречаться расхождения.  В практике риэлторов был случай, когда в квартире с отделкой от застройщика, в плане БТИ санузел был перепутан с «темной комнатой». На каком этапе произошла ошибка, история умалчивает. Не то строители перепутали при ремонте, не то проектант, готовивший план БТИ для продажи недвижимости.

Если владелец квартиры в новом фонде хочет спланировать ее на свое усмотрение, новую планировку придется согласовывать. Необходимо пригласить дизайнера, который сделает новый проект планировки, с которым необходимо обратиться в эксплуатирующую компанию и в жилинспекцию по месту нахождения дома. В обязанности девелопера не входит индивидуальное сопровождение при перепланировке квартиры в новостройке.

Для новостроек и квартир во вторичном фонде одинаковые ограничения: нельзя нарушать несущие конструкции, в каждой комнате должно быть окно, мокрые зоны не должны находиться над жилыми комнатами живущих снизу соседей и т.п.

Неузаконенная перепланировка не является преградой к сделке купли-продажи. Новый владелец должен либо в течении шести месяцев оформить перепланировку документально, либо привести помещение в исходно запланированный вид.

Во многих случаях квартиры с неузаконенной перепланировкой продаются по более низкой стоимости, какого-то конкретного размера скидки на рынке не существует. Если же перепланировка выполнена достаточно удачно, то стоимость квартиры может наоборот вырасти, выделив объект из общей массы предложения.