Ипотечная квартира в наследство - стоит ли выплачивать чужие долги?

Получить наследство и жить припеваючи - это несколько наивное представление об участи «счастливчиков», которым сваливается счастье в виде имущества и денег почивших родственников. Иногда почившие оставляют наследникам одни проблемы – например, долги. Впрочем, бывает, что эти долги не слишком обременительны, а если рассчитаться с кредитором, то можно стать хозяином квартиры.

Наследство с обременением
Еще одна проблема, с которой может столкнуться наследник недвижимости – долгинаследодателя по ипотечному кредиту: сегодня ипотека стала уже привычным механизмомприобретения жилья и, естественно, возможны случаи, когда заемщик не успел расплатиться по займу либо, например, узнав о своей тяжелой болезни, сознательно не вносил очередные взносы.

В подобных случаях расплачиваться по кредиту предстоит наследникам: «В соответствии с п. 1 ст. 1175 ГК РФ наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего имущества. То есть если гражданин принял наследство, происходит смена лиц в обязательстве и он становится заемщиком», - рассказываетЕвгения Таубкина, генеральный директор «НБИК». «Согласно статье 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 лицо, которое приобрело заложенное подоговору об ипотеке имущество в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Если таких лиц несколько, то эти обязанности переходят в долевом эквиваленте», - добавляет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Таким образом, если наследодатель не платил по кредиту и у него накопилась задолженность, покрывать ее придется наследникам.

Правда, здесь может помочь страховая компания, ведь заключая ипотечный договор, большинство заемщиков страхуют свою жизнь и трудоспособность. Если наследодатель от такого договора не отказывался, то задолженность по кредиту, скорее всего, погасит страховщик, а наследники получат квартиру без всяких обременений. «Хотя бывают случаи, что выплаченной страховой суммы для погашения ипотеки не хватает, - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»), - либо страховая компания отказывает в выплате». Такое происходит, если случай смерти наследодателя не будет признан страховым: «Например, если смерть наступила в результате самоубийства или при ДТП, совершенном застрахованным лицом в состоянии опьянения. Перечень нестраховых случаев указывается в договоре страхования», - рассказывает Максим Крылов, юрист биржи недвижимости «АгентОН». В таких ситуациях расплачиваться по кредиту будет опять же наследник.

Юристы и специалисты рынка недвижимости уверены, что лучше не медлить и как можно скорее уведомить банк о смерти заемщика, ну и морально готовиться к погашению долга, так как скрыться от кредиторов все равно не получится: «В соответствии с пунктом 3 статьи 1175 Гражданского кодекса кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования к наследникам не только в течение срока, предусмотренного для принятия наследства (т. е. 6 месяцев), а в пределах срока исковой давности, который считается равным трем годам с даты, когда было нарушено право кредитора, например, с даты, когда ему перестали выплачивать проценты или тело кредита», - рассказывает Олег Кузнецов, управляющий партнер юридической фирмы «Альянс Тесситоре, Кузнецов и Петрова» (ЗАО «АТКП»).

Очевидно, что за три года банк наверняка разберется в ситуации. Кроме того, на все невыплаченные взносы он начислит пени за просрочку, и в результате платить придется еще больше. «Причем в такой ситуации требования кредиторов могут удовлетворяться уже не только за счет унаследованного имущества, но и за счет остального имущества наследника», - отмечает Олег Кузнецов. Так что с банками лучше не шутить. Вообще погашать кредит надо даже до получения свидетельства о праве на наследство, так как если платежи будут приостановлены, то банк может применить штрафные санкции. И кстати, даже если кредит может покрыть страховка, происходит это не сразу: страховая компания должна рассмотреть дело, принять соответствующее решение, оформить документы и т.д., и на этот период наследник тоже не освобождается от платежей, во всяком случае автоматически: «Он должен написать в банк заявление с просьбой отсрочить выплаты по кредиту до получения страховой выплаты», - говорит Максим Крылов (биржа недвижимости «АгентОН»).

Если же страховки нет, а кредит с существующими условиями для наследника непосилен, то нужно вступить в переговоры с банком и попытаться изменить условия договора, например, попросить отсрочку по уплате кредита или увеличить срок, там самым уменьшив ежемесячный платеж. «А если предложения банка не устроят, то можно попробовать перекредитоваться в другом кредитном учреждении, - советует Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Кроме того, можно сдать ипотечную квартиру в аренду и гасить кредит за счет арендных платежей». Но когда ни одно из этих решений не подходит, остается лишь продать заложенное имущество, с вырученной суммы погасить ипотечный кредит, а в наследство получить остаток.

Правда, не всегда банк идет на переговоры и уступки, ведь в случае смерти должника и принятия наследства меняется заемщик и вносятся соответствующие поправки в договор. «И долг на наследника переносится только в том случае, когда его платежеспособность устраивает банк», - отмечает Юрий Шаранов, генеральный директор «ГЦН-Групп». А если наследник неплатежеспособен, то кредитор может потребовать через суд досрочного расторжения кредитного договора и инициировать продажу недвижимости, даже если наследник этого не желает.

Стоит еще отметить, что наличие ипотечного договора не всегда очевидно, так что наследник может вступить в свои права, счастливо жить в своей квартире, а потом столкнуться со службой безопасности банка. К тому же наследуемая недвижимость может быть залогом по потребительскому кредиту или кредиту на приобретение жилья под залог имеющейся недвижимости, и дабы не потерять квартиру или дом, наследнику придется погашать и такие займы. «Более того, с учетом развитости современного кредитования (потребительских кредитов, разного рода целевых кредитов, товаров в рассрочку и т. п.) не стоит исключать, что помимо ипотечного долга у наследодателя будут и другие обязательства», - замечает Олег Кузнецов (ЗАО «АТКП»). И по ним тоже придется платить, так как, вступая в наследство, наследник принимает на себя все имущество и долги наследодателя, либо нужно будет продать полученное наследство, закрыть кредиты и довольствоваться оставшейся суммой.

Кроме того, кредиты – не единственное обременение, которое может достаться наследнику с квартирой. «На наследника по завещанию завещатель может возложить обязанность предоставить третьему лицу (например, супругу или другому родственнику наследодателя. – От ред.) право пользования этим помещением или его определенной частью, т.е. оформить завещательный отказ», - рассказывает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». В таком случае придется делить жилплощадь с соседом.

Продажа наследства
Сложности у наследников могут быть и с продажей наследуемой недвижимости. Прежде всего, недавно приобретенное наследство часто настораживает покупателей, они (или их риелторы) опасаются появления новых наследников или оспаривания завещания, что чревато судом и возвращением сделки в первоначальное состояние. «Поэтому, продавая так называемое «свежее наследство», продавцам часто приходится уступать в цене, понимая, что при прочих равных покупатель предпочтет квартиру с другими документами», - утверждает Марина Быкова, директор отделения «На Черемушках» «Московского Инвестиционного Агентства Недвижимости». «Более того, на мой взгляд, квартира, которая приобретена по наследству, должна продаваться с небольшим дисконтом. Скидку можно не делать, только если квартира является эксклюзивной. И можно сделать скидку поменьше, когда квартира реализуется после истечения срока давности», - считает Юрий Шаранов («ГЦН-Групп»). Впрочем, многие специалисты рынка недвижимости, считают, что наследство – это все-таки не главный повод для снижения цены, и, если квартира ликвидна, ее обычно удается продать по рыночной стоимости.

«Однако при продаже квартиры, полученной в порядке наследования и находившейся в собственности наследника менее трех лет, возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ)», - сообщает Максим Крылов (биржа недвижимости «АгентОН»). В соответствии со статьей 208 (пункт 1 подпункт 5) Налогового кодекса РФ его ставка составляет 13%. Правда, может быть использован имущественный налоговый вычет, который равен миллиону рублей, т.е. 13% придется заплатить с суммы, превышающей миллион.

Конечно, распространена практика занижения стоимости недвижимости в договоре купли-продажи до 1 млн или 990 тыс. руб., но покупатели все реже соглашаются на такие условия (для них это риск), и, как правило, только при существенном дисконте, да и налоговые органы стараются отслеживать подобные сделки. Так что специалисты рекомендуют не прибегать к обману.

Наследовать или нет?
Московская, да и подмосковная недвижимость – приобретение очень ценное, поэтому, даже несмотря на все сложности и затраты, которые таит в себе наследство, игра, как говорится, стоит свеч. Но все же не всегда, например, ипотечный кредит и расходы на долгую судебную тяжбу могут свести на нет все наследство, в подобных случаях от него, возможно, лучше отказаться. А чтобы принять правильное решение, Марина Быкова («Московское Инвестиционное Агентство Недвижимости») советует сначала определить рыночную стоимость недвижимости и других наследуемых активов, выяснить, не находится ли жилье в залоге у банка, не покупалось ли оно в ипотеку, а если это так, то необходимо узнать остаток долга, схему и сроки его погашения.

Также важно оценить вероятность судебных тяжб: может ли быть оспорено завещание (если имущество наследуется по завещанию), нет ли у наследодателя родственников, которым нужно выделить обязательную долю в наследстве, и т.п. А если есть еще и другие наследники, то нужно договориться с ними о дальнейшей судьбе недвижимости – важно, чтобы все наследники были солидарны.

Также надо помнить, что, приняв наследство, уже нельзя от него отказаться, т.е. придется нести все соответствующие расходы и платить по обязательствам наследодателя. «А отказ оформляется на все наследство в целом. Нельзя отказаться от части наследства, например, только от кредита или ипотечной квартиры, отказываются от всего недвижимого и движимого имущества», - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»)

Резюме журнала www.metrinfo.ru 
Недвижимость, полученная в наследство, всегда считалась удачей, однако многие наследники забывают или не знают, что наследство – это зачастую не только имущество, но и долги, а чтобы вступить в свои права, придется понести определенные затраты, да и наследственные споры, съедающие кучу времени, денег и нервов, далеко не редкость. Поэтому, прежде чем вступать в наследство, нужно все хорошенько взвесить, просчитать доходы и будущие расходы, определить возможные риски и пути их снижения и наследовать осознанно, понимая что к чему. А если очевидно, что долги наследодателя больше его активов либо наследство чревато судебными тяжбами, которые, с огромной долей вероятности, решатся в пользу истцов (других наследников), то разумнее от него отказаться.

Источник: Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru
Читать полностью:http://www.metrinfo.ru/articles/108175.html