Налоговые вопросы при сделках с недвижимостью

Чуть менее известно продолжение, придуманное польским писателем Станиславом Ежи Лецем, – «а знание часто освобождает!». В справедливости этой мысли в очередной раз мы убедились, готовя очередной выпуск наших «Налоговых историй». Уж на что, казалось бы, закон должен быть четким и однозначным – а постоянно находятся различные варианты и разночтения.

 

«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» с помощью экспертов отвечает на вопросы налогоплательщиков.

 

Квартира по брачному договору

В 2008 году, когда я состояла в браке, мы с мужем приобрели квартиру. Осенью 2011 году заключили брачный договор, по которому квартира становилась моей собственностью. Еще через два года, в 2013 году, брак распался. Сейчас я хочу квартиру продать.

 

Как, вероятно, уже догадался проницательный читатель, вопрос здесь сводится к пресловутым «трем годам». В соответствии с нормами Налогового кодекса (НК), доход от продажи квартиры, находившейся в собственности более трех лет, полностью освобождается от налогообложения. Если же «стаж владения» меньше, тогда вывести из-под налогов можно лишь 1 млн руб. Итак, с какого момента в данном случае эти три года будут исчислять: с 2008 года (приобретение квартиры супругами), 2011 (брачный договор) или 2013 (развод)?

 

Подавляющее большинство наших экспертов высказались в благоприятном для автора письма смысле. «В силу ст. 33 Семейного кодекса имущество супругов является общей совместной собственностью, - разъясняет Дамир Хакимов, юрист компании «Century 21 Россия». – Брачный договор изменил указанный в законе режим, и имущество стало не общей, а индивидуальной собственностью. При этом собственность (нахождение в собственности) не прерывалась, изменился лишь ее режим».

 

Эксперт уточняет, что похожий вопрос был поставлен перед Управлением ФНС по Москве в 2011 году. Письмом от 8 июня 2011 г. № 20-14/4/055986 был дан следующий ответ: «Срок владения одним из супругов конкретным объектом имущества, полное право распоряжения которым такой супруг получил в результате произведенного раздела общего имущества, нажитого во время брака, исчисляется с даты первоначальной государственной регистрации права собственности на данное имущество».

 

Подтверждает эту точку зрения и адвокат Олег Сухов. «Срок будет исчисляться с момента приобретения квартиры: в данном случае, с 2008 года, - говорит он. – Брачный договор не является сделкой по приобретению имущества».

 

Однако есть один нюанс, на который обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»: «Если после подписания брачного договора супруга получала новое свидетельство о собственности на квартиру, то срок будет отсчитываться от этой даты».

 

Живете за границей? С вас 30%

Проживаю за границей, но гражданство сохранила российское, есть и регистрация в Москве. Имею в Москве квартиру, которую сдаю по договору поручения – за это плачу управляющему. Сейчас квартиру снимает крупная компания для своего сотрудника.

 

Первый интересующий вопрос – какого размера налоги нужно платить? Здесь, как выясняется, определяющим становится не гражданство, а немного другая материя – является ли человек налоговым резидентом. «Как следует из п.2 ст.207 НК, налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев», - говорит Дамир Хакимов («Century 21 Россия»).

 

У правила предусмотрены некоторые исключения (обучение и лечение за границей, работа на морских нефтяных и газовых месторождениях), но в целом оно недвусмысленно: чтобы быть резидентом, надо проводить в России более половины года. Если «проживание за границей», о котором упоминает автор письма, продолжается дольше – статус резидента она теряет. И налоги в этом случае, напоминает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», составят уже не 13, а 30%.

 

Еще один интересующий вопрос: можно ли плату за услуги управляющего вывести из-под налогообложения? Большинство экспертов высказались отрицательно. «В п.1 ст.210 НК сказано: если из дохода налогоплательщика по его распоряжению, по решению суда или иных органов производятся какие-либо удержания, такие удержания не уменьшают налоговую базу», - подтверждает такую точку зрения Дамир Хакимов («Century 21 Россия»).

 

И, наконец, третье. Существует такое приятное для обывателей понятие – «налоговый агент»: когда человек работает по найму, то все хлопоты по взаимоотношениям с ФНС берет на себя работодатель, а работник получает зарплату уже за вычетом налогов. Нельзя ли в данной ситуации превратить в налогового агента компанию, которая снимает квартиру для своего сотрудника? Как выясняется, наше предположение верное. «Абсолютно верно, согласно Налоговому кодексу, налоговым агентом выступает компания, которая снимает жилье для своего сотрудника, - говорит Оксана Мельник, заместитель гендиректора компании «Русский дом недвижимости». – Это их обязанность - оплачивать НДФЛ». «Компания, арендующая квартиру для своего сотрудника, как раз и должна выступать налоговым агентом для собственника, - подтверждает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Это ее обязанность по законодательству».

 

Выгода по процентам

В 2007 году я проживал в одном из провинциальных городов. Взял ипотеку в иностранной валюте (по ставке менее 9% годовых), купил на нее квартиру в Москве. Переехал. Недавно выяснилось, что налоговая инспекция моего родного города посчитала, что, взяв ипотеку на таких условиях, я получил «экономию на процентах». И еще тогда выставила мне претензии. Поскольку претензии до меня не добирались (извещения приходили по старому адресу), за истекшие годы образовалась крупная недоимка.

 

Прежде всего, разберемся с понятием «экономия на процентах». «Особенности определения налоговой базы при получении доходов в виде материальной выгоды устанавливаются статьей 212 НК РФ, - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Подобные доходы возникают, если в соответствии с кредитным договором проценты уплачиваются по ставке, которая меньше 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ (кредит в рублях) или 9% годовых (кредит в иностранной валюте)». Кредит в валюте с процентами менее 9% годовых – это тот самый случай.

 

А вот дальше мнения наших экспертов разошлись. Мария Литинецкая считает, что автору письма остается только заплатить налог – если только он не имеет еще не реализованного права на получение имущественного вычета.

 

Адвокат Олег Сухов считает иначе. По его словам, согласно абз. 3 пп. 1 ст. 212 НК, материальная выгода от экономии на процентах, если кредит был предназначен для приобретения или строительства жилья, не является доходом налогоплательщика. «Поэтому налогообложению она не подлежит, а требования налоговой инспекции в данном случае неправомерны, - делает вывод эксперт. – Автору вопроса следует ответить на него ответным обоснованным письмом: доходов, связанных с получением материальной выгоды, он не получал, а потому не должен уплачивать никакой налог. Налоговая инспекция может попытаться доказать обратное в суде – но результата не добьется. Кроме того, в данном случае явно истекли сроки исковой давности: 3 года, согласно ст. 113 НК РФ».

 

Сроки дома моего

В 2006 году я купил небольшой домик с участком. Затем, в 2012 году, решил перестроить его, для чего получил разрешение на строительство. Строительство начал, но не закончил (акта ввода в эксплуатацию нет), а сейчас хочу продать.

 

Как видим, снова те самые три года, о которых говорилось в первом вопросе. С какого момента (2006 или 2012 год) их отсчитывать? Эксперты единодушны: с 2006-го! «Гражданский кодекс РФ объекты незавершенного строительства относит также к недвижимому имуществу, - говорит Олег Сухов. – Дом, строительство которого не завершено и тем более не подписан акт ввода в эксплуатацию, является объектом незавершенного строительства».

 

Дом не новый, а старый: он просто находится в стадии реконструкции. «Автор указывает, что он решил его перестроить, а не снести, - подтверждает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – С юридической точки зрения дом существует, поскольку у владельца на руках есть все свидетельства о собственности. Абсолютно неважно, на какой стадии реконструкции он находится в данный конкретный момент».

 

Одним словом, 3-летний срок тут надо исчислять с 2006 года, срок этот давно истек – и, следовательно, при продаже его владелец освобождается от уплаты налогов.

 

«Взаимозачет» по налогам

Продаю квартиру, которой владела менее трех лет. Стоимость – 3 млн руб., т.е. налогов мне придется заплатить 260 тыс. (13% от суммы, превышающей 1 млн, т.е. 2 млн). Одновременно с этим покупаю новую квартиру и хочу получить налоговый вычет, который составляет те же 260 тыс. руб. В налоговой инспекции сказали, 260 тыс. руб. с меня они возьмут сразу, а возвращать мне станут постепенно.

 

Автора письма интересует: если сумма, которую она должна бюджету, равна сумме, которую ей должны вернуть – нельзя ли тут устроить «взаимозачет»? «Позиция ФНС абсолютно правомерна: уплата налогов – это обязанность гражданина, которая возникает сразу же после продажи квартиры, - отмечает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – А возможность получения налогового вычета – это право, которое еще необходимо реализовать, то есть подтвердить фактические доходы, предоставить справки в налоговую и т.д. Это совершенно не связанные друг с другом вещи».

 

«Взаимозачет налогов недопустим, - подтверждает адвокат Олег Сухов. – А возврат денег покупателю (в рамках имущественного налогового вычета) может производиться двумя способами:

- поступление денег на счет покупателя в банке;

- получение денег на работе, где у работника просто не высчитывают подоходный налог».

 

Докажи, что ты внук!

Бабушка подарила внуку квартиру. Как близкий родственник внук не должен платить налоги, а вот если бы он был посторонним человеком – платить пришлось бы…

 

Близкое родство дарителя и одаряемого действительно освобождает последнего от налогов. Однако нужно ли как-то подтверждать его.

 

Особое мнение тут обнаружилось у адвоката Олега Сухова. Он ссылается к п. 4 ст. 85 НК: согласно ей, нотариусы, удостоверяющие договоры дарения, должны в пятидневный срок сообщать о них в налоговые органы. «При этом информация об удостоверении договоров дарения должна содержать сведения о степени родства между дарителем и одаряемым, - обращает внимание эксперт. – Таким образом, налоговый орган осведомлен о факте родства дарителя и одаряемого еще до того, как право собственности одаряемого будет зарегистрировано в Росреестре».

 

Остальные эксперты считают, что лучше подстраховаться. «Нужны документы, подтверждающие факт родства, – говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. - В данном случае необходимо свидетельство о рождении родителя».

 

«Родство надо доказывать, - соглашается Ирина Шугурова («МИЭЛЬ»). – Для этого нужно предоставить свидетельство о рождении того родителя ребенка, чья мама (бабушка ребенка) подарила квартиру, свидетельство о браке, если менялась фамилия мамы ребенка, и свидетельство о рождении ребенка. Через цепочку этих документов можно подтвердить, что это бабушка и внук».

 

Источник: http://www.metrinfo.ru