Налоги ударят по частным инвестициям в недвижимость?

16 апреля 2014

Будущий налог на недвижимость станет выше нынешних имущественных налогов в шесть раз. И власти еще до появления нового налога начинают изобретать карательные меры для потенциальных неплательщиков.

Президент РФ Владимир Путин подписал ФЗ № 52, вносящий ряд поправок в Налоговый кодекс РФ. Согласно этому закону обязанность платить налоги не снимается с собственников жилья, не получивших уведомления из налоговой инспекции. Частные же инвесторы будут вынуждены делиться прибылью с государством.

Смена приоритетов

По словам министра финансов Антона Силуанова, законопроект о налогообложении недвижимого имущества исходя не из инвентаризационной, а из кадастровой стоимости будет внесен в Госдуму до начала лета.

Напомним: данный налог должен объединить ныне взимаемые с граждан земельный налог и налог на имущество. И ранее предполагалось ввести новый налог в ряде регионов с 1 января 2014 года. Но этим планам было не суждено сбыться по ряду причин. В частности, разработчики законопроекта никак не могут определиться в вопросе, каким категориям населения полагается льготное налогообложение. Ведь еще пару лет назад планировалось, что налог на недвижимость будет аналогом налога на роскошь, то есть станет начисляться только на относительно дорогое жилье. Однако российская экономика впала в стагнацию. Теперь бюджетный дефицит подталкивает законодателей превратить ожидаемый налог в реальный инструмент пополнения казны (см. табл. 1). Сейчас введение единого налога на недвижимость намечено на 1 января 2015 года.

Согласно последним озвученным представителями Минфина планам, на недвижимость дешевле 300 млн руб. ставка налога составит 0,1%, на все, что дороже, –0,5-1,5%. В Минфине считают, что после введения налога на недвижимость поступления в местные бюджеты возрастут в шесть раз. При этом в Росреестре заверяют, что работы по определению кадастровой стоимости завершились в субъектах РФ к концу 2012 года. Их результаты уже утверждены в подавляющем большинстве регионов.

Новую версию законопроекта еще никто ни видел, но законодатели уже соревнуются в изобретении механизмов, которые усложнят гражданам уклонение от налога.

Имущественная амнистия

Президент РФ Владимир Путин 2 апреля подписал Федеральный закон № 52 «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ». Согласно этому закону с 1 января 2015 года собственники недвижимости (и транспорта) будут обязаны платить имущественные налоги, даже если не получили на эти объекты ежегодное налоговое уведомление. Это значит, что уже по итогам нынешнего года все собственники будут обязаны сами информировать налоговые органы о наличии такого имущества. Срок уведомления налоговиков – до 31 декабря года, следующего за годом приобретения (возникновения) объекта налогообложения.

Со своей стороны государство готово на дополнительные поблажки гражданам, по собственной инициативе сообщившим о не учтенном налоговиками имуществе. Так, при добровольном признании неучтенного имущества задолженность за три последних года будет аннулирована, а начисление налога начнется с периода, в котором сведения поступили в налоговую службу.

А вот граждан, скрывающих эту информацию, ждет штраф в размере 20% от суммы неуплаченного налога по каждой квартире-невидимке. Далее, с 1 января 2017 года, в дополнение к штрафу вводится пеня за каждый календарный день просрочки.

В СМИ уже прозвучало, что новый подход увеличит собираемость налогов на 6-7%.

Кроме того, принятые поправки к Налоговому кодексу обязывают банки информировать налоговые органы об открытии вкладов (депозитов), предоставлять в ФНС сведения о счетах клиентов и оборотах по ним. Также эти законодательные изменения позволяют арестовывать вклады физлиц для сбора недоимок.

В общем, банковская тайна в отношениях налогоплательщика и налоговика отменена.

Отделаются легким испугом?

Отметим, что ФЗ № 52 появился в период так называемого инвестиционного бума – ажиотажного всплеска покупок физлицами недвижимости с целью обезопасить накопления от инфляции. «В условиях макроэкономической нестабильности и девальвации курса рубля недвижимость стала популярным объектом для инвестиций», – констатируют аналитики АИЖК.

Сейчас ажиотаж пошел на убыль, но ожидается, что на отдельные объекты повышенный спрос сохранится до лета.

Конечно, изменение налогового законодательства не скажется на объеме сделок, когда квартиры покупаются для себя, для улучшения жилищных условий. Но граждан, вкладывающих в недвижимость, чтобы уберечь и приумножить свои накопления, новый закон не может не насторожить.

Впрочем, на первый взгляд, новый закон не несет угроз рынку частных инвестиций в недвижимость. «Это прежде всего попытка двигаться в сторону большей прозрачности рынка, а также способ повышения налоговой дисциплины населения», – полагает региональный управляющий «БКС Премьер» Никита Демидов.

«Не думаю, что данные поправки могут оказать значительное влияние на интерес инвесторов к жилой недвижимости, так как неполучение налоговых уведомлений является частным случаем и недоработкой надзорных органов», – замечает аналитик «Инвесткафе» Роман Гринченко.

А аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин резюмирует, что для рынка жилой недвижимости подобное изменение законодательных норм, учитывая сравнительно невысокие налоговые издержки, выступает в целом нейтральным фактором. К значительному росту затрат для добросовестных собственников такие требования не приведут и на спекулятивный спрос тоже заметно не повлияют.

То, что тебя касается

Определенный пересмотр приоритетов в связи с новыми правилами налогообложения частных инвесторов все-таки ожидает.

Так, нововведение будет способствовать давно задуманному государством выводу рынка аренды из тени. Ведь гражданин, имеющий вторую квартиру и сообщивший об этом в налоговую инспекцию, впоследствии не рискнет утаивать налоги от сдачи этой квартиры.

Сегодня покупка жилья с целью последующей сдачи окупается в среднем за 13-14 лет. И необходимость платить налоги ударит по популярности такого инвестирования, так как продлит срок окупаемости (см. табл. 2).

Определенные трансформации ждут и инвестирование с последующей продажей (см. табл. 3). Как уточняют эксперты Knight Frank Research, в обсуждаемую редакцию закона о налоге на недвижимость включено положение о том, что облагаться налогом будут не только сданные в эксплуатацию, зарегистрированные объекты, но и объекты незавершенного капитального жилого строительства, причем по ставке, приравненной к жилым помещениям (0,1%). В настоящее время недостроенная недвижимость не является объектом налогообложения.

Правда, подсказывают эксперты «НДВ-Недвижимости», после покупки квартиры по ДДУ до оформления права собственности покупатель с юридической точки зрения недвижимостью еще не владеет. Кстати, на этот же период он освобожден от текущих коммунальных платежей и других платежей по содержанию квартиры.

Таким образом, констатируют в «НДВ-Недвижимости», следует ожидать роста доли россиян, которые будут перепродавать квартиры до того момента, как возникает обязанность по уплате налога.

Кроме того, отмечает Максим Клягин, избыточное давление штрафных санкций вместо легализации может создавать предпосылки для роста теневых сделок. Ведь по закону бремя ответственности перекладывается с должностных лиц на собственников. Иначе говоря, с налоговиков косвенно снимается ответственность за плохой учет. Не все сотрудники продолжат в таких условиях работать с полной отдачей.

Перед выбором

Среди всех присутствующих сегодня на рынке инструментов частного инвестирования конкуренцию вложениям в недвижимость составляют только валютные и рублевые депозиты.

По рублевым депозитам сейчас можно найти предложение со ставкой в 10% годовых. При этом в случае отзыва лицензии у банка Агентство по страхованию вкладов возместит вкладчику не только вклад, но и набежавшие проценты, если сумма останется в пределах 700 тыс. руб. А сама процедура размещения денег в банке занимает 15 минут.

Доходность сделок с валютой слабо предсказуема, но понятно, что рубль будет падать ближайшие годы. «За пять кварталов с начала 2013 года до 1 апреля 2014 года рост единицы бивалютной корзины составил 20%. По евро результаты еще более впечатляющие. За 2013 год рост евро по отношению к рублю составил 13%, а за пять кварталов – 23%», – отмечает начальник аналитического отдела ИК «Церих Кэпитал Менеджмент» Николай Подлевских.

И даже Минэкономразвития РФ дает «осторожный» прогноз, что по итогам 2014 года доллар будет стоить около 36,3 руб., а по итогам 2015 года – 38,4 руб. В реальности курс рубля может оказаться заметно выше. Банки же берут евро и доллары на депозиты со ставкой 6,5-7% годовых.

Проще говоря, на рублевых счетах номинально (без учета инфляции) накопления россиянина за два года вырастут на 20%, а на валютных – минимум на 15%.

Когда же специалисты говорят о доходности недвижимости, то чаще всего называют прирост 30% за два года (средний срок строительства многоэтажки). Но такое вложение и прежде было сопряжено с серьезными трудозатратами по изучению рынка и рисками. То есть, скорее всего, инвестора будет ожидать более низкая доходность. Прибыль сопоставима с доходом от хранения сбережений на банковском счету.

А поправки в НК, как говорилось выше, усложняют саму процедуру инвестирования в недвижимость. И очередное усложнение процесса вполне может оказаться той соломинкой, что сломала спину верблюда. Граждане предпочтут нести деньги не застройщикам, а в банки.

Рисунок 1. Ориентировочные размеры выплат по налогу на недвижимость для типовых объектов Москвы