Таунхаусы в Москве: свой дом в мегаполисе

В линейке предложений жилой недвижимости Москвы таунхаусы занимают небольшую долю. Ограниченный земельный ресурс – серьезное препятствие для застройщиков, готовых работать в данном формате. Основное предложение таунхаусов сосредоточено на вторичном рынке, где можно подобрать объект в комплексах классов элита, бизнес и эконом.

Исторически сложилось, что таунхаусы – это городские дома. Они известны в Европе еще с XIX века. Формат таунхаусов позволял владельцам такого дома экономить на земле, на себестоимости строительства, на обслуживании и безопасности. Как рассказал «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Сергей Мигунов руководитель управления маркетинга и развития ГК «КОНТИ», в Москве такой формат появился в середине 90-х годов прошлого тысячелетия – это поселки «Сетунь», «Покровские холмы» и др. Первые таунхаусы пользовались большей популярностью у топ-менеджеров западных компаний, чем у москвичей.

Но и сейчас доля таунхаусов по сравнению с многоэтажными домами в столице мизерная. По данным компании «НДВ-Недвижимость», она не превышает 1% в общем числе проектов. Как напомнила Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимостикомпании «НДВ-Недвижимость», таунхаусы – это малоэтажные дома с многоуровневыми квартирами, каждая из которых, как правило, имеет отдельный вход. И это единственнаяжилая недвижимость, которая позволяет семье жить фактически в индивидуальном доме в границах Москвы.

В границах старой Москвы (без недавно присоединенных территорий) занимать обширные территории небольшими домами считалось непозволительной роскошью, поэтому бОльшая часть проектов реализована на периферии города или в районах за МКАД. «На территории Новой Москвы количество строящихся таунхаусов гораздо больше и составляет около 22%», - уточняет эксперт. Но в рамках статьи мы решили проанализировать данный формат недвижимости в границах старой Москвы, потому что многие проекты, включающие таунхаусы на присоединенных территориях, возводились в рамках загородных коттеджных поселков, характеристики которых и цены отличаются от городских.

Зоны локации
Поселки с таунхаусами в границах Москвы строились преимущественно вблизи зон рекреации: водных объектов, лесопарков. Они расположены в Серебряном Бору, вблизи лесопарка «Покровское-Глебово», Химкинского водохранилища, Тимирязевского парка, Волынского леса и т.д.

Активно в последнее время таунхаусами эконом- и комфорткласса застраивались территории московских районов за пределами МКАД (Куркино, Бутово, Солнцево, пос. Северный). Кроме этого, комплексы с таунхаусами располагаются в пределах МКАД в Москве в районах ЗАО, СЗАО, САО и ЮЗАО. По данным Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, вице-президента Российского союза инженеров (РСИ), в Москве представлены как комплексы, в состав которых входят только таунхаусы, так и мультиформатные ЖК, где таунхаусы сочетаются с другими форматами недвижимости. Чаще всего таунхаусы в городе сочетаются с квартирами/апартаментами. «А список поселков/жилых комплексов с таунхаусами в Москве состоит из 21 объекта», - уточняет эксперт.

Елена Родина, руководитель департамента загородной недвижимости Chesterton, успешными проектами считает Silver Place в Серебряном Бору, «Сосновку» на Осенней улице в Крылатском, «Покровское-Глебово» на Береговой улице. «Эти поселки расположены в чудесных с точки зрения экологии местах, - объясняет эксперт, - с прекрасными природными характеристиками и вместе с тем – это черта города, удобная транспортная доступность, возможность пользоваться всей инфраструктурой, общественным транспортом».

«Еще совсем недавно, в 2008-2009 годах, объем предложения таунхаусов на территории Москвы был значительно больше, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», - но основная масса проектов была реализована, сейчас продаются остатки. Темпы продаж на уровне 3-4 таунхаусов в месяц».

Оптимальный выбор для семьи
Однако спрос на таунхаусы в российской столице ограничен. Большинство покупателей, планирующих покупку недвижимости, на весы ставят две характеристики – это цена и территориальное расположение. А как раз эти показатели - не самые сильные стороны московских таунхаусов. Ограниченное предложение в центре Москвы в проектах «Палаты Муравьевых» и «Три тополя» - это элитный рынок с заоблачными ценами. Высокие цены характерны и для поселков, построенных вблизи рекреационных зон, – «Покровский берег», «Покровские холмы», «Сосновка» и др. Более бюджетные варианты располагаются или в периферийных районах, или вообще за МКАД («Потапово», «Рождествено», мкр. Куркино), и добираться оттуда в Москву не совсем удобно. Еще одна причина – площади самих секций. Таунхаус состоит из двух-трех уровней, включающих гараж, или без него. «Большинство проектов было запущено еще до кризиса, для них характерны огромные площади, - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). - Тогда,  как сейчас, наиболее востребованы небольшие таунхаусы – до 250 кв. м. Практика продаж показывает, что в первую очередь уходят таунхаусы площадью 200-250 кв. м, а 300-метровые фактически не продаются».

И получается, что вне зависимости от расположения таунхаус обходится практически в два раза дороже, чем обычная городская многокомнатная квартира. Цену увеличивает и драгоценная столичная земля. В большинстве проектов владелец таунхауса получает 2-4 сотки, но бывают и более просторные участки.

Еще покупатели расстраиваются из-за того, что много площадей «съедают» технические, вспомогательные помещения (например, котельная или тот же гараж), лестницы и площадки перед ними, добавляет Денис Бобков, руководитель аналитического отдела компанииEst-a-Tet.
Основные покупатели столичных таунхаусов – это люди обеспеченные, они, как правило, выбирают предложения в центре города или вблизи рекреационных зон. Еще одна категория покупателей - также семьи с достатком и практически всегда с малолетними детьми. Их привлекают проекты в периферийных районах и за МКАД, где много зелени, хорошая обеспеченность детской инфраструктурой и цены ощутимо ниже. Ирина Кирсанова, заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест»,подтвердила, что основной спрос приходится на районы за МКАД, где таунхаус гарантирует еще и загородную жизнь, а не только большую площадь. При этом цена предложений гораздо ниже.

Основной объем проектов с таунхаусами, построенными в Москве, предлагается на продажу, говорит Константин Ковалев (Blackwood), однако часть из них - это «Покровские холмы» и «Сетунь» - были специально возведены для аренды.

Большая часть предложений сосредоточена на вторичном рынке, так как подобные проекты были реализованы 10-15 лет назад. По оценке Алексея Иванова, руководителя проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс», в границах Москвы доля вторичного предложения таунхаусов не превышает 1% от всего объема вторичного рынка. Целиком секция может стоить от 20 млн до нескольких сотен миллионов (есть предложение такого рода в Серебряном Бору). В среднем разброс составляет 25-45 млн рублей. «Из-за очень высокой стоимости земли в черте города и стоимость таунхаусов в городе получается очень высокой», - объясняет Елена Родина (Chesterton). По данным эксперта, таунхаусы, которые расположены в городе ближе к центру, в районах, граничащих с лесопарковыми зонами или водоемами (Silver Place, «Серебряный Бор»; «Сосновка», «Покровское-Глебово», «Годуново» «Золотые Ключи-2), выставляются на рынок по цене от $4 500 000 до $7 000 000, в новых районах Москвы («Марк Твен», Бутово; Куркино, ул. Воротынская) - от 17 000 000 рублей.

Таунхаусы-новостройки
Предложений таунхаусов на первичном рынке немного. Один из проектов, где можно приобрести новостройку, - коттеджный поселок «Потапово». Он расположен в черте Москвы, в Юго-Западном административном округе, на территории муниципального округаЮжное Бутово. Название историческое, его поселок получил по имени старинной деревни Потапово, насчитывающей по летописям более 500 лет. Прямо на территории коттеджного поселка есть пруд, роща, протекает река Чечера. Зона отдыха включает теннисные корты, пирс на реке, детские игровые площадки. В поселке построены таунхаусы разных площадей. Например, в мкр. №5 общая площадь секции таунхауса - 420 кв. м, участок 3 сотки, в мкр. №17 – 500 кв. м, участок 4 сотки. В настоящее время компания Toros Group заканчивает застройку мкр. №36-38 с секциями меньшего метража. Минимальная площадь секции составляет 228 кв. м, участок около 2 соток. Цена предложения по состоянию на 18 декабря -15 млн 87 тыс. рублей. Все коммуникации – газ, вода, канализация - подведены. Готовность таунхаусов составляет 95-100%. Сдача микрорайона намечена на лето 2013 года, но в большинстве секций собственники уже могут делать ремонт.

Ирина Кирсанова (ЗАО «Пересвет-Инвест») обратила внимание на новый проект таунхаусов – «Витамин Парк» (метро «Калужская») - 10 трехэтажных и 4 двухэтажных таунхауса, площадью от 300 до 600 кв. м. Таунхаус площадью 327 кв. м в базе Winner предлагают за 60 млн рублей. «Данные предложения довольно высоки по цене, за счет престижа ЮЗАО, одного из самых дорогостоящих округов столицы», - объясняет эксперт.

В районе Косино-Ухтомский (ул. Третьего Интернационала) начаты продажи экономичных таунхаусов общей площадью всего по 78 кв. м. Дома будут строиться из монолита и кирпича высотой в два этажа. В стоимость входит: отопление с радиаторами, электричество до щитка, пластиковые окна, двухконтурный котел отопления. Лестницы везде монолитные. Строительство ведет ЖСК. Оформление: участие в паевом строительстве. Цена: от 3,5 млн рублей.

Ну а основной приток предложений, по данным Ирины Кирсановой («Пересвет-Инвест»), все-таки идет за счет присоединенных территорий – Новой Москвы. Здесь строится порядка 14 проектов, среди них большинство смешанной застройки (таунхаусы, малоэтажные дома или коттеджи). Например, ЖК «Западная Долина», расположен в 20 км от МКАД. В составе ЖК 700 таунхаусов площадью от 90 до 180 кв. м на участках от 2 до 4 соток, стоимостью 5,4 - 9,6 млн рублей. Поселок таунхаусов Festival в 6,5 км от МКАД на площади 7,8 гектара. Всего в поселке будет построено 487 домовладений, площадью от 93 до 206 кв. м с участками (0,8 - 1,5 сотки). Стоимость - от 6 до 10,5 млн рублей.
Перспективу данного формата недвижимости эксперты также связывают с Новой Москвой - в Москве старой слишком дорого стоит земля, так что даже если такие предложения и будут появляться, вряд ли они будут доступны для рядового покупателя.

Источник: «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru»

Читать полностью:http://www.metrinfo.ru/articles/108304.html

Читать полностью:http://www.metrinfo.ru/articles/108304.html