Налоги на продажу квартиры. Правила меняются?

В числе однозначно выигравших – собственники одной площади. «Данная инициатива положительно скажется на них, - убеждена Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Например, молодая семейная пара покупает квартиру. Через год-два у них рождается ребенок, и появляется возможность улучшить свои жилищные условия путем продажи старой квартиры и покупки новой, с большей площадью. Соответственно, семье не придется ждать трех лет, чтобы избежать выплаты налога. Пара сможет совершить обмен в любой момент. Я думаю, что подобные изменения в системе налогообложения могут привести к увеличению спроса со стороны обычных покупателей, владеющих одной квартирой».

 

Остальное – уже из серии ужесточений. Особенно опрошенные нами обозреватели раскритиковали порог в 5 млн руб. – совершенно очевидно, что для Москвы это никак нельзя назвать рубежом, отделяющим элитную недвижимость от дешевой. В наших краях эта планка должна быть раза в четыре выше…

 

С позволения благосклонных читателей автор выскажет на этот счет собственную точку зрения. Представленный проект – один из многих в череде тех, где финансовая нагрузка перераспределяется в пользу провинции за счет «зажравшихся москвичей». Обратим внимание, что регионы получают право увеличивать срок с трех до 10 лет, изменять коэффициент «налога с вмененного дохода» - но при этом возможности поднимать планку с 5 млн руб. им не дают. Интересно, почему?

 

Еще момент: «Получается, что если вы хотите продать свою квартиру, чтобы на вырученные деньги купить жилье побольше, но при этом владеете еще дачей или, например, долей в родительской квартире, то вы будете обязаны заплатить государству 13%. И налог съест всю доплату, которую вы несколько лет копили на улучшение жилищных условий. Фактически всех, у кого больше одной конуры, записывают в инвесторы-спекулянты», – говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. («Руководитель IRN.RU: отмена налоговых льгот при продаже квартир может дать эффект, обратный желаемому»).

 

Адвокат Олег Сухов соглашается с этим наблюдением, а также обращает внимание еще на ряд деталей. Во-первых, собственниками нескольких объектов недвижимости могут оказаться совсем небогатые люди. «Нередки ситуации, когда гражданин владеет, например, 1/15 доли в двухкомнатной квартире, и при этом получает в наследство 1/3 доли в однокомнатной квартире, - говорит эксперт. – Если одна из этих долей продается, она уже не может быть признана единственным жильем».

 

Во-вторых, доходом признается любая положительная разница в цене при продаже приобретенного ранее имущества. Но если квартира приобреталась пять лет назад по цене, например, 5 млн руб., а сейчас продается за 6 млн – это де-факто никакой не доход, а убытки – поскольку инфляция за пять лет явно превысила 20%. А по логике Минфина, тут владельцу надо еще и 130 тыс. налога заплатить…

 

«Суть предполагаемых изменений – это, как обычно, «закручивание гаек», характерное для всей законотворческой деятельности последнего времени, - подводит итог Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. – Насколько я понял идею – хорошо быть нищим, иметь единственное жилье и дачный домик до 50 кв. м. Можно еще машину «Жигули» с двигателем до 60 «лошадей». А если хочешь чуть-чуть вырваться вперед, заработать – заметьте, заработать, а не украсть – плати, и чем лучше работаешь, тем больше. Где стимул работать?!».

 

Моя родня – мое богатство

Естественно возникающие вопросы – о влиянии новаций на рынок и возможных способах ухода от налога. По некоторым частным инвесторам новые правила ударят – но именно по части. «Мелкие частники, которые могут себе позволить купить для перепродажи только одну квартиру, не пострадают, - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – А вот более крупным спекулянтам, скупающим по несколько квартир, придется платить налог. Соответственно, введение новых правил налогообложения приведет к тому, что рынок недвижимости станет менее привлекательным для инвесторов. Их количество действительно может снизиться, однако не думаю, что изменения будут существенными».

 

Что до «налогового оптимизирования», то самый очевидный вариант налицо – превратиться в собственника единственного жилья. «На отдельную семью приходится не больше 3-4 квартир. Это максимум, - считает Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». – Распределить их между собой довольно просто: у каждого будет по единственному жилью».

 

Здесь, правда, надо не забывать, что варианты обхода закона всегда чреваты. Например, в семье муж и жена имеют по две квартиры. Муж дарит одну из квартир жене – у нее становится в собственности три, а у мужа жилье единственное, он может спокойно продавать. Однако жена тут может сделать «ход конем» - подать на развод и уйти вместе со всем записанным на нее имуществом. Понятно, что подавать в суд и требовать квартиру назад (дескать, дарил фиктивно, чтобы от налогов увернуться) муж в такой ситуации не сможет.

 

Не забудем еще и о том, что в Гражданском кодексе есть понятие «мнимая сделка» - т.е. такая, которая совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (ст. 170 ГК). Если вторая квартира мужа дарится жене, затем через пару месяцев муж продает свою оставшуюся квартиру, а потом еще через месяц жена дарит мужу первую квартиру обратно – такая активность вряд ли останется без внимания. ФНС вполне может подать иск о признании сделок мнимыми – соответственно, на момент продажи собственник владел двумя объектами. Так что и налог он заплатить должен, и штраф причитающийся…

 

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Не стоит забывать, что все сказанное выше относится к проектам – а они превратятся в законы не очень скоро. Не исключено также, что предложенные меры будут как-то изменены, скорректированы. Точно можно сказать только одно – государство явно задалось целью «расщепить» рынок недвижимости, выделить на нем богатых и бедных и по возможности побольше обложить налогами первых. А поскольку богатые – люди по определению сообразительные, умеющие оборонять свои капиталы, шоу предстоит занимательное.