Возвращаемся к панели

 

Задача-максимум, поставленная президентом, - ежегодный ввод не менее 100 млн квадратных метров жилья. Перспектива строительства такого объема более чем реальна. Сегодня мы наблюдаем подобные темпы не только у наших соседей - Китая и Белоруссии, но и в отдельных субъектах РФ, например в Татарстане.

 

Необходимо обеспечить строителям уверенность в загрузке мощностей. У государства огромный объем задач, способных поддержать динамику отрасли, однако для этого необходимо переходить к планированию спроса, прежде всего государственного. Сегодня загрузка подрядчиков не превышает 60%, но девелоперы работают не "на объеме", а на сверхприбыли, так как вынуждены хеджировать риски сбыта.

 

Кроме того, не решены до сих пор окончательно вопросы упорядочения разрешительных процедур, не проработаны вопросы мотивации, прежде всего органов местного самоуправления, на конструктивное взаимодействие с застройщиками. Пока же для большинства мэров стройка в большей мере проблема, чем достижение.

 

Строительство жилья высокого уровня не нуждается, на мой взгляд, в серьезной господдержке, поскольку относится скорее не к решению социальных проблем, а к созданию дорогой недвижимости - предмета премиального потребления или даже роскоши. Сегодня этот сектор самостоятельно переживает серьезные трансформации. Прежде всего это касается пересмотра принципиальной формулировки понятия "элитное жилье". Сегодня это лишь в незначительной мере качество проектного решения объекта, материалов, работ, в гораздо большей степени речь идет о формировании "качества жизни" - синтетического понятия, определяющего весь спектр возможностей жилья - эстетику, инфраструктурную обеспеченность, экологию и, безусловно, позиционирование среди аналогов. Полагаю, что наши застройщики и девелоперы, работающие в этом сегменте, вполне конкурентоспособны. Именно они сегодня заняты наиболее интенсивным поиском эффективных градостроительных решений и технологий, направленных на комплексное формирование жилой среды.

 

Вопрос комплексного развития территорий едва ли не главный вопрос сегодняшнего дня в области жилищного строительства. Безусловно, обременение проектов строительства жилья издержками на социальную и инженерную инфраструктуру контрпродуктивно, так как не относится к сфере ответственности бизнеса, но и бюджетное обеспечение строек такими объектами малореально в необходимом объеме. Полагаю, наиболее приемлемым решением должно стать создание механизма ГЧП в этой сфере по аналогии со строительством дорог. Сейчас такие проекты в режиме пилотных разрабатывает Федеральный центр проектного финансирования ВЭБа, думаю, это наиболее приемлемый путь. Кроме того, необходимо вернуться к принципам формирования доходной базы местных бюджетов через создание адекватных механизмов оценки земли и недвижимости, что позволило бы сформировать рынок ценных бумаг, позволяющий привлечь капитал в эти проекты.

Один из самых ярких трендов строительного рынка этого года - возрождение интереса к панельному домостроению, современному и относительно дешевому. Клеймо устаревшей и неэффективной технологии, закрепившееся за крупнопанельным домостроением, является пережитком. В погоне за унификацией, снижением цены и ростом объемов строительства в СССР были созданы уж совсем кондовые образцы этой технологии. Но технология - это только инструмент, вспомним "Озерные аркады" или комплекс в Монпелье Рикардо Бофилла - это же иллюстрации из учебников архитектуры - и все это крупносборный железобетон!

 

На недавней выставке достижений строительных технологий Баутек в Берлине второе место заняла именно панельная технология компании "Зоммер", разработанная и примененная, кстати, именно на одном из российских предприятий. Это совсем не то, что всплывает сегодня в голове обывателя при слове "панелька". Это современнейшее роботизированное производство, способное в течение нескольких часов начать выпуск любой детали, придуманной архитектором. При этом обеспечивается машиностроительная точность, энергоэффективность, конкурентная цена изделий. Полагаю, что нет плохих технологий, есть их непрофессиональная реализация. А опыт уральских коллег показывает, что для решения наиболее острой задачи - строительства жилья экономического класса - эта технология имеет огромный потенциал.

 

Сегодня местные власти лоббируют вопрос о принятии нормативных актов по обустройству промзон, которые позволили бы приструнить собственников. Полагаю, для начала необходимо восстановить уровень качества градостроительного проектирования, что позволило бы ответственно и экономически, инженерно, юридически обоснованно принимать решения о развитии населенных мест. При наличии документации, соответствующей таким требованиям, решения о реорганизации территорий не будут восприниматься собственниками в штыки. Кроме того, отсутствие эффективной системы имущественного налогообложения не позволяет решать такие споры экономически, как это делается во всех развитых экономиках.

 

В последнее время активно обсуждается вариант отказа от нынешней модели долевого строительства, предлагается заменить ее другой, более прозрачной, уже к 2018 году. Считаю, что отмена "долевки" в существующем виде неизбежна. Несмотря на стимул, данный строительному комплексу при введении этой схемы финансирования, она породила огромный клубок проблем, прежде всего связанных со сложной структурой отношений сторон договора, который, являясь, по сути, инвестиционным, содержит огромный блок "социальных" моментов, приводящих к асимметрии. Думаю, речь должна идти не о простой отмене, а построении более эффективной и ответственной системы привлечения средств граждан в жилищное строительство.

 

Илья Пономарев

 

Источник: Российская газета