Как снизить кадастровую стоимость

4 октября 2014 года был принят новый Федеральный закон Российской Федерации (N 284-ФЗ) "О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц".

По новым правилам россияне будут платить налог с 1 января 2015 года. Сумма сбора будет рассчитана на основе кадастровой стоимости имущества. Физические лица будут иметь льготы на уплату имущественного налога, но предоставляться он будет только на один объект недвижимости. Владельцы коммерческих объектов и жители старых домов льгот иметь не будут.

Регионы полностью перейдут на новый закон в течение пяти лет, за это время сумма налога будет увеличиваться каждый год на 20%. С 2020 года россияне начнут платить налог в полном объеме.

Налоговое бремя у большинства граждан России увеличится почти в 10 раз – выразили свое мнение эксперты.

Юристы и участники биржи недвижимости уже сейчас говорят, что нововведения в Налоговый кодекс вызовут шквал заявлений в суд по обжалованию кадастровой оценки имущества.

Кадастровая стоимость объекта, при установлении рыночной цены, признается равной рыночной. В интервью с журналистами «РБК-Недвижимость» столичный адвокат  Олег Сухов сказал, что при таких обстоятельствах обладатели недвижимого имущества, пользуясь своими правами, будут намерены отстоять их. Он не исключает, что это суды будут «завалены» исками об уменьшении кадастровой стоимости, а по итогу - уплачиваемого налога. Все это «приведет к большому количеству судебных споров по данной проблеме», - подытожил  Олег Сухов.

Эксперт по жилищному законодательству, управляющий партнер Центра согласований "Столица" Михаил Киселев тоже выразил свое мнение: "Особенно много исков, оспаривающих кадастровую стоимость недвижимости, будет в городах, где высокая стоимость и неоднородное качество жилья (Москва, Санкт-Петербург и т. п.) Многое в определении кадастровой стоимости будет зависеть от методов и сроков проведения данной оценки".

Адвокат Андрей Тваури сказал, что  это сильно затронет владельцев недвижимости большой площади, инвесторов, а также лиц, которые имеют в собственности не один объект недвижимого имущества, так как средняя кадастровая стоимость 1 квадратного метра жилья в Москве приблизительно равняется 165000 рублям.

На сегодня кадастровая стоимость меньше  рыночной на 15-20%. Но, как утверждают эксперты, скоро система оценки кадастровой стоимости будет отрегулирована, и она приблизится к рыночной.

Чем дороже жилье, тем больше будет несоответствие между  кадастровой и рыночной стоимостью. Специалисты аналитического агентства RWAY отметили, что для многих элитных квартир столицы кадастровая стоимость может быть ниже рыночной больше, чем на 80%.

 Для  новостроек повышение налога будет минимальным, так как их инвентаризационная стоимость максимально приближена к рыночной.

Законом установлено:  кадастровая оценка должна пересматриваться не реже, чем один раз в пять лет, но, по решению органов власти субъекта,  это может делаться чаще.

Это должен знать каждый:

Гражданин России имеет право оспорить (как в судебном, так и в досудебном порядке)  оценку кадастровой стоимости.

Досудебный порядок предполагает подачу заявления о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Подобное заявление подается в комиссию не позднее 6 месяцев со дня внесения данных в государственный кадастр недвижимости. Если этот срок пропущен, надо обратиться в суд с иском к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии или Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту РФ.

Основания для пересмотра  

результатов кадастровой оценки:

1. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
2. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При обращении в суд к исковому заявлению прикладывается отчет независимого оценщика. В отчете должна быть отражена рыночная цена оспариваемого объекта, в доказательство обоснованности заявляемых требований.

Если решение суда первой инстанции не устроит какую-либо из сторон, последняя вправе его обжаловать в течение одного месяца в апелляционном порядке. Для этого необходимо составить и подать апелляционную жалобу с оплатой государственной пошлины. При рассмотрении вопроса об обоснованности жалобы и правомерности принятого судом первой инстанции решения апелляция либо оставляет его в силе, либо отменяет и выносит новое/иное решение.

Изменение кадастровой стоимости при определении налоговой базы будет учитываться начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление.

По мнению Андрея Тваури, досудебный порядок оспаривания осложняется пропуском шестимесячного срока на обжалование подавляющим большинством собственников имущества. Судебный порядок обжалования ничем не отличается от обычного искового производства и в зависимости от обстоятельств может продлиться от двух до шести месяцев.

"Нужно понимать, что кадастровая стоимость снижается не произвольно, а лишь до среднего рыночного уровня. Рыночная же стоимость определяется на основании отчета оценщика. Если отчет выполнен грамотно, соответствует всем предъявляемым к нему требованиям, имеет положительное экспертное заключение, юрист правильно составил исковое заявление, подготовил все необходимые документы, прикладываемые к иску, то однозначно суд вынесет решение в пользу заявителя. Но надо признать, что практика арбитражных судов в настоящее время неоднородна, в связи с чем могут возникнуть дополнительные препятствия в реализации права заинтересованного лица. Судебное разбирательство занимает обычно три-четыре месяца", - прокомментировал Михаил Киселев.