Застройщик нарушает сроки

 

При покупке квартир в новостройках проблемы с застройщиками, к сожалению, все еще не редки, даже несмотря на широкое применение закона №214 об участии в долевом строительстве. Сроки строительства могут затягиваться, так же как и передача жилья в собственность, а качество квартир часто оставляет желать лучшего. Что в таких случаях делать покупателям новостроек? И что можно получить от проблемного застройщика?

 

На эти вопросы c помощью экспертов и постарался ответить «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru». В первую очередь мы решили рассмотреть ситуацию, когда застройщик нарушает сроки сдачи квартиры.

 

Расторгать или нет?

Сегодня чаще всего квартиры в новостройках реализуются по договорам долевого участия. «А согласно статье 4 214-ФЗ в качестве обязательного условия ДДУ определяет срок передачи объекта дольщику. Если срок в договоре не указан, то договор не будет зарегистрирован в государственном реестре и будет считаться не заключенным», - говорит Алексей Комаров, нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга. То есть срок исполнения обязательств в данном случае фиксируется очень четко, но нарушать его, это, конечно, не мешает: «На практике встречается множество оснований, по которым застройщик не может вовремя окончить строительство дома. Начиная с того, что сроки, прописанные в договорах, специально снижались для повышения инвестиционной привлекательности объекта и заканчивая банкротством застройщика или нехваткой денежных средств для окончания проекта», - отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

 

Таким образом, если застройщик сообщает о нарушении сроков строительства, без тщательного анализа всех обстоятельств не обойтись.

 

«Если застройщик по каким-либо причинам не может окончить строительство дома и ввести его в эксплуатацию в установленный в договоре срок, он, в соответствии с частью 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», обязан не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении условий договора. И если дольщик принимает это предложение, то должно быть подписано дополнительное соглашение об изменении сроков строительства и сроков передачи квартиры, которое, кстати сказать, как и договор долевого участия (ДДУ) подлежит государственной регистрации в территориальном управлении Росреестра», - рассказывает адвокат Олег Сухов.

 

Но «дольщик может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, направив застройщику соответствующее письменное уведомление заказным письмом», - говорит Алексей Комаров (Нотариальная палата Санкт-Петербурга). На практике срок строительства обычно задерживается больше чем на два месяца, так что возможность разорвать соглашение появляется в большинстве случаев. Но надо ли его разрывать?

 

Чтобы ответить на этот вопрос, прежде всего надо понять, почему застройщик нарушает обязательства, как скоро он обещает их выполнить и реалистичны ли его обещания. «Если задержка вызвана причинами, которые застройщик в силах устранить, причем достаточно быстро (к таким причинам можно отнести, например, нарушение сроков поставки строительных материалов их поставщиком, смену подрядчика или природные катаклизмы. – От ред.), то лучше не паниковать и спокойно дожидаться окончания строительства дома. Но если строительство затягивается по более серьезным причинам, таким как смена застройщика, отсутствие разрешительной документации, отсутствие денег на реализацию социальных объектов и др., то есть повод задуматься о расторжении договора», - говорит Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»), советуя в последнем случае обращаться к юристам, специализирующимся на долевом строительстве и имеющим соответствующую практику и возможности для анализа ситуации. Так же стоит поступить и в том случае, если застройщик предлагает перенести сдачу объекта на длительный срок – на год и более, даже если причины задержки кажутся вполне устранимыми.

 

Компенсации при расторжении

Если квартира реализовывалась по ДДУ и дольщик хочет расторгнуть сделку, то, как сообщает Алексей Комаров (Нотариальная палата Санкт-Петербурга), согласно части 2 статьи 9 214-ФЗ застройщик после получения соответствующего уведомления в течение 10 рабочих дней обязан вернуть заплаченные за квартиру деньги и оплатить неустойку (проценты на оплаченную по ДДУ сумму) за пользование чужими денежными средствами из расчета 1/300 ставки рефинансирования, действующей на момент возврата денег. На сегодня ставка рефинансирования составляет 8,25%, а указанная неустойка начисляется со дня, когда дольщик внес денежные средства (или их первую часть) по ДДУ, до дня, когда они будут возвращены. Если дольщик – физическое лицо, то неустойка увеличивается вдвое и составляет 1/150 ставки рефинансирования.

 

Что делать, если застройщики не уведомляют покупателей об изменениях срока сдачи объекта и не выказывают намерений подписать какие-либо дополнительные соглашения? При условии, что с момента сдачи объекта по ДДУ прошло более двух месяцев, нужно направить застройщику заявление с требованием выполнить предписанные законом обязательства, а если оно не будет удовлетворено, можно обращаться в суд. Вероятность выиграть дело, как уверяют эксперты, практически стопроцентная, но, размер неустойки может быть уменьшен, и существенно: «В среднем занижение идет в два раза. Например, по одному из дел о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, уплаченных по сделке, и процентов за пользование денежными средствами, рассматриваемых в Октябрьском районном суде города Архангельска, требования истца были удовлетворены и расчет суммы процентов в размере 225 363 рублей был признан арифметически правильным. Но суд принял во внимание, что нарушение застройщиком (в данном случае ответчиком) обязательств по договору не повлекло негативных последствий для истца и что застройщик принимал меры по информированию истца об изменении срока введения объекта в эксплуатацию. А также суд учел окончательную дату уплаты цены договора, размер платежей и изменение ставки рефинансирования и в результате решил, что размер процентов чрезмерно высок, и снизил его до 120 000 руб.», - рассказывает Алексей Комаров (Нотариальная палата Санкт-Петербурга).

 

Неустойка за задержку

Если принято решение не расторгать договор, а ожидать окончания строительства, и при этом подписывается предложенное застройщиком дополнительное соглашение, претендовать на какие-либо компенсации не получится. «Но вот если уведомление о переносе сроков строительства не поступало и дата передачи жилья, установленная в ДДУ прошла, а застройщик совсем не спешит выдавать ключи, стоит обратиться к нему с претензионным письмом и, сославшись на нарушение сроков, потребовать передачу квартиры и уплату неустойки», - советует адвокат Олег Сухов. Точно так же можно поступить и в том случае, если нарушены сроки, установленные в дополнительном соглашении. И не стоит подписывать второе дополнительное соглашение, можно, не расторгая договор, ждать сдачу объекта и требовать неустойку за срыв сроков строительства. В принципе, так можно поступить и с первым дополнительным соглашением, но в этом случае взыскать неустойку, особенно в полном размере, будет очень сложно.

 

«На практике расчет неустойки выглядит следующим образом:

 

цена квартиры по договору * количество дней просрочки * 2 * 8,25%/300.

 

Например, для квартиры, которая стоила 7 613 442,5 руб. и была сдана вместо 01 июля 2012 г. лишь 24 октября 2013 г. размер неустойки составит: 7 613 442,5 х 480 х 2 х 8,25%/300 = 2 009 949 руб.», - разъясняет адвокат Олег Сухов.