Нас ждет стабильность после кризиса

В конце прошлого года в некоторых регионах России цены на жилье превысили существующий максимум 2008 года. Эксперты считают, что кризис на рынке недвижимости прошел, впереди этап восстановления.

Мониторинг рынка квартир показал, что в некоторых регионах России цены на «вторичку» в ноябре прошлого года превзошли максимальные цены, которые были до кризиса. За время кризиса с октября 2008 года до начала 2010 года стоимость «вторичного» жилья в российских городах снизилась на 14-38% (в Москве цены упали на 20%, в Петербурге снижение составило 24%).

На сегодня в большинстве крупных городов (анализировались Екатеринбург, Ярославль, Москва, Рязань, Тюмень, Ульяновск, Стерлитамак) цены вернулись на докризисный уровень. В остальных городах они составляют 0,72-0,96% от цены докризисного периода. Остальные города его достигнут уже в наступившем году.

Российский рынок недвижимости достаточно молод, аналитики и экономисты несколько десятков лет ведут свои наблюдения за его поведением в достаточно экстремальных ситуациях макроэкономического уровня. Его выход из кризиса 1998 года кардинально отличается от сценария выхода из кризиса 2008 года. В 90-х годах рынок жилья рухнул практически одновременно по всей стране, но уже за 1,5-2 года смог восстановиться и продолжил свой стремительный рост. Отличительной особенностью того периода является расчет по сделкам с недвижимостью преимущественно в долларах, лишь в некоторых регионах цены остались в рублях. На фоне сильной инфляции цены в обеих валютах устремились друг к другу. Рынок жилья упал и поднялся одновременно с другими рынками потребительских товаров не изменяя свой структуры.

Ситуация последних лет принципиально другая, новая. Регионы по разному входили и восстанавливаются после кризиса уже почти четыре года. На пути «выздоровления» появились как лидеры, так и аустсайдеры. Оказали влияние состояние строительного комплекса, развитость ипотеки, состояние стратегических регионов, миграционные процессы.

Одним из важнейших факторов, влияющих на скорость восстановления после кризиса стали социально-экономические особенности региона. В Стерлитамак развита социальная ипотека, на рынок Рязани повлияла близость к новой Москве. В самой столице цены «подогрели» миграционные процессы и рост ипотечных сделок. По статистике, в 2010 году каждый пятый покупатель жилья в Москве – иногородний, в 2011 иногородним является уже каждый третий. В Подмосковье количество иногородних покупателей выросло на 16-40%.

Совсем иная ситуация в Петербурге. Несмотря на то, что питерский рынок всегда следовал за московским, его рынок еще не достиг докризисного уровня. Объяснить это можно не таким потоком мигрантов, более низким ростом доходов жителей города, снижением спроса на ипотеку. В 2009 году Питер опередил Москву по количеству вводимого нового жилья. Застройщики работают в условиях жесткой конкуренции, что и тормозит рост цен.

Подводя итоги 2012 года, можно отметить, что рынок недвижимости отличается предсказуемостью, не смотря на отсутствие динамичного развития. Аналитики считают, что в 2013 году не стоит ждать резкого роста цен на недвижимость. Это объясняется недостаточным приростом ВВП, медленным ростом доходов населения страны, что будет сдерживать развитие ипотеки.