Сделка с квартирой по договору ренты: обсуждаем депутатские инициативы

 

Минувшей осенью в СМИ появились сообщения, что в Госдуме собираются реформировать систему заключения сделок ренты и пожизненного содержания с иждивением. Согласно опубликованной информации, депутат Михаил Сердюк («Справедливая Россия») подготовил поправки к закону «Об опеке и попечительстве», суть которых – для заключения подобного договора нужно будет получить еще и согласие органа опеки.

 

Понятно, что законопроект в данном случае совершенно не равен закону, но данная инициатива говорит о том, что государству (или как минимум отдельным его представителям) дела в этой сфере кажутся не совсем благополучными. Мы тоже решили порассуждать о предмете – нуждаются ли участники подобных сделок в дополнительной защите? И (совсем крамольная мысль) какая именно из сторон нуждается?

 

Капля в море

Прежде всего, мы озаботились масштабом проблемы – сколько вообще таких договоров заключается? Выясненные «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru» цифры впечатлили – но не в смысле грандиозности, а совсем наоборот. Итак, согласно официальным данным Росреестра, в 2013 году в стране было заключено 12,9 млн различных договоров с жилыми помещениями. Годом ранее, кстати, было больше – 14,35 млн. И на все это многомиллионное море приходится лишь чуть больше 10 тыс. в год (менее 0,1%!) сделок ренты и пожизненного содержания с иждивением. (Напомним, кстати, и об их отличиях друг от друга. Рента – это только выплачиваемые деньги, а пожизненное содержание с иждивением подразумевает еще и оказание каких-то услуг в натуральном виде: убраться в квартире, принести продукты и т.п.).

 

Но и это еще не все. Как выяснилось, 85% подобных договоров заключается между людьми, состоящими между собой в родстве. Так что на долю такого, если можно выразиться, «чистого» рынка, где действуют исключительно рыночные механизмы, приходится лишь 1,5, много 2 тыс. сделок в год. На всю Россию!

 

Мои года – мое богатство

Попробуем разобрать причины подобного положения. Некоторые из них очевидны: например, приобретенную квартиру покупателю приходится долго ждать. В отличие от, к примеру, ипотеки – там в купленную недвижимость можно вселяться сразу же, а долг выплачивать потом, десятилетиями.

 

Даже в сравнении с приобретением новостройки «на котловане» рента проигрывает. Да, новую квартиру тоже придется подождать – но срок ожидания в случае с новостройкой строго фиксированный: он обозначен в ДДУ. Тогда как период «освобождения» купленной в ренту недвижимости совершенно не поддается никакому прогнозированию. Автору рассказали случай, когда квартира была приобретена у 80-летней старушки – покупатель, вероятно, считал, что совершил выгодную сделку и уже прогуливался по магазинам в поисках обоев для будущей гостиной. С тех пор прошло 23 года – покупатель вышел на пенсию, его малолетние (на момент заключения договора) дети выросли и сами обзавелись семьями – а бабушка продолжала пребывать в добром здравии. Еще немаловажные детали: квартиру от застройщика вы получите новехонькую, с иголочки – тогда как недвижимость по ренте, скорее всего, окажется из очень старого фонда. Не забудем и о налогах (они в ближайшие годы станут заметно ощутимее) – пока новой квартиры нет, нет и трат на нее. А купленная в ренту квартира сразу становится юридической собственностью покупателя, и платить налоги за нее нужно с первого дня.

 

Однако все приведенные соображения – отнюдь не самые главные. Важнее другое: незащищенность покупателя. В наших реалиях «несчастный» пенсионер имеет 25 оснований сначала пополучать денежки лет пять, а потом пойти в суд и сказать, что покупатель условия не выполняет (вон, обязался два раза в неделю продукты приносить, а в прошлом июле уехал, зараза, в отпуск, и в одну из недель приносил только один раз) – и договор расторгается. Квартиру вернут продавцу, а покупатель в лучшем случае обретет право получать с сирого и убогого пенсионера целых 2-3 тыс. руб. в месяц (больше нельзя – пенсия небольшая). За 2-3 тысячи лет как раз расплатится – в нынешних ценах.

 

Опрошенные нами эксперты эту позицию полностью поддержали. «Заключение договора ренты – это не очень популярная форма приобретения квартиры, поскольку такая сделка невыгодна – в первую очередь плательщикам ренты, - говорит адвокат Олег Сухов. – Это связано с ограничением прав нового собственника: он не может распоряжаться имуществом (продать, подарить, сдать в аренду) без согласия получателя ренты. Зато несет бремя содержания имущества в полном объеме без каких-либо ограничений и льгот, а кроме того, обязан тратить значительные средства на содержание и обеспечение рентополучателя».

 

«Если сделку не удается расторгнуть по-хорошему, продавец обращается в суд, - добавляет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Чаще всего правосудие встает на сторону стариков, а покупатель в лучшем случае возвращает свои деньги, потраченные на уплату ренты». А Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость», добавляет, что помимо самих пенсионеров огромный риск для покупателей представляют их семьи. «Известны случаи, когда родственники, прежде не принимавшие никакого участия в жизни пожилого человека, осознают, что квартира от них уходит, - говорит эксперт. – Они объявляются и убеждают пенсионера поменять свое решение. Иногда, даже после смерти рентополучателя родственники пытаются отсудить квартиру у рентоплательщиков. Так что риски существуют с обеих сторон, но в большей степени рискуют покупатели».

 

Мошенничества есть, но

Из предыдущей главы может возникнуть впечатление, что автор пытается доказать: престарелым людям на рынке недвижимости ничего не угрожает, а в роли мошенников часто выступают они сами. Это, конечно, не так – стариков по-прежнему «обувают». Вот только к ренте и пожизненному содержанию с иждивением все это не имеет никакого отношения. «Имея умысел заполучить квартиру преступным путем, злоумышленники стремятся к одному: как можно меньше оставить следов, по которым их могли бы разоблачить, - объясняет адвокат Олег Сухов. – Поэтому, как правило, никаких договоров (ренты, дарения или купли-продажи) между мошенниками и пенсионерами не заключается. Преступники обманным путем получают от такого лица генеральную доверенность, дающую право распоряжаться всем имуществом жертвы. После этого пенсионера обычно не убивают, а вывозят куда-нибудь подальше – в заброшенную деревню в другом регионе, например. Пока жертва опомнится, мошенники успевают реализовать имущество и скрыться».

 

Согласимся, что все это как-то совершенно не вяжется с рентой – ситуацией, когда покупатель многие годы (а то и десятилетия) платит продавцу ежемесячное содержание. Процесс происходит у всех на виду, о нем осведомлены и соседи, и родственники, и полиция. А если с пенсионером вдруг случилась какая-то неприятность, покупатель квартиры сразу же оказывается первым подозреваемым. Плательщику ренты надо быть уж совсем клиническим имбецилом, чтобы не понимать столь очевидных вещей.

 

Защищают не так и не тех

Вернемся теперь к благодеяниям, которые грозят обрушиться на данный рынок из Госдумы. Опрошенные нами эксперты обратили внимание на несколько примечательных моментов.

 

Прежде всего, налицо очевидное ограничение дееспособности продавца. До сего момента такое было возможно лишь по решению суда, а тут вдруг одним махом все российские пенсионеры признаются неспособными распоряжаться своим имуществом. А речь, между прочим, идет о 40 млн человек – без малого 30% населения страны. «В нашей стране среднестатистические граждане становятся пенсионерами в 55 и 60 лет, - замечает по этому поводу Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Почему дееспособные люди в таком возрасте и даже старше должны спрашивать у органов опеки, можно ли им распорядиться своим имуществом?». «Это какая-то дискриминация по возрастному признаку», - поддерживает Михаил Куликов («ИНКОМ-Недвижимость»).

 

Второй момент – очевидная коррупциогенность. «Некоторые чиновники наверняка будут «грешить» сбором денежной «дани» за необходимый документ», - убеждена Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

 

И, наконец, предлагаемая г-ном депутатом процедура предполагает защиту того, кто в общем-то не нуждается в защите. Зато ничего не говорит о противоположной стороне – честных и законопослушных гражданах, которые сначала абсолютно легально приобретают квартиры, годами платят за них, а потом в один момент лишаются всего – на том основании, что продавец такой старенький и суду его жалко. Это отнюдь не гипербола: адвокат Олег Сухов приводит пример судебного процесса, на котором договор был расторгнут только потому, что у бабушки, продавшей 13 годами ранее свою квартиру, ухудшилось здоровье. Суд посчитал подобные обстоятельства существенными и достаточными.

 

«Вряд ли предлагаемые изменения существенным образом изменят существующую практику, - подводит итог Владимир Зимохин, замруководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость». – К сожалению, усложнение процедуры не всегда гарантирует положительный результат».

 

Источник: http://www.metrinfo.ru