Ипотека: разбег перед падением

 

За три квартала 2014 года объемы выданной ипотеки увеличились по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 40%.

 

Существенная поддержка спроса с привлечением ипотеки способствовала росту объемов строительства нового жилья, а не цен на него. В условиях существенного замедления темпов развития экономики сектор жилищного строительства выглядит более оптимистично. Ввод жилья по итогам 9 месяцев 2014 года составил 624 тыс. квартир общей площадью 48,2 млн кв. м (к соответствующему периоду 2013 года рост составил 28,6% и 24,6%, соответственно). Доля ипотечных сделок в продажах нового жилья составляет не менее 40%, а по многим объектам превышает 80%.

 

Во второй половине 2014 года темпы роста рынка ипотеки стали замедляться. Граждане предпочли покупать валюту или отложить деньги на черный день. И тем не менее с учетом высоких темпов роста первого полугодия темпы роста ипотечного рынка в 2014 году в целом составят около 20-30%.

 

Дальнейшее развитие ипотеки закладывает фундамент для будущего роста объемов ввода жилья, что в свою очередь оказывает значимый стимулирующий эффект на развитие экономики в целом и вносит ощутимый вклад в рост ВВП. В этих условиях замедление темпов роста рынка ипотеки может оказать сейчас гораздо более ощутимое влияние на экономику по сравнению с ситуацией 2008-2009 годов. Для нейтрализации этого риска целесообразно реализовать программу поддержки жилищного строительства, как это было сделано с привлечением средств ВЭБ в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010-2013 годах.

 

Банкам не хватает ликвидности, так как приток депозитов замедлился, а внешние рынки закрыты. К сожалению, Банк России не использует такой инструмент предоставления ликвидности, как прямой выкуп активов. По оценкам АИЖК, накопленный высококачественный портфель ипотечных жилищных кредитов (3 трлн рублей; доля кредитов без единой просрочки составляет более 95%) является хорошим залогом для операций Банка России по предоставлению ликвидности. Однако в ломбардный список ЦБ, бумаги из которого могут выступать обеспечением по кредитам, включены ипотечные ценные бумаги на сумму не более 210 млрд рублей (менее 7% всей задолженности по ипотеке). Вместе с тем с сентября 2010 года для развития рынка ипотеки АИЖК реализует программу по приобретению облигаций с ипотечным покрытием, в соответствии с которой осуществляется выкуп старших выпусков ипотечных облигаций участников рынка. Расширение такой программы в условиях прекращения доступа на рынок капитала долгосрочных ресурсов пенсионных накоплений позволило бы удовлетворить потребности банков в долгосрочном фондировании для ипотечного кредитования.

 

Банки стараются привлекать заемщиков не демпинговыми ставками, а сервисом, упрощая процедуру получения кредита и приобретения недвижимости. На первичном рынке существенно улучшилось взаимодействие с застройщиками, в том числе аккредитация объектов. Несмотря на некоторое снижение требований к заемщикам, качество ипотечного портфеля сохраняется на высоком уровне. Доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 2%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа - около 95,6%.

 

Однако такая стабильность во многом обеспечивается высокими темпами роста ипотечного портфеля. В абсолютном выражении проблемные кредиты (с просрочкой более 90 дней) выросли за 8 месяцев 2014 года на 20% до 64,6 млрд рублей. Мы ожидаем некоторого снижения качества портфеля с началом замедления темпов выдачи кредитов. Банкам следует очень внимательно оценивать кредитные риски и не допускать необоснованного снижения требований к заемщикам. В случае резкого ухудшения экономической ситуации сильнее всего пострадают заемщики, получающие "серую" зарплату.

 

Еще один волнующий вопрос - ставки по ипотеке. До конца года возможно удорожание кредитов в связи с сохранением высокой стоимости фондирования. Пока основные участники рынка не торопятся полностью компенсировать за счет заемщиков возросшую стоимость денег на рынке (к ноябрю - на 2-3 п.п., а с учетом последних решений ЦБ - на 3-5 п.п.), повысив пока ставки лишь на 0,5-1 п.п. Дальнейшее повышение ставок может негативно отразиться на доступности ипотечных кредитов для населения и, как следствие, на получаемых банками доходах. И это в условиях, когда другие виды кредитования гораздо более рискованны. По итогам года ставки по ипотеке составят до 12,6% за счет уже большого объема кредитов, выданных по средней ставке в 12,2%. Ставка к концу декабря может вырасти до 13,5%.

 

По оценкам АИЖК, психологической границей ставки по ипотеке является уровень в 14,5-15%, выше которого ставки не поднимались даже в кризисный 2009 год. Деньги в экономике останутся дорогими, и банки встанут перед дилеммой: повышать ставки выше психологического уровня либо ужесточать неценовые условия выдачи с целью снижения кредитных рисков. На наш взгляд, большинство участников рынка, стремясь сохранить ипотечное кредитование как одно из значимых направлений бизнеса, выберут второй вариант.

 

В целом 2015 год будет очень непростым. Существуют высокие риски сокращения в 2015 году объема выдачи ипотечных кредитов по причинам, с одной стороны, снижения спроса потенциальных заемщиков, испытывающих падение реальных доходов, а с другой стороны, ужесточение требований кредиторами, имеющими проблемы с долгосрочной ликвидностью.

 

Таблица. Структура ипотечных ссуд выданных в 1 полугодии 2014 года, по срокам

 

Период	Процент
до 5 лет	7%
от 5 до 10 лет	21%
от 10 до 20 лет	60%
от 20 до 25 лет	8%
свыше 25 лет	4%

Источник: Российская газета