Нового кризиса не будет – старый еще не кончился

В пресс-центре РИА «Новости» состоялся круглый стол «Покупатели жилья в ожидании кризиса: сбудутся ли мечты о падении цен?» Иными словами, главной темой обсуждения стал вопрос «Каковы перспективы развития рынка недвижимости?»

В мероприятии приняли участие:

• Анатолий Печатников, заместитель президента -  председателя правления ЗАО «ВТБ 24»;
• Светлана Кузнецова, заместитель генерального директора Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства;
• Андрей Шелковый, исполнительный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и жилищному финансированию;
• Владимир Воронин, президент финансово-строительной корпорации «Лидер»;
• Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»;
• Сергей Шлома, директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость».

По словам Сергея Мурашко, замгендиректора ЗАО «СУ-155» по финансам, который обобщил многолетнюю статистику сделок по продажам квартир и итоги 9 месяцев 2012 года, ситуация стабильна, отсутствуют колебания или иные симптомы, которые стали бы тревожными сигналами для потребителей. То есть рассчитывать на значительный рост цен на жилье не приходится. В то же время ни на падение цен, ни на дешевую ипотеку надеяться не стоит.

Мировой кризис, заложником которого оказался и рынок недвижимости, продолжает иметь место, не позволяя расти мировой экономике: относительно спокойные периоды  будут продолжать регулярно чередоваться с новыми обострениями (в связи с очередным раундом изгнания Греции из еврозоны, проблемами с американским госдолгом и т.д.)

2008 год в области рынка недвижимости был обусловлен чрезмерной закредитованностью экономики. Будучи уверенными, что цены и спрос на жилье в Москве могут только расти, девелоперы массово увлекались строительством пирамид, граждане брали ипотечные кредиты на пределе возможностей, а банки, в свою очередь, закрывали глаза на финансовый волюнтаризм и тех и других, желая откусить побольше от растущего рынка.

По словам исполнительного директора АИЖК по жилищному финансированию Андрея Шелкового, «подавляющее большинство объектов, в кризис попавших в списки проблемных, оказались там не в результате мошенничества, а из-за финансовых просчетов застройщиков. Они исходили из того, что уже на первых этапах строительства придут люди, купят квартиры, и на эти деньги будет завершаться стройка. И когда граждане, напуганные нехорошими новостями, перестали покупать, а банки закрыли лимиты кредитования, эти компании столкнулись с отсутствием финансирования».

Наученные горьким опытом, и бизнес и граждане сегодня более осмысленно относятся к рискам. С этой точки зрения для строительного сектора, в частности, неким сглаживающим фактором является программа АИЖК «Стимул». Как отметил исполнительный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и жилищному финансированию Андрей Шелковый, в эту программу охотно вступают крупнейшие банки страны, которые самостоятельно могут кредитовать масштабные проекты освоения территорий. Фактически участие в программе рассматривается как дополнительная страховка. Финансирование, предоставляемое АИЖК, совсем не обязательно будет востребовано, но доступ к нему гарантирует, что банк не останется при своих интересах в случае форс-мажорных обстоятельств.

Сегодня, считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», ни застройщикам, работающим на московском рынке, ни покупателям жилья, получающим рублевую зарплату, беспокоиться о кризисе, в общем-то, не стоит. В худшем случае долларовый индекс стоимости жилья в Москве может упасть максимум на 20-25% от нынешнего уровня, до $4000 за квадратный метр (локальное дно рынка в 2009 г.). А рублевые цены не снизятся вообще или даже подрастут, так как в кризис неизбежно ослабление отечественной валюты. Текущая макроэкономика ничего катастрофического пока не предвещает.

Было отмечено, что надеяться на возвращение докризисных темпов роста цен не стоит, поскольку  платежеспособность потенциальных покупателей сегодня слишком низка. Причиной этому становится удорожание товаров первой необходимости, - соответственно, население теряет возможности для накопления средств на дорогостоящую покупку или обслуживание ипотечного кредита.

Что же касается роста цен на вторичные квартиры в Москве, то если в сентябре отмечалось резкое падение количества сделок купли-продажи жилья, то уже в октябре  ситуация выправилась. Если сравнивать с периодом кризиса, то тогда разрыв между запросами продавца и желаниями покупателя достигал 40%, а это приводило к срыву сделок. Сегодня же, когда население не ждет ни серьезного падения, ни роста цен, разница в ценовых ожиданиях продавцов и покупателей квартир составляет порядка 5-10% от стоимости, что является абсолютно нормальным для рынка.

В настоящее время рост цен на жилье сдерживает и сокращение инвестиционного спроса.

Сергей Шлома, директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» отметил: «Если раньше каждая вторая-третья квартира в Москве покупалась с целью дальнейшей перепродажи, то сейчас люди вообще не вкладывают деньги в недвижимость для того, чтобы заработать. Только чтобы сохранить капитал или решить жилищный вопрос. Рынок недвижимости Москвы из инвестиционного превратился в рынок конечного покупателя».

Индикатором положения рынка является спрос на однокомнатные квартиры. Практика показала, что кризисные годы давали всплески спроса на этот сегмент, а в стабильные периоды люди заняты улучшением собственных жилищных условий и покупают квартиры большей площади. В связи с этим было отмечено, что сегодня у покупателей пользуются наибольшим спросом двухкомнатные квартиры.

Данная тенденция справедлива не только для Москвы и Подмосковья, но и для всех крупных городов России, считает Сергей Мурашко.

Что же касается ипотечного рынка, то здесь ситуация спокойнее, чем в сфере потребительского кредитования, - заявил заместитель президента - председателя правления ЗАО «ВТБ 24» Анатолий Печатников, -  в 2012 г. рост выдачи ипотеки составит примерно 25% (более 1 трлн руб. новых кредитов). Однако подорожание денег для самих банков неизбежно приводит к увеличению ставок по кредитам для их клиентов. Банкир уверен, что «Цены на ипотеку будут расти. Потенциал роста ставок – в диапазоне 1% годовых».