Покупка квартиры в новостройке: взаимозачет плюс ипотека

Способ приобретения нового жилья, о котором мы собираемся рассказать в статье, предназначен для тех, кто планирует улучшить жилищные условия с помощью продажи «старой» квартиры. Но в этом случае нужны деньги на доплату. Сегодня многие столичные застройщики, риелторы и банки предлагают для таких клиентов специальную услугу: взаимозачет плюс ипотека.

В частности, о работе по данной схеме «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» сообщила Нина Кузнецова, учредитель компании Urban Realty. Urban Realty имеет партнерские отношения с рядом крупных застройщиков и предлагает услуги по реализации имеющейся у клиентов квартиры и по бронированию на специальных условиях квартиры в новостройке.Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки «Домус финанс», также подтвердила, что в компании можно купить квартиры по этой схеме: «Для клиентов нашей компании предусмотрены льготные условия ипотечного кредитования от банков-партнеров».

Достоинства…
О деталях схемы взаимозачета рассказал Андрей Белов, руководитель департамента продаж компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Работает она следующим образом: клиент выставляет через подразделение холдинга, занимающееся вторичным рынком, на продажу свою квартиру. Одновременно бронирует квартиру через компанию холдинга, ведущую первичный рынок, и подает документы в банк на рассмотрение для получения кредита. Как только на квартиру клиента находится покупатель и назначена дата сделки, «МИЭЛЬ» начинает готовить договор на квартиру и согласовывать его с банком. После всех согласований договор подписывается с клиентом и правообладателем квартиры в новостройке. После этого клиент переводит деньги от продажи своей квартиры на счет правообладателя, а банк переводит кредитные средства.

В некоторых риелторских агентствах работают еще по одной зачетной схеме, очень похожей, которая называется TRADE-IN. Как объясняет Андрей Владыкин руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость», она отличается от взаимозачета тем, что в случае TRADE-IN жилые метры клиента выкупаются непосредственно компанией, причем в сжатые сроки. (Подробнее см. статью «Квартиры в новостройках. Как продать старое жилье с помощью компании и купить новое с минимальными потерями. Trade-in и взаимозачет».)

По мнению большинства экспертов, схема, включающая взаимозачет имеющегося жилья при покупке новостройки с привлечением ипотеки, подходит абсолютно всем и в ней масса плюсов – быстрота, надежность, минимум хлопот для клиента. «Схема особенно хороша, когда растет стоимость квадратного метра», - говорит Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и спецпрограмм TEKTA GROUP. Она особенно интересна и выгодна тем покупателям, кому очень срочно надо купить конкретную квартиру или необходимо зафиксировать цену, добавляет Наталья Кудрявцева, коммерческий директор ЗАО «Кама-Проект». «При приобретении жилья по схеме TRADE-IN клиент бронирует и фиксирует стоимость квартиры в новостройке до момента реализации собственного жилья, - разъясняет Михаил Желтов, руководитель отдела сопровождения сделок, компания RDI. - Таким образом, он застрахован от повышения стоимости предложения в новостройке».

«Данная схема интересна и тем, что весь цикл - продажа вторичного жилья, оформление ипотеки и последующая покупка квартиры в новостройке происходят в рамках одной компании, - добавляет Ольга Каленик, генеральный директор компании «ЮИТ Комфорт». - А это позволяет сократить сроки продажи вторички и покупки нового жилья и сделать процесс приобретения нового жилья простым и понятным».

Использование технологии помогает многим семьям, у которых нет накоплений, но есть неплохой доход, позволяющий выплачивать ипотечный кредит. «Молодая семья с доходом 100 тыс. руб. в месяц, проживающая в однокомнатной квартире с ребенком, не может себе позволить купить квартиру большей площади за наличные средства, - приводит пример Андрей Белов («МИЭЛЬ-Новостройки»). - Но, воспользовавшись схемой «взаимозачет+ипотека», ей реально улучшить жилищные условия, продав свою квартиру и взяв ипотечный кредит на разницу стоимости».

…и недостатки схемы
Минусы у этой услуги тоже имеются. Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, обратила внимание на то, что при использовании взаимозачета клиент теряет часть денег, поскольку выкуп происходит по цене ниже рыночной. Второй момент, по словам Нины Кузнецовой (Urban Realty), - есть ограничения по выбору жилья, так как в ней могут участвовать только квартиры, которые походят под условия кредитования банков.

Кроме того, подобные сделки с недвижимостью предполагают довольно оперативный переезд в новую квартиру. Понятно, что это невозможно сделать, если приобретаемая квартира-новостройка находится на ранней стадии строительства. Поэтому какое-то время - пока дом не будет построен - надо будет пожить на съемной квартире.

Сколько дадут за вторичку?
Один из главных вопросов, который приходится решать собственникам недвижимости, реализуемой посредством взаимозачета или TRADE-IN, – оценка квартиры. Ведь продавцу не хочется продешевить, а выкупающей компании - заплатить лишнее.

Оценивают квартиру либо сотрудник самой компании, предлагающей взаимозачет, либо представители оценочных организаций. Как правило, цена получается несколько ниже рыночной, поскольку в нее закладываются комиссия оценщиков. Но дело не только в этом:дисконт сокращает сроки экспонирования квартиры, а продавать надо быстро. Выставляют обычно квартиру сначала с небольшой скидкой - 5%.

Сабина Хамитова («Домус финанс») уточняет, что реализация квартиры на вторичном рынке занимает не меньше двух месяцев, и за это время приобретаемая клиентом новостройка может существенно прибавить в цене, особенно если объект находится на начальной стадии строительства. Именно поэтому клиент заинтересован как можно скорее продать старую квартиру, а для этого цена должна в идеале быть чуть ниже рынка.

«Сумма, выплачиваемая нами собственникам «зачетного» жилья, зависит от схемы сделки,ликвидности квартиры и аппетитов собственника», - говорит Роман Строилов (TEKTA GROUP). По словам эксперта, компания оперирует схемами, при которых клиент может получить от 70% до 100%.

Наибольшие потери ожидают тех клиентов, кто соглашается на схему TRADE-IN, когда квартира выкупается компанией. В большинстве случаев потери собственника квартиры составят где-то - 25-30% от стоимости жилья.

Какая квартира не заинтересует риелторов? 
Сделка, включающая процедуру взаимозачета или TRADE-IN, подразумевает, что имеющееся жилье будет оперативно продано, а полученная сумма и будет использоваться при покупке новой квартиры. Однако не каждую квартиру купят быстро. Роман Строилов (TEKTA GROUP) замечает, что не принимаются к зачету квартиры, находящиеся под спором или арестом. «Желательно, чтобы в квартире не было неузаконенных перепланировок», - добавляет Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне). «По программе TRADE-IN мы принимаем только московские квартиры, находящиеся в собственности более 3 лет», - говорит Андрей Владыкин («НДВ-Недвижимость»).

В Urban Realty в числе важных условий, при соблюдении которых компания согласится на сделку со взаимозачетом, назвали: во-первых, возможность указать рыночную стоимость квартиры в договоре купли-продажи; во-вторых, оперативное физическое и юридическое освобождение квартиры, в идеале до сделки купли-продажи или сразу после государственной регистрации договора купли-продажи. «Мы никогда не берем в зачет квартиры с неоднозначной историей, с возможностью возникновения прав третьих лиц», - добавляет Нина Кузнецова (Urban Realty).

Банки в сделках
Еще один участник сделки – банк, который дает в долг недостающую сумму для покупки нового жилья. Как правило, крупные застройщики сотрудничают с несколькими банками. Например, как рассказала Ольга Каленик («ЮИТ Комфорт»), ипотечные заемные средства для приобретения жилья в новостройке могут быть привлечены клиентами компании в любом из 12 ведущих российских и зарубежных банков-партнеров, которые аккредитовали объекты «ЮИТ Уралстрой». При этом все банки-партнеры предоставляют клиентам застройщика различные преференции, например, аванс от 0%, уменьшение процентной ставки, снижение срока рассмотрения заявки и упрощенный процесс подачи документов.

Эксперты также добавили, что в сделке может участвовать и новостройка, не аккредитованная ни одним из банков, но в том случае, если дом уже построен и сдан госкомиссии. Также некоторыми компаниями допускается, что клиент сам найдет тот банк, чьи ипотечные условия покажутся ему наиболее приемлемыми.

Перспективы схемы
Большинство экспертов считает, что схема, объединяющая технологию выкупа и ипотеку при покупке новостройки, будет благополучно существовать довольно длительное время. Как предполагает Сабина Хамитова («Домус финанс»), в перспективе таких сделок даже будет еще больше, особенно на подмосковном рынке. По мнению эксперта, количество людей, которые захотят и смогут улучшить свои жилищные условия, будет увеличиваться. Нина Кузнецова (Urban Realty) считает, что при сложившемся уровне ставок на рынке ипотечных кредитов, а также притом что средняя сумма кредита сегодня составляет 1-3 млн рублей, купить новую квартиру возможно только при условии реализации имеющейся квартиры. А именно это и позволяет схема «взаимозачет плюс ипотека».

А вот Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне) полагает, что схема взаимозачета нуждается в совершенствовании: «Она могла бы быть интересной, если бы клиенту, например, предоставлялась возможность до окончания строительства новостройки проживать в проданной квартире, не снимаясь с регистрационного учета за умеренную плату», - уточняет эксперт.

Источник: Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru
Читать полностью:http://www.metrinfo.ru/articles/108970.html