Квартира и развод: как быть?

Ситуация, к сожалению, распространеннейшая: люди, состоящие в браке, приобретают квартиру. А потом разводятся и начинают ее делить. Тут-то и выясняются многие моменты, о которых наши герои в момент покупки (тогда, напомним, они были убеждены, что у них l'amour pour toujours) и не задумывались, – например, чья персонально это недвижимость.

В общем, по глубочайшему убеждению обозревателя «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru», подобные вопросы нужно прояснять заранее. А окажется, что проживут супруги всю жизнь в мире и согласии – так тогда без разницы, кому, согласно бумагам, принадлежит квартира.

Чьи метры – ваши ли, мои ли…
Сразу начнем с главного. Имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью – об этом четко и недвусмысленно сказано в ст. 34 Семейного кодекса (СК) РФ. «Это правило действует независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено, либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства, - говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». – Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака занимался домашним хозяйством, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода».

Таким образом, квартира, купленная «просто так» (то есть приобретшие ее супруги вообще никак не озаботились по поводу режима собственности), автоматически становится их общей совместной собственностью, распоряжаться которой стороны могут только вместе. И даже если в свидетельстве о собственности фигурирует единолично, например, муж – продать квартиру он может только при наличии письменного и заверенного нотариусом согласия жены. И никак иначе.

Нормальные герои всегда идут в обход
Можно ли при желании как-то уйти от этого «совместного режима»? Да, и путей тут несколько. Во-первых, напоминает Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического отдела девелоперской компании «Сити-XXI век», в законе есть положение, согласно которому единоличной собственностью одного из супругов является имущество, полученное им в дар или в порядке наследования. Так что (тут автор перестает цитировать уважаемого эксперта и переходит к изложению собственных мыслей) родители одного из супругов, желая сделать квартиру исключительно его собственностью, приобретают ее на себя, а потом дарят дитятке. Вопросов нет – это окажется единоличная собственность.

Во-вторых, также единоличной собственностью будет имущество, приобретенное на личные денежные средства супруга, заработанные им до заключения брака. Или полученные в дар. При всей внешней привлекательности, это довольно скользкий путь. Деньги безлики – доказать, что заплатили вы именно те средства, что были подарены, а не какие-то другие, не всегда возможно. Дойди дело до суда, противоположная сторона может сказать, что свои «единоличные» средства вы использовали на что-то другое, а квартиру приобретали с использованием совместно нажитых денег. А это, как мы помним, сразу переводит имущество в разряд совместной собственности.

И, наконец, третий путь. Как говорит Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ», супруги могут заключить брачный договор – такая возможность предоставлена ст. 34 СК РФ и ст. 256 ГК РФ. Это отдельная крупная тема, вполне достойная того, чтобы ей была посвящена отдельная глава.

Брачный договор: и на солнце есть пятна
На первый взгляд, это практически идеальное решение всех обсуждаемых нами проблем. Как отмечает Владлена Астанина, руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость», данный документ может быть заключен как в отношении имеющегося, так и будущего имущества супругов – иными словами, еще только приобретая квартиру (даже новостройку на котловане), супруги могут загодя решить, какими будут в ней доли каждого.

Брачный договор может относиться ко всему имуществу супругов или к его отдельным видам или объектам: можно заключить как «целевой» документ относительно всей недвижимости, так и по какой-то конкретной квартире. Доли супругов также могут определяться абсолютно по усмотрению сторон: не строго пополам, а, скажем, 45% одному и 55% другому. Также они могут быть выражены в виде указания на конкретные объекты – например, комнаты в квартире.

Одним словом, полная свобода. Не норма закона, а праздник. Как говорилось в одной рекламе, прямо Новый год какой-то! «В брачном договоре можно прописать любые условия и определить, кому из супругов в случае развода будет принадлежать доля или полная собственность недвижимости», - подтвердила нам Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК».

Однако свои нюансы есть и здесь. Владлена Астанина («НДВ-Недвижимость») напоминает, что брачный договор может регламентировать только имущественные отношения супругов. А вот регулирование личных неимущественных отношений, прав и обязанностей супругов в отношении детей не допускается. Равно как и включение положений, ограничивающих правоспособность или дееспособность одного из супругов, содержащих условия, которые ставят одного из супругов в заведомо невыгодное или крайне неблагоприятное положение. Все это делает брачный договор ничтожным.

От себя автор может добавить, что особо креативные «шедевры юридической мысли» появлялись, конечно, в 90-е годы. Знакомые всем по анекдотам новые русские (малиновый пиджак, голда на могутной вые, растопыренные веером пальцы), беря в жены куколок-моделей, выдвигали различные требования: секс не реже стольких-то раз в неделю, возможность супружеской неверности для него при невозможности для нее и т.п. При нарушении – естественно, развод без каких-либо имущественных прав для экс-супруги. Беда в том, что такого рода «документы» (если, конечно, стороны потом обращались в суд, а не к киллерам) сразу же признавались юридически ничтожными.

Ну а к обсуждаемой нами теме все это имеет следующее отношение: заключая брачный договор, нужно тщательнейшим образом проверить его на наличие этих самых «неимущественных отношений и прав», а также «крайне неблагоприятного положения» - это когда одному все, а другому ничего. Малейший намек на них может стать поводом для обращения в суд с иском о признании всего договора недействительным.

Не договорились? В суд!
Теперь перейдем к главному вопросу: как будет делиться имущество (и квартира в частности) в случае развода? Какие тут варианты?

Прежде всего, говорит Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»), стороны могут договориться. В этом случае заключается специальное соглашение, которое для верности хорошо бы нотариально удостоверить. Если между сторонами был заключен брачный договор, то тогда дележ идет согласно ему – при условии, конечно, что ни одна из сторон не опротестовывает документ в судебном порядке.

А если договориться не получается и предварительно заключенных соглашений нет – тогда процесс перемещается в суд. «При разделе в судебном порядке доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами, - отмечает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Но суд может отступить от равенства долей по разным основаниям».

«Законодатель ввел презумпцию равенства долей супругов, - подтверждает Владлена Астанина («НДВ-Недвижимость»). – Однако судебный орган вправе отступить от нее. Семейным кодексом предусмотрен открытый перечень оснований, позволяющий определить не равное, а иное определение долей супругов при разделе общего имущества в судебном порядке».

Тут, вероятно, требуется небольшое пояснение. «Открытый» - в данном случае означает не отсутствие режима секретности, а тот факт, что перечень не составлен раз и навсегда, суд сам вправе решать, какие обстоятельства существенны.

Первое из этих обстоятельств, согласно судебной практике, – конечно, дети. Часто бывает так, что квартира так или иначе поделена между взрослыми членами семьи, а ребенок в числе собственников не фигурирует: он просто появился на свет после того, как эти вопросы были решены. И в такой ситуации суд наверняка скорректирует раздел недвижимости с учетом его интересов. Дарья Погорельская (ГК «МИЦ») приводит пример конкретного случая: квартира находилась в совместной собственности бывших супругов, и экс-муж требовал разделить ее. Ответчица, признавая исковые требования, просила увеличить свою долю – в силу того что их общая несовершеннолетняя дочь остается проживать совместно с ней. Суд признал за женщиной право собственности на 2/3 доли в квартире.

Существуют и другие причины для изменения долей. Например, доля супруга, который является нетрудоспособным вследствие болезни, возраста «или по иным независящим от него обстоятельствам лишен возможности получать доход от трудовой деятельности», может быть увеличена. А того, кто не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи, – уменьшена.

В общем – повторимся – здесь все оставлено на усмотрение суда, поскольку список оснований «открытый».

Новостроечные нюансы
Иногда разводящимся супругам приходится делить не полноценную недвижимость, а «новостройку-котлован», то есть объект, права собственности на который еще не существует. В целом тут все как и с обычными квартирами: возможность заключить брачный договор, разделить поровну или не поровну, решать свои проблемы самостоятельно или через суд. Но есть тонкость: помимо прав, при приобретении новостроек часто весьма существенными оказываются обязанности. Например, обязанность платить по ипотечному кредиту. Что делать, если одна из сторон отказывается делать это?

«С учетом сложившейся практики экс-супруги несут солидарную ответственность по общим обязательствам, в том числе и обязательства, возникшие из ипотечного кредита, - отмечает Владлена Астанина («НДВ-Недвижимость»). – А в случае отказа или невозможности одного из них нести бремя погашения ипотечных платежей такие требования могут быть предъявлены кредитором к другому супругу в полном объеме. Впоследствии добросовестный экс-супруг вправе просить суд отступить от принципа равенства долей при разделе совместно нажитого имущества».

В общем, сначала добросовестному экс-супругу придется нелегко: сказать, что я плачу свою половину и потому отстаньте от меня, нельзя – банк потребует заплатить и за «бывшего» (если тот не платит). Зато потом, когда квартира будет готова, это станет аргументом в суде в пользу того, чтобы скорректировать раздел имущества в вашу пользу.
 

Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Статистика свидетельствует, что в России распадается 50% заключенных браков. При этом брачный договор заключают только 4-5% наших сограждан. Означает это, что в случае развода неподготовленными к нему окажутся 90%. И делить имущество им придется в далеко не тепличных условиях – напротив, нервы будут оголены, и появится желание побольнее «пнуть» противоположную сторону за все нанесенные обиды.

Конечно, поднимать тему будущего дележа имущества при разводе в период, когда мы только собираемся вступать в брак, – это, в представлении большинства, жесткого и бездушно. Но, как выясняется, потом подобная стыдливость может обернуться огромными потерями.

Источник: http://www.metrinfo.ru/